每經編(bian)輯(ji)｜杜靜(jing)    

用金融工具拓展地產業務

遠(yuan)洋(yang)地(di)產(chan)的(de)(de)背(bei)包制(zhi)，一(yi)定程度上(shang)和遠(yuan)洋(yang)未來五(wu)年的(de)(de)金融化有關(guan)。本(ben)質而言，遠(yuan)洋(yang)將(jiang)房地(di)產(chan)開發分(fen)解成17000件任(ren)務，和制(zhi)造業將(jiang)復(fu)雜的(de)(de)制(zhi)造過(guo)程分(fen)解成動作簡(jian)單(dan)的(de)(de)流水線生產(chan)，思(si)路極為(wei)(wei)接近，為(wei)(wei)的(de)(de)是(shi)盡(jin)最大可能(neng)實現資金的(de)(de)高周轉，同(tong)時最大限度地(di)降低(di)開發難度。

對(dui)金融(rong)(rong)企業而言(yan)，這樣的開(kai)發流(liu)程，更(geng)便于(yu)(yu)他們管控投資風險，使(shi)他們更(geng)好地(di)參與(yu)遠(yuan)(yuan)洋(yang)地(di)產(chan)具體項目的投融(rong)(rong)資。“毫無(wu)疑問，管理流(liu)程的調整(zheng)讓遠(yuan)(yuan)洋(yang)更(geng)加標(biao)準化(hua)、規范化(hua)，在(zai)整(zheng)個金融(rong)(rong)鏈條上增加了金融(rong)(rong)端對(dui)遠(yuan)(yuan)洋(yang)的信(xin)任。”在(zai)睿信(xin)致成(cheng)管理咨詢董事總(zong)經理薛(xue)迥文(wen)看來，這一(yi)制度的成(cheng)效(xiao)更(geng)多的取決于(yu)(yu)“背包人”計劃實施的具體成(cheng)效(xiao)。

盡管不愿意談及，換(huan)下西裝、摘下領帶，穿著淡藍色(se)的(de)暗格休閑襯(chen)衫的(de)李明面對記者的(de)追問，還(huan)是解釋了遠洋版“房(fang)地產(chan)金融”的(de)思路。

“我怎么接近千億(yi)？還學同(tong)行、學老大哥，把開(kai)發(fa)(fa)項目從100個(ge)變(bian)成(cheng)200個(ge)、300個(ge)？這肯定不(bu)行。”李明表示，在四元(yuan)業務下，遠洋將用金(jin)(jin)融的工具和方法拓展房地產業務，而不(bu)是傳(chuan)統(tong)意義上開(kai)銀行、自行開(kai)發(fa)(fa)金(jin)(jin)融產品(pin)。

從海外房企鐵獅門、凱德，到國內房企萬(wan)科、萬(wan)達、綠地(di)，都先后(hou)發(fa)力房地(di)產(chan)金融。遠洋(yang)地(di)產(chan)的輕資產(chan)之路又將何去何從？

李(li)明對遠洋金融部(bu)門(men)提出(chu)兩(liang)點要求：第一，金融部(bu)門(men)要在(zai)企(qi)業(ye)戰略下(xia)(xia)協(xie)同主業(ye)發(fa)展；第二，做市場化(hua)的金融部(bu)門(men)，運用(yong)資(zi)本撬(qiao)動業(ye)務(wu)。權力(li)下(xia)(xia)放給“背包(bao)人”，連獎金都(dou)自(zi)己發(fa)，但是要考核管理費(fei)用(yong)在(zai)銷售(shou)收入中的占比，“指(zhi)標(biao)體(ti)系(xi)跟(gen)上市公司一樣就行了。”

宋延慶認(ren)為(wei)，遠洋地產的(de)(de)品(pin)牌和(he)(he)(he)產品(pin)能否滿(man)足小股操盤的(de)(de)輕資(zi)(zi)產模(mo)式，存(cun)在(zai)一(yi)定的(de)(de)疑問。年報顯(xian)示，遠洋地產的(de)(de)凈資(zi)(zi)產收益率(lv)只(zhi)(zhi)有10.69%，這(zhe)一(yi)數據和(he)(he)(he)萬科(ke)、保(bao)利、中(zhong)海、方興等同行相比存(cun)在(zai)明顯(xian)差(cha)距，遠洋要和(he)(he)(he)這(zhe)些同行爭資(zi)(zi)金，顯(xian)然會處(chu)于劣(lie)勢。和(he)(he)(he)凈資(zi)(zi)產收益率(lv)每年保(bao)持在(zai)20%左右(you)的(de)(de)保(bao)利和(he)(he)(he)中(zhong)海相比，遠洋的(de)(de)回報率(lv)只(zhi)(zhi)不過是他們的(de)(de)一(yi)半(ban)左右(you)。

對李(li)明(ming)和他(ta)所帶(dai)領(ling)的遠洋(yang)團隊(dui)來說，如何深(shen)度挖(wa)掘項(xiang)目開發(fa)(fa)價(jia)值(zhi)，進(jin)一步提(ti)高開發(fa)(fa)毛利，將最終決(jue)定(ding)“海鷗IV”計劃的成敗(bai)。但行事低(di)調(diao)穩重的李(li)明(ming)比任何人(ren)都明(ming)白，2015年將是遠洋(yang)艱(jian)苦的一年。“要調(diao)整就(jiu)要付出代(dai)價(jia)，要承受一些東西(xi)，但企(qi)業必須調(diao)整。”