每經(jing)編輯｜蔡雅蕓

最大威脅來自于人口紅利衰退

目前一(yi)個(ge)重(zhong)(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)趨勢不可忽(hu)視，就是隨著(zhu)中國(guo)人(ren)口紅利迅速(su)(su)衰(shuai)減，全球化的(de)(de)(de)產業(ye)轉(zhuan)移趨勢明顯，美國(guo)制造業(ye)復興，中國(guo)大(da)量制造業(ye)向東(dong)南(nan)亞(ya)等人(ren)力成本較低的(de)(de)(de)區域(yu)轉(zhuan)移，將(jiang)嚴(yan)重(zhong)(zhong)影(ying)響中國(guo)上述城(cheng)市的(de)(de)(de)發展(zhan)。這類城(cheng)市如(ru)果不能在(zai)產業(ye)升級的(de)(de)(de)大(da)潮(chao)中迅速(su)(su)把握機遇，其城(cheng)市發展(zhan)的(de)(de)(de)命運將(jiang)如(ru)同前述重(zhong)(zhong)工業(ye)驅動型城(cheng)市，走向衰(shuai)敗(bai)。

事實(shi)上，這種(zhong)現象正(zheng)在(zai)(zai)發生。東部(bu)地區大量新興工業驅動(dong)城(cheng)市的人口流(liu)入(ru)正(zheng)在(zai)(zai)減少。2006-2010年，廣東的常住人口每(mei)年凈增(zeng)數都在(zai)(zai)200萬(wan)以(yi)(yi)上，但2011年以(yi)(yi)來(lai)，每(mei)年新增(zeng)不足100萬(wan)，2013年更是低至50萬(wan)。

不惟(wei)廣東(dong)，自2011年(nian)(nian)起，原來流(liu)動人口(kou)流(liu)入(ru)較快的(de)(de)東(dong)部(bu)省市，常住(zhu)人口(kou)增速(su)都出現(xian)了斷(duan)崖式下滑。除了天津以外(wai)，京滬(hu)粵浙(zhe)蘇五個經濟強省(市)常住(zhu)人口(kou)近三年(nian)(nian)的(de)(de)增速(su)都不及2009年(nian)(nian)各自數據一半(ban)，浙(zhe)江近幾年(nian)(nian)的(de)(de)平均增速(su)甚至只有(you)2009年(nian)(nian)的(de)(de)1/4。

以浙江(jiang)杭(hang)州為(wei)例，2013年(nian)全市常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)884.4萬，僅比上(shang)年(nian)增加(jia)4.2萬，其(qi)中(zhong)(zhong)外(wai)(wai)來常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)177.8萬，甚至比上(shang)年(nian)減少(shao)了1.89萬。而上(shang)海2013年(nian)常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)2415萬，僅外(wai)(wai)來常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)就(jiu)增加(jia)了29.77萬、達990萬人(ren)(ren)(ren)。與杭(hang)州規模、實(shi)力(li)相(xiang)近的南京，2013年(nian)新增常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)2萬、總(zong)量(liang)達818萬，其(qi)中(zhong)(zhong)外(wai)(wai)來人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)約(yue)175萬、減少(shao)2.5萬，人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)變化(hua)特征與杭(hang)州非常(chang)相(xiang)似。

新興工業驅動(dong)(dong)城市(shi)人口(kou)流入的減(jian)少，表明(ming)原有(you)產業規模化增(zeng)長(chang)的高峰期(qi)已(yi)經時過境遷，創新驅動(dong)(dong)增(zeng)長(chang)的后勁(jing)明(ming)顯不(bu)足，不(bu)足以容納(na)或者吸(xi)引更多的就業崗位。無疑(yi)，這是(shi)衰敗的前兆。

因(yin)為，產(chan)業決定人口、人口決定房(fang)價，其中最核心(xin)的(de)主宰因(yin)素(su)，是產(chan)業決定了收入(ru)的(de)多少和可持續性。

我(wo)們(men)舉三(san)個例子，美國，日(ri)本，香港(gang)。

這(zhe)三者其實是(shi)很不(bu)同的。美國，代表(biao)(biao)著大型(xing)的農(nong)村(cun)。地價(jia)基(ji)本(ben)沒有價(jia)值。日本(ben)，代表(biao)(biao)著中型(xing)國家。土地有稀缺(que)，一半城(cheng)市一半農(nong)村(cun)。香港，是(shi)城(cheng)邦型(xing)地區。

對于美國來說，美國完全都沒有房地產。

房(fang)地產在(zai)美(mei)國(guo)，并不是一項稀缺資源。美(mei)國(guo)的(de)人均居住(zhu)面(mian)積，大約在(zai)80平米左右。基本不存在(zai)“房(fang)癡”,“房(fang)奴”。

以(yi)美國一(yi)套典(dian)型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬(wan)美元。大概分三部分組成。

其中，建(jian)筑(zhu)(zhu)成本8萬(wan)美(mei)元，地價8萬(wan)美(mei)元，“建(jian)筑(zhu)(zhu)許(xu)可”8萬(wan)美(mei)元。

