每經編輯｜蔡(cai)雅蕓

今年房地產會有怎樣的政策？

今年中國(guo)經濟每個(ge)月(yue)的表(biao)現都在挑戰人們(men)的想象力，誰也說不(bu)清(qing)，誰也不(bu)敢打保票了。面(mian)對現在這個(ge)情況，一(yi)旦(dan)出現意想不(bu)到的事，怎么防(fang)止經濟出問(wen)題?夏(xia)斌(bin)從宏(hong)觀經濟角度，給(gei)出了四(si)個(ge)“藥(yao)方(fang)”，有(you)些是(shi)針(zhen)對房(fang)(fang)地產(chan)的，有(you)些雖然不(bu)是(shi)針(zhen)對房(fang)(fang)地產(chan)，但會(hui)對房(fang)(fang)地產(chan)市場產(chan)生巨大的影(ying)響。

第(di)一(yi)，要(yao)堅決(jue)穩(wen)住(zhu)整(zheng)(zheng)個(ge)金(jin)融(rong)系統的(de)放貸(dai)(dai)意愿和(he)能力，讓(rang)金(jin)融(rong)系統樹立信(xin)心。為此，中(zhong)央(yang)銀行近期內(nei)應(ying)采(cai)取(qu)措施，發(fa)出明確(que)的(de)毫不(bu)(bu)(bu)含糊的(de)穩(wen)健(jian)貨幣(bi)政策(ce)的(de)信(xin)號，確(que)保整(zheng)(zheng)個(ge)金(jin)融(rong)體(ti)系有(you)穩(wen)定(ding)的(de)流動(dong)(dong)性支持。中(zhong)央(yang)銀行政策(ce)的(de)信(xin)號一(yi)定(ding)要(yao)很(hen)明確(que)，而不(bu)(bu)(bu)是如(ru)前一(yi)陣子，讓(rang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)去(qu)(qu)猜(cai)中(zhong)央(yang)銀行采(cai)取(qu)回購的(de)意圖。市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)看(kan)(kan)不(bu)(bu)(bu)懂(dong)，金(jin)融(rong)機構看(kan)(kan)不(bu)(bu)(bu)懂(dong)，這(zhe)種狀況很(hen)危險。就要(yao)告訴大(da)(da)家，你(ni)們(men)不(bu)(bu)(bu)要(yao)慌(huang)，金(jin)融(rong)機構不(bu)(bu)(bu)要(yao)慌(huang)。為什么金(jin)融(rong)體(ti)系要(yao)穩(wen)住(zhu)?因(yin)為金(jin)融(rong)體(ti)系一(yi)旦出事，和(he)某(mou)個(ge)大(da)(da)企(qi)業(ye)出事不(bu)(bu)(bu)是一(yi)個(ge)概念，金(jin)融(rong)體(ti)系的(de)風險傳導(dao)快(kuai)，影響(xiang)大(da)(da)。從金(jin)融(rong)監管角度(du)說(shuo)，銀行對每個(ge)企(qi)業(ye)的(de)貸(dai)(dai)款，不(bu)(bu)(bu)準超過它資(zi)本(ben)金(jin)的(de)10%。輸(shu)掉了(le)(le)(le)這(zhe)筆(bi)貸(dai)(dai)款，資(zi)本(ben)金(jin)也(ye)就輸(shu)掉了(le)(le)(le)10%，整(zheng)(zheng)個(ge)金(jin)融(rong)系統是不(bu)(bu)(bu)會出事的(de)。對企(qi)業(ye)是如(ru)此，但(dan)銀行不(bu)(bu)(bu)是這(zhe)么回事。去(qu)(qu)年6月份，在(zai)上(shang)海(hai)的(de)銀行拆(chai)(chai)(chai)(chai)借(jie)(jie)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)上(shang)，隔夜拆(chai)(chai)(chai)(chai)借(jie)(jie)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)達到30%，比(bi)(bi)高利(li)(li)(li)貸(dai)(dai)還高利(li)(li)(li)貸(dai)(dai)，天(tian)下(xia)奇(qi)觀。銀行之間有(you)貸(dai)(dai)有(you)存，到了(le)(le)(le)晚(wan)上(shang)，一(yi)看(kan)(kan)頭寸，到底貸(dai)(dai)大(da)(da)還是存大(da)(da)?差一(yi)點(dian)點(dian)，不(bu)(bu)(bu)夠，到拆(chai)(chai)(chai)(chai)借(jie)(jie)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)借(jie)(jie)錢(qian)，要(yao)彌補平(ping)衡。在(zai)形勢比(bi)(bi)較平(ping)穩(wen)的(de)情況下(xia)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)波動(dong)(dong)不(bu)(bu)(bu)大(da)(da)。去(qu)(qu)年大(da)(da)家都在(zai)傳，可(ke)能央(yang)行想(xiang)采(cai)取(qu)動(dong)(dong)作，要(yao)按(an)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)規律辦事，該不(bu)(bu)(bu)貸(dai)(dai)的(de)就是不(bu)(bu)(bu)貸(dai)(dai)。大(da)(da)家一(yi)聽這(zhe)個(ge)信(xin)息，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)緊(jin)(jin)張(zhang)了(le)(le)(le)。這(zhe)時候如(ru)果某(mou)個(ge)銀行資(zi)金(jin)緊(jin)(jin)了(le)(le)(le)，而市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)已經(jing)達到25%，又拆(chai)(chai)(chai)(chai)不(bu)(bu)(bu)著，晚(wan)上(shang)平(ping)不(bu)(bu)(bu)了(le)(le)(le)資(zi)金(jin)，為了(le)(le)(le)清算，再(zai)高的(de)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)也(ye)必須(xu)去(qu)(qu)拆(chai)(chai)(chai)(chai)，一(yi)下(xia)子發(fa)生借(jie)(jie)一(yi)天(tian)錢(qian)30%的(de)高利(li)(li)(li)率(lv)(lv)。后來整(zheng)(zheng)個(ge)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)轟動(dong)(dong)了(le)(le)(le)，央(yang)行馬上(shang)不(bu)(bu)(bu)敢了(le)(le)(le)。這(zhe)說(shuo)明央(yang)行想(xiang)按(an)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)規律辦事，方向是對的(de)，但(dan)不(bu)(bu)(bu)是一(yi)下(xia)子就能辦到的(de)。

