每經(jing)編輯｜蔡雅蕓

2015年春節期間，騰訊公司根據(ju)每天100億次(ci)位置定位請(qing)求，生成了(le)(le)一個全國出(chu)(chu)行(xing)熱度圖，對(dui)中國春運人群出(chu)(chu)行(xing)情況進(jin)行(xing)了(le)(le)一次(ci)可視化的呈(cheng)現(xian)，這個大(da)數據(ju)遷徙圖，對(dui)房地(di)產也很有說服力。

地(di)圖(tu)顯示(shi)，2015年春節期間，中國五大遷入城市(shi)排行為：茂名、周口、梅州(zhou)、玉林、湛江；五大遷出(chu)城市(shi)排行為：深圳、北(bei)京(jing)、上(shang)海、廣州(zhou)、東莞(guan)。全(quan)國范圍內排行前(qian)五的出(chu)行熱門路線(xian)是(shi)：上(shang)海到北(bei)京(jing)、深圳到重慶、北(bei)京(jing)到成(cheng)都、北(bei)京(jing)到上(shang)海、廣州(zhou)到重慶。

這恰(qia)恰(qia)說明，五大遷出(chu)城市(shi)，正是(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國人(ren)口(kou)流(liu)(liu)入較多的(de)城市(shi)；遷入城市(shi)，則(ze)是(shi)(shi)人(ren)口(kou)流(liu)(liu)出(chu)較多的(de)城市(shi)。迄今為(wei)(wei)止(zhi)，盡管東部(bu)發(fa)達(da)地區的(de)產(chan)業向全球以(yi)(yi)及中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)地區轉移的(de)趨勢風起云(yun)涌、難以(yi)(yi)遏(e)止(zhi)，但以(yi)(yi)成都、重(zhong)慶為(wei)(wei)代表(biao)的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)特大城市(shi)，依(yi)舊(jiu)是(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)人(ren)口(kou)向東部(bu)地區凈流(liu)(liu)入的(de)樞紐(niu)。

房價漲跌的密碼

這里就涉及到一個人口流動和(he)轉(zhuan)移最重要的概(gai)念(nian)--產(chan)業(ye)。房(fang)價漲(zhang)跌的密碼，是人口凈(jing)(jing)流入(ru)或凈(jing)(jing)流出；而人口流入(ru)流出的密碼，則在產(chan)業(ye)結構(gou)、產(chan)業(ye)發展(zhan)前景以及由此決定的收入(ru)水平。

產(chan)(chan)業(ye)作(zuo)為社(she)會經濟發展(zhan)的主要驅(qu)動力，推動社(she)會經濟不斷向前發展(zhan)。英國經濟學家(jia)克(ke)拉克(ke)提出，產(chan)(chan)業(ye)發展(zhan)以第一次產(chan)(chan)業(ye)為主，向以第二次產(chan)(chan)業(ye)為主、繼而(er)向以第三次產(chan)(chan)業(ye)為主轉變(bian)，人(ren)均收(shou)入(ru)變(bian)化引起勞動力流動，進而(er)引起產(chan)(chan)業(ye)結構向高層(ceng)級演變(bian)。

產(chan)業(ye)(ye)升級在(zai)集(ji)聚大(da)量人口的同時(shi)，亦為(wei)當地(di)的房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場帶來(lai)巨大(da)推(tui)力。以三次科技革命的代(dai)表城市美(mei)國(guo)洛杉磯(ji)為(wei)例，其(qi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)和紐約(yue)基本持平，且明(ming)(ming)顯高(gao)于芝加哥(ge)。1987年紐約(yue)房(fang)(fang)(fang)價(jia)為(wei)19萬(wan)美(mei)元(yuan)(yuan)/套，洛杉磯(ji)為(wei)13.1萬(wan)美(mei)元(yuan)(yuan)/套，而2013年紐約(yue)達50.8萬(wan)美(mei)元(yuan)(yuan)/套，洛杉磯(ji)達48.9萬(wan)美(mei)元(yuan)(yuan)/套，明(ming)(ming)顯高(gao)于芝加哥(ge)的18.6萬(wan)美(mei)元(yuan)(yuan)/套。這主要是由于洛杉磯(ji)所在(zai)的加利福尼亞州集(ji)中(zhong)了(le)美(mei)國(guo)主要高(gao)科技產(chan)業(ye)(ye)，如計算機、電子(zi)元(yuan)(yuan)件、通訊、航空等，吸引了(le)龐大(da)的高(gao)收入(ru)就業(ye)(ye)人口，房(fang)(fang)(fang)價(jia)趕(gan)超(chao)紐約(yue)，可見產(chan)業(ye)(ye)結構顯著影響一(yi)個地(di)區的房(fang)(fang)(fang)價(jia)水(shui)平。