建筑許(xu)可，這一塊的(de)(de)(de)成(cheng)本，也是(shi)美國國家主義的(de)(de)(de)典(dian)型失(shi)敗。在美國造新房子(zi)，你(ni)必(bi)須得(de)到左鄰右(you)舍的(de)(de)(de)同意(yi)。包括新建房的(de)(de)(de)高度，顏色，建筑風格(ge)，都(dou)有嚴格(ge)的(de)(de)(de)限制。這樣做的(de)(de)(de)結果，最(zui)終是(shi)推高了房屋(wu)售價。

但無論怎么說，我們可(ke)以看見(jian)的是。在美國(guo)，“房(fang)地產”是完(wan)全不稀缺(que)的。地價和(he)建筑成本(ben)的比例，大約是1:1

如(ru)果換算成(cheng)人(ren)民幣(bi)的實(shi)際體驗。你可(ke)以設想(xiang)成(cheng)，在中(zhong)國內(nei)地(di)農村(cun)，建一幢(chuang)房子，只要25W元(yuan)人(ren)民幣(bi)。其中(zhong)8W建筑成(cheng)本，8W地(di)價，8W交(jiao)給(gei)當(dang)地(di)官員。

其次說日本，日本的國土面(mian)積，37萬平方公里，大致相(xiang)當(dang)于(yu)中國二(er)個省(sheng)。

日本(ben)的房地產(chan)市(shi)場，可(ke)以割裂(lie)分(fen)成二個(ge)市(shi)場：東(dong)京(jing)，非(fei)東(dong)京(jing)。

很(hen)多人都知(zhi)道日本“房地產”狂(kuang)潮(chao)(chao)。但進一步細心讀閱史料的人，才會發(fa)現，這個(ge)狂(kuang)潮(chao)(chao)，絕大(da)部分都發(fa)生在(zai)東京。

在東(dong)京以外的地方，哪怕在大阪，福岡(gang)這樣的地方。房地產價格也不(bu)是太高。可能(neng)只(zhi)有東(dong)京1/3的價格。和(he)青島也差(cha)不(bu)多。

而在(zai)日本更低一(yi)級的(de)行政(zheng)區，在(zai)一(yi)些(xie)鄉和(he)鎮，已出現了無人居住的(de)村落(luo)。房地(di)產甚(shen)至完全不值錢(qian)。一(yi)百萬日元就(jiu)可以維(wei)修(xiu)拿(na)走(zou)。

最(zui)后(hou)的(de)例(li)子是香港(gang)。香港(gang)是一個城邦型的(de)地區。全香港(gang)都很貴。哪怕最(zui)偏遠的(de)元朗(lang)，屯門，現在新盤也要近100000元/㎡。

這三(san)個例子(zi)告訴我們的是什么(me)呢：

“房價和GDP，人均GDP，GDP增(zeng)速無關”！！

這是一(yi)個非常非常重要(yao)的結論。我(wo)們曾看到，許(xu)多人把上海，北京的房(fang)價，和美國比較(jiao)。并且(qie)問“美國的房(fang)價才(cai)賣多少”。不如拋了房(fang)子移(yi)民。

你要和(he)他說，“房價(jia)，和(he)GDP、人均GDP、GDP增速無關”。

簡點來說，北京和長城關外(wai)的張家(jia)口，其人(ren)均GDP經濟發展水平，其實(shi)是差(cha)不多(duo)的。這二者房價差(cha)多(duo)少倍(bei)？

對于中國(guo)大(da)多數(shu)產(chan)業基礎薄(bo)弱的(de)城(cheng)市而(er)言，在(zai)(zai)重復建設帶來的(de)產(chan)業存量過剩、創新(xin)難(nan)上(shang)加難(nan)的(de)背景下，數(shu)量型(xing)的(de)招商(shang)引(yin)資(zi)也十分困難(nan)，更談不(bu)(bu)上(shang)升級產(chan)業的(de)引(yin)入，吸引(yin)不(bu)(bu)了高素(su)質的(de)產(chan)業人(ren)群、服(fu)務業人(ren)群，人(ren)口幾乎沒有凈流入，或者流入數(shu)量杯水車薪(xin)，而(er)書記、市長在(zai)(zai)任內拼命(ming)賣地(di)，在(zai)(zai)這樣的(de)城(cheng)市買房，如果是出于投資(zi)而(er)非自(zi)住，后(hou)果一定是不(bu)(bu)言而(er)喻(yu)的(de)了。

分化，是未來10年中國城市(shi)的母題(ti)(ti)，也是中國房地產市(shi)場、中國房價(jia)漲(zhang)跌的主題(ti)(ti)。

“哪些事件，會登上2015年中國的(de)頭條(tiao)？”美國《外(wai)交政策》雜志(zhi)對(dui)2015年的(de)中國做出新(xin)預測(ce)，其中包括一(yi)條(tiao)：農村(cun)人口不再(zai)強烈(lie)渴望(wang)涌(yong)入大城(cheng)市(shi)。

這明顯是扯蛋。如果(guo)聽它(ta)的，你就(jiu)慘了。

和小(xiao)日(ri)本的(de)大(da)東京(jing)一樣(yang)，即使中國人口政策沒有本質(zhi)的(de)調整，人口增幅減緩的(de)趨勢(shi)不發生變化(hua)，京(jing)滬粵三大(da)城(cheng)市群，以及自然條件優越、經濟發達(da)的(de)南方區(qu)域(yu)中心城(cheng)市，房價增長(chang)，還是一個短時期內難以被撤下的(de)“頭條”。