第二，一(yi)旦市場(chang)上(shang)出現抵(di)押(ya)物大(da)幅度貶值的情(qing)況，可以宣(xuan)布(bu)采取緊急會(hui)計原(yuan)則(ze)(ze)，或者說，央(yang)行馬上(shang)動手，直接到市場(chang)上(shang)去購買將貶值的資產。你賣我就買，把價(jia)格穩(wen)住。緊急會(hui)計原(yuan)則(ze)(ze)，就是不準隨便按照抵(di)押(ya)物的原(yuan)值來(lai)要求追加抵(di)押(ya)物，越逼(bi)企業(ye)，企業(ye)越陷入危機。維持(chi)原(yuan)來(lai)抵(di)押(ya)物價(jia)，原(yuan)來(lai)評估多少(shao)錢就是多少(shao)錢。聽說美國在危機時，在會(hui)計原(yuan)則(ze)(ze)上(shang)也采取了(le)緊急措施(shi)。我們能不能采取?當然能。一(yi)旦出事，就要防止(zhi)市場(chang)恐慌。

第(di)三，當房(fang)價(jia)出(chu)現斷崖式爆跌時(shi)，國務院(yuan)應(ying)該馬上明確，允許各級(ji)地(di)方(fang)政(zheng)府用(yong)(yong)棚(peng)戶(hu)區(qu)改造資(zi)金去買(mai)房(fang)。現在的(de)(de)棚(peng)戶(hu)區(qu)改造資(zi)金總(zong)的(de)(de)使用(yong)(yong)方(fang)向是對(dui)的(de)(de)。房(fang)價(jia)如(ru)果(guo)大(da)跌，不如(ru)拿這(zhe)(zhe)筆錢買(mai)房(fang)。買(mai)了房(fang)以(yi)后，改造一下再(zai)借給或者賣給弱勢群(qun)體，當作(zuo)棚(peng)戶(hu)區(qu)改造用(yong)(yong)。在這(zhe)(zhe)方(fang)面(mian)政(zheng)府應(ying)該靈活些。報紙上登過，有的(de)(de)城(cheng)市已經這(zhe)(zhe)么做了。這(zhe)(zhe)個方(fang)向是對(dui)的(de)(de)。

