每(mei)經(jing)編(bian)輯｜杜靜    

邦地產記者 杜靜

“未來五(wu)年，我們的(de)(de)銷售(shou)額要(yao)接近千億。”3月底的(de)(de)一天(tian)，在北京(jing)東三環一家創意園的(de)(de)咖啡館(guan)里，遠(yuan)洋地產總(zong)裁李明表情輕松地吐出這個數字，向記者描繪著遠(yuan)洋未來五(wu)年千億的(de)(de)發展圖景。

然而，對他來(lai)(lai)說(shuo)，這(zhe)個任務遠不是說(shuo)出來(lai)(lai)那么輕(qing)松。遠洋地(di)產(chan)2014年(nian)協議銷(xiao)售(shou)總額(e)突破400億元，但今年(nian)的銷(xiao)售(shou)目標只是在這(zhe)一基礎上(shang)增長(chang)了5%。與(yu)此同時，毛利率也(ye)在2014年(nian)下跌(die)至21%，創遠洋地(di)產(chan)歷史最低。

2015年(nian)，李(li)明和他的團隊，經過一(yi)年(nian)多時間的調研，推出“海鷗IV”戰略規(gui)劃(hua)。但(dan)如(ru)何實現這一(yi)戰略，是李(li)明和他的團隊不得不思考的問(wen)題。

千億目標寄望“背包人”

2015年(nian)，李明和他的(de)團隊(dui)，經過一(yi)年(nian)多時間(jian)的(de)調研，推出“海鷗IV”戰(zhan)略規(gui)劃(hua)。在這(zhe)個(ge)新的(de)戰(zhan)略規(gui)劃(hua)中，遠洋(yang)地產(chan)要從單一(yi)的(de)增量開(kai)(kai)發為(wei)主，轉向四元業(ye)務(wu)，其比例為(wei)“4321”。盡(jin)管遠洋(yang)的(de)業(ye)務(wu)格(ge)局分屬四個(ge)板(ban)塊(kuai)，但業(ye)務(wu)重(zhong)點仍(reng)然(ran)在房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發上，這(zhe)預(yu)示(shi)著遠洋(yang)地產(chan)未來五(wu)年(nian)的(de)主業(ye)其實已經確(que)定--仍(reng)然(ran)延續房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發的(de)商業(ye)模式。

然而，要靠(kao)遠(yuan)洋現有的資源，實現1000億元的銷(xiao)售規模，談何容易。“過去下沉到三四線城市(shi)，以及2011年提出的三年內打造10個購(gou)物中心的發展戰略，讓遠(yuan)洋走了一(yi)些彎路(lu)。”蘭德咨詢公司總裁(cai)宋(song)延慶表(biao)示，三四線城市(shi)去化速度慢，庫存也一(yi)直處于高位。

李明似乎更(geng)早看到(dao)了這一(yi)(yi)問(wen)題(ti)，早在(zai)2013年，遠洋(yang)(yang)就開始土(tu)地儲(chu)備(bei)結構的調整。據他透(tou)露，2014年，遠洋(yang)(yang)新(xin)增(zeng)700多萬平(ping)(ping)方米一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市土(tu)地儲(chu)備(bei)資源，同(tong)時出售三四線城(cheng)(cheng)市土(tu)地儲(chu)備(bei)約600萬平(ping)(ping)方米，至(zhi)此，一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市土(tu)地價值占比45%，二線城(cheng)(cheng)市土(tu)地價值占比50%。

這樣的(de)土(tu)地(di)布局，能否有(you)(you)效保證遠(yuan)洋(yang)地(di)產(chan)提高毛(mao)利，仍(reng)然存疑。李(li)明并沒有(you)(you)給(gei)出(chu)明確答案。他更多地(di)談及公司(si)正(zheng)在進行的(de)一項管(guan)理改革(ge)——“背包人”計劃會對遠(yuan)洋(yang)五年千(qian)億目標有(you)(you)怎樣的(de)支持作用。

在過去(qu)五年(nian)中，遠(yuan)洋(yang)將房(fang)地產開(kai)發分解成足夠細致的(de)(de)17000件任務。遠(yuan)洋(yang)推行的(de)(de)全(quan)新工作模式：每個項目公(gong)司不(bu)設固(gu)定的(de)(de)長期崗(gang)位，有需(xu)要時，從人才池中調配合(he)適的(de)(de)人，讓他/她(ta)從17000個分解任務中選(xuan)擇自己擅長的(de)(de)“任務包(bao)”，“背包(bao)”上崗(gang)，這個“任務包(bao)”相關的(de)(de)責任和激勵都(dou)直(zhi)接(jie)給到個人。

在房地產行業，拿(na)地被認為(wei)是決(jue)定整個(ge)項目盈利與(yu)否(fou)的(de)(de)最重(zhong)要(yao)環節，決(jue)定了項目內部回報率高低70%的(de)(de)因(yin)素。由于前期拿(na)地失誤，定位(wei)出錯，而導致項目最終銷售乏力，周(zhou)轉(zhuan)速度緩慢(man)，各個(ge)部門負責人相互推諉責任的(de)(de)案例并不少見(jian)。“背包人”計劃(hua)能(neng)否(fou)解決(jue)這(zhe)些(xie)問題，是一個(ge)疑問。