產(chan)(chan)業(ye)對房(fang)價(jia)的影響，主(zhu)要通過三個方面(mian)：人(ren)口規模、人(ren)口結(jie)構(gou)(gou)和收入(ru)。產(chan)(chan)業(ye)越高端、多元，房(fang)價(jia)上漲(zhang)空間(jian)越大。相反，產(chan)(chan)業(ye)結(jie)構(gou)(gou)單一、產(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)條短、轉型難的瓶頸(jing)，人(ren)口導入(ru)水平低，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場增長空間(jian)越有限，房(fang)價(jia)上漲(zhang)的后勁不(bu)足，房(fang)地(di)產(chan)(chan)需求量多由本市(shi)居民支撐。

以我國深(shen)圳(zhen)為例(li)，常(chang)住人(ren)(ren)口在2000-2013年間(jian)增(zeng)長了362萬，目前深(shen)圳(zhen)的(de)常(chang)住人(ren)(ren)口中外來人(ren)(ren)口占7成(cheng)多(duo)(duo)，這是(shi)深(shen)圳(zhen)房地產市(shi)場增(zeng)長空間(jian)大的(de)最(zui)主要原因。隨著人(ren)(ren)口的(de)增(zeng)多(duo)(duo)和(he)年輕(qing)化，深(shen)圳(zhen)市(shi)場的(de)需求保持旺盛，加之土地資源的(de)稀(xi)缺，房價仍將保持上漲。

與深圳類似的(de)還(huan)有(you)北京、上海、杭州等(deng)服(fu)務業驅(qu)動型城市。

這(zhe)類城市(shi)往往依托于金融、文化(hua)創意(yi)、物(wu)流、軟件互聯網(wang)信息(xi)服務等(deng)高(gao)端產業鏈而穩步發展，吸納(na)大(da)量(liang)人口流入，房(fang)地產市(shi)場需(xu)求強勁。

相(xiang)反，那些往往依托(tuo)于自然(ran)資源的重工業(ye)驅動型城市(shi)(shi)，如大慶、唐山(shan)、鞍山(shan)、大同(tong)等，在經歷過工業(ye)化發展階段的短(duan)暫繁榮(rong)之后(hou)，面臨產業(ye)結構單一、產業(ye)鏈條短(duan)、轉型難的瓶頸，人(ren)口導入水平低，房地(di)產市(shi)(shi)場增長空間有限，房價上漲的后(hou)勁明顯不足。

還有(you)一類城市，就是一些(xie)新興(xing)工業(ye)驅動城市，比如(ru)蘇州、無(wu)錫、佛山(shan)、東(dong)莞(guan)等，這些(xie)城市多受(shou)中心城市產(chan)業(ye)鏈輻射、依托先(xian)進(jin)制造業(ye)和(he)高(gao)科技產(chan)業(ye)吸納大(da)量勞動力人口(kou)流入，人們(men)多從事(shi)電(dian)子信(xin)息、裝備(bei)制造、新能源、生物醫藥等先(xian)進(jin)制造業(ye)，且呈現(xian)年輕(qing)化(hua)特征。催生的房(fang)地產(chan)市場需(xu)求(qiu)空(kong)(kong)間大(da)，人們(men)支付水平高(gao)，房(fang)價(jia)上(shang)漲空(kong)(kong)間較大(da)。