第四，當銀(yin)行不(bu)(bu)良資產(chan)增幅加快，按照銀(yin)行審慎監(jian)管原則，就(jiu)不(bu)(bu)準貸款(kuan)(kuan)了，因為資本金不(bu)(bu)足(zu)(zu)，這時候應該采取緊(jin)急(ji)措(cuo)施(shi)，提高(gao)(gao)銀(yin)行自主(zhu)核銷不(bu)(bu)良貸款(kuan)(kuan)的最高(gao)(gao)限(xian)額。工農中建交，有不(bu)(bu)良貸款(kuan)(kuan)，就(jiu)用(yong)資本金利潤沖(chong)(chong)掉。現在能沖(chong)(chong)多(duo)少國家(jia)是有規(gui)定的。能不(bu)(bu)能在出現緊(jin)急(ji)狀(zhuang)況時，提高(gao)(gao)這個比例，讓他們自主(zhu)核銷。資本充足(zu)(zu)率健全就(jiu)可(ke)以穩健地貸款(kuan)(kuan);如果資本金不(bu)(bu)足(zu)(zu)的，趕緊(jin)增資，或(huo)者說(shuo)，由(you)政策性銀(yin)行金融機構來進行重(zhong)組。

夏斌認為，在(zai)結構性(xing)政(zheng)策里(li)面(mian)，除(chu)了(le)特大城市如(ru)上海、北京等(deng)以(yi)外，國務院應(ying)該下(xia)(xia)令，各省(sheng)政(zheng)府(fu)在(zai)年內必須啟(qi)(qi)動戶(hu)籍(ji)制(zhi)度改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)。戶(hu)籍(ji)制(zhi)度改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)實質是(shi)(shi)財(cai)政(zheng)問(wen)(wen)題(ti)。什么叫城鎮化?城鎮化的(de)(de)(de)(de)(de)實質是(shi)(shi)財(cai)政(zheng)拿錢(qian)和(he)深化改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)，不(bu)(bu)是(shi)(shi)搞房(fang)地(di)產，不(bu)(bu)是(shi)(shi)搞簡單(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)城市規(gui)劃。城鎮化是(shi)(shi)工業化的(de)(de)(de)(de)(de)必然(ran)產物，不(bu)(bu)是(shi)(shi)我們(men)(men)刻意(yi)想出來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)。戶(hu)籍(ji)制(zhi)度的(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)，一個(ge)農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)(min)工變成城市居(ju)民(min)(min)(min)，孩子從(cong)生下(xia)(xia)來(lai)到上幼兒(er)園(yuan)、小學(xue)、中學(xue)，都要(yao)(yao)給(gei)予(yu)(yu)同等(deng)待(dai)遇(yu)，包(bao)括大學(xue)都要(yao)(yao)給(gei)予(yu)(yu)同等(deng)待(dai)遇(yu)。退(tui)休以(yi)后，要(yao)(yao)像城市居(ju)民(min)(min)(min)一樣(yang)(yang)有(you)養老保險，看(kan)病一樣(yang)(yang)報銷。這(zhe)意(yi)味(wei)著(zhu)財(cai)政(zheng)要(yao)(yao)拿錢(qian)，如(ru)果一個(ge)人(ren)要(yao)(yao)拿8萬~10萬，兩億農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)(min)要(yao)(yao)拿多少?因(yin)(yin)此，城鎮化意(yi)味(wei)著(zhu)財(cai)政(zheng)要(yao)(yao)拿錢(qian)，要(yao)(yao)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)現有(you)制(zhi)度。從(cong)這(zhe)個(ge)角度認識，應(ying)該要(yao)(yao)求各省(sheng)政(zheng)府(fu)必須在(zai)年內啟(qi)(qi)動戶(hu)籍(ji)制(zhi)度改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)，首先(xian)(xian)解決農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)(min)工的(de)(de)(de)(de)(de)城市居(ju)民(min)(min)(min)身份，然(ran)后提前(qian)(qian)按(an)照中央(yang)政(zheng)治局通過的(de)(de)(de)(de)(de)關于財(cai)稅(shui)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)案實施(shi)(shi)，不(bu)(bu)能觀(guan)望。