海博股份(600708)：股價基本反映負面預期，上調至中性

投資建議

公(gong)司上周發(fa)布公(gong)告，公(gong)布《重大(da)資(zi)(zi)產臵換及發(fa)行股(gu)份購買(mai)資(zi)(zi)產并(bing)募集配套資(zi)(zi)金預案(an)》，資(zi)(zi)產重組(zu)方(fang)案(an)基(ji)本符合預期，但我們(men)認(ren)為資(zi)(zi)產臵換后公(gong)司估值較(jiao)高，股(gu)價(jia)下行壓力(li)較(jiao)大(da)，下調(diao)至(zhi)減持(chi)，并(bing)下調(diao)目(mu)標價(jia)至(zhi)6.90元。目(mu)前股(gu)價(jia)接(jie)近我們(men)的目(mu)標價(jia)，且公(gong)司基(ji)本面沒有變化，我們(men)將評級(ji)上調(diao)至(zhi)中性，維持(chi)目(mu)標價(jia)6.90不變。

理由

股(gu)(gu)價基本(ben)反映負(fu)面(mian)預(yu)期。雖然資(zi)產(chan)臵換(huan)后(hou)，公(gong)司(si)EPS有增(zeng)厚（不考慮(lv)募集配套資(zi)金增(zeng)發股(gu)(gu)本(ben)）；但主營業(ye)(ye)務轉型成(cheng)物流(liu)與房(fang)地產(chan)，且臵出了(le)光明海博投資(zi)（持(chi)有極限天資(zi)70%股(gu)(gu)份），導致承接(jie)母公(gong)司(si)冷鏈業(ye)(ye)務賦予的(de)估值(zhi)(zhi)溢價消失，也(ye)因房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)估值(zhi)(zhi)較低，拉低了(le)公(gong)司(si)估值(zhi)(zhi)。采用分部估值(zhi)(zhi)法(fa)，公(gong)司(si)合理股(gu)(gu)價在6.90元，目(mu)(mu)前股(gu)(gu)價與此接(jie)近，我們(men)認為目(mu)(mu)前股(gu)(gu)價基本(ben)反映了(le)以上的(de)負(fu)面(mian)預(yu)期。

關注房(fang)地(di)產和(he)(he)冷(leng)鏈業務(wu)的發(fa)展。農工商(shang)(shang)地(di)產扎根上海(hai)(hai)，輻射長三角。在(zai)手項目（包(bao)括在(zai)銷、將售(shou)和(he)(he)開發(fa)）共計33個(ge)(ge)，其中(zhong)30%在(zai)上海(hai)(hai)，大(da)部分為住宅(zhai)(zhai)地(di)產，考慮上海(hai)(hai)獨(du)特的資(zi)源稟賦，我們認為這些項目的風(feng)險相(xiang)對較(jiao)小。但剩余70%項目幾乎都在(zai)三線(xian)及以下城(cheng)(cheng)市，且大(da)部分為中(zhong)高端住宅(zhai)(zhai)，考慮三線(xian)城(cheng)(cheng)市戶(hu)均(jun)一套的保有(you)量，高于縣城(cheng)(cheng)的生活成本和(he)(he)弱于一、二線(xian)城(cheng)(cheng)市的學校、醫療等(deng)配資(zi)源套，及剛性的戶(hu)籍制度，需求偏(pian)弱；疊加供給偏(pian)大(da)、開發(fa)商(shang)(shang)回籠(long)資(zi)金，目前在(zai)銷的19個(ge)(ge)項目存在(zai)售(shou)價下跌(die)的風(feng)險，可能拉低公司(si)利潤率。雖然臵出(chu)光(guang)明海(hai)(hai)博投資(zi)，但公司(si)仍有(you)冷(leng)庫、貨車等(deng)固定資(zi)產和(he)(he)菜管家這個(ge)(ge)平臺，我們期(qi)待(dai)股份和(he)(he)集團在(zai)未來有(you)較(jiao)多的合作，相(xiang)對看好這個(ge)(ge)業務(wu)的未來發(fa)展。

盈利預測與估值

由于沒有進一步(bu)信息，我(wo)們暫時不調整(zheng)公司(si)的盈利預測。維持(chi)2014/15年EPS0.35/0.40元的預測不變，對應2014年20.5倍市盈率。

風險

房(fang)地產政策風險(xian)。（中金公司(si)）

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