提前(qian)(qian)圍繞戶(hu)籍(ji)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)引發的(de)(de)(de)(de)(de)中央(yang)轉(zhuan)移支出問(wen)(wen)題(ti)，抓緊(jin)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)，重(zhong)點解決戶(hu)籍(ji)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)中地(di)方(fang)(fang)財(cai)政(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)支缺口問(wen)(wen)題(ti)。其他的(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)(gai)(gai)革(ge)(ge)(ge)(ge)動不(bu)(bu)了(le)，可以(yi)先(xian)(xian)把(ba)(ba)農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)(min)變成城市居(ju)民(min)(min)(min)，地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)缺錢(qian)了(le)，中央(yang)財(cai)政(zheng)先(xian)(xian)動，先(xian)(xian)補貼。這(zhe)樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)話，可以(yi)增加消費。同時，戶(hu)籍(ji)改(gai)(gai)(gai)(gai)了(le)，居(ju)民(min)(min)(min)身份改(gai)(gai)(gai)(gai)了(le)，市場就著(zhu)急了(le)，因(yin)(yin)為一下(xia)(xia)子學(xue)校不(bu)(bu)夠，幼兒(er)園(yuan)不(bu)(bu)夠，醫院不(bu)(bu)夠，這(zhe)樣(yang)(yang)，可倒逼加快(kuai)(kuai)學(xue)校和(he)醫院的(de)(de)(de)(de)(de)投資，加快(kuai)(kuai)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)建(jian)設(she)，加快(kuai)(kuai)農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)(min)工住房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)民(min)(min)(min)間投資，加快(kuai)(kuai)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)出售，這(zhe)樣(yang)(yang)可以(yi)部分對沖(chong)掉我們(men)(men)制(zhi)造業和(he)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)整個(ge)投資水平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)降問(wen)(wen)題(ti)，把(ba)(ba)這(zhe)塊(kuai)投資提前(qian)(qian)搞起(qi)來(lai)，有(you)利于宏觀(guan)上取(qu)得平(ping)衡。

總結這十年左右的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策，就是政(zheng)策碎(sui)片(pian)化，一(yi)會(hui)出(chu)這個政(zheng)策，一(yi)會(hui)出(chu)那個政(zheng)策。政(zheng)府如果建立房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的(de)長效(xiao)制度，房(fang)(fang)價慢慢就會(hui)穩(wen)住。我一(yi)直認為，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)不整頓，中國(guo)早(zao)晚出(chu)大(da)事，近兩年我又補充說，整狠了(le)，馬上就出(chu)事。現(xian)在(zai)(zai)確(que)實是燙(tang)手山芋。房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)長效(xiao)機制的(de)方向(xiang)是什么(me)，就是以(yi)消(xiao)費品為主(zhu)導。一(yi)定要讓市場(chang)明(ming)確(que)，買(mai)房(fang)(fang)是為了(le)住，買(mai)房(fang)(fang)不是為了(le)像股(gu)票那樣為了(le)賣股(gu)票。不鼓勵房(fang)(fang)地(di)產(chan)作為資產(chan)市場(chang)交(jiao)易，中國(guo)在(zai)(zai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)上，絕對不能學(xue)英國(guo)、學(xue)美國(guo)，應該學(xue)德國(guo)，學(xue)新(xin)加(jia)坡，以(yi)消(xiao)費品為主(zhu)導。

綜合上(shang)(shang)海(hai)房(fang)地產(chan)觀察、企(qi)業生存與發展、《房(fang)地產(chan)決策人參考》、《格上(shang)(shang)理財》

整理 楊羚強