主持人：各位嘉賓，大家下午好。馬上進入我們下午的環節。
首先介紹的是今天下午參與演講及對話嘉賓，他們是：
新城控股高級副總裁                       歐陽捷先生
卓越集團執行總裁                         張  遠先生
景瑞控股執行董事、常務副總裁             楊鐵軍先生
彩生活服務集團總裁                       唐學斌先生
平安好房首席運營執行官                   莊  諾先生
鉅派投資集團創新業務事業部總經理         蔣  競先生
中海基金管理有限公司戰略發展部總經理     曹  偉先生
金螳螂董事、副總經理、董秘              羅承云先生
北京海科建集團常務副總經理              陳忠岳先生
藍光地產產品策劃中心總經理              高長靖先生
國泰國證房地產指數分級基金基金經理      徐  皓先生
協信集團品牌總監                        孫  濤先生

我們下午的環節分為兩個模塊，分別是房地產金融化和大數據的能量， 2014年房地產業和金融業的交織日益加深，銀行、基金、證券不僅僅會給開發商帶來新的融資渠道和經濟增長點，同時也大大增強了他們的議價能力。而另一方面，房地產領域大數據的搜集整理是規避產能過剩的唯一辦法。通過前期詳細而系統地收集各種銷售和需求數據，開發商才有能力把握樓盤的銷售周期和具體投資收益。接下來我們開始第一個模塊的討論——房地產金融化。首先我們掌聲有請國泰國證房地產指數分級基金基金經理徐皓先生擔任本模塊的主旨演講嘉賓，為我們講述“房地產行業策略觀點及工具介紹” 。有請徐皓先生！

徐皓：各位來賓下午好，今天由我給大家介紹一下房地產行業的策略觀點及工具介紹。第一個股份有限公司上市可以一夜暴富，在相對來說不景氣的情況下，通過上市公司可以達到兼并擴大的作用。

這張圖是回顧了地產行業的指數的走勢，三月份的時候是溫總理的一個講話，在兩會期間就跌了4個點，隨后經過兩次降存降息，達到了一個高峰。漲幅最明顯的是2013年的12月份，這個是李克強當時對一個經濟的表態，當月地產指數是50%，隨后在溫總理退休之前推出了國五條，后續的像2013年3-4季度跌了這么多，已經是對后期銷量的反應，我們很清楚，雖然這個房地產行業這么多年來這種波動不斷，但是我們仍然可以發現，每年的時候都可以有3-4波下降的波動，很多其他的行業很難得到波動。

1月份為什么走的好呢？因為大家對流動資金拐點的預期，這一波漲幅就是來源于政府調控的放松，短短一個月，我們的房地產就接近35%，這個工具是跟蹤50個上市公司股票的走勢，當然了和B是相當于一個杠桿基金，最后一天這個房產指數是平的，但是這個基金漲了5%，說明資本市場尤其是投機者對于后續房地產的情緒在里面。

這個基金的2季報，大概的意思是說房地產一個月大概漲了35%，但是很多基金經理并不是特別的看好，當然了這個房地產的基金本身的季報還是看好的，主要的觀點有這么兩塊，一個經過上半年的消化，正面的情緒和政府刺激有一定的積累，那么經過半年的調整，向上的合力正在積聚，還有地產板塊在相當長的時間內都是宏觀經濟和資本市場關注的焦點。

后期對地產行業的展望，短期內來講，就是說沒有明顯的下行風險的觸發因素，可能是慢慢的是一種緩慢的，但是很重大的下行因素講是短期沒有的，或者這種情緒，當這種情緒和預期很樂觀的時候，相對來說一些問題就不是問題，第二個就是最近的政府的表態，讓很多的投資機構在想，是不是我們又在走老路了，也是在走投資這一塊，或者是刺激的這條路，我們是走老路還是有新刺激這個不得而知實際也無所謂，我們拿城鎮化講還是干房地產，我們這個城鎮化是結合人的城鎮  ，結合教育一系列，還有網絡等等的一些，也就是說我們有新的組織形式來講，可以起到一個提升效益的作用，近期做了哪些事情呢？第一個商品房回購，這個相當于一個回儲的概念，另外一個就是降低融資成本，就是前一段政府的一個表態，還有PSL，還有住建部表態，一系列的政策講實際上都是對房地產行業的呵護，在這種政策互動的情況下，每天隔一天兩天有這樣一個利好。

還有土地方面的投資，比如說滬港通，再融資，集中度提升，股權增持，京津冀一體化，QFII額度增加，地產+X，種種這種因素對地產來講是很有利好的就此這個情況下講，其他的比如說銷量下滑，資金鏈不再是問題。

那我覺得第一波主要是預期改善，第二波銷量改善，但是發現每年的行情之后，這個可能是這種剛需經過一年以后的折回積攢，還有其他方面的需求。第三波動量+情緒，所以我認為這波地產的行情僅僅剛剛開始，另外今天看了新聞，十年間三次買房機會，第二個機會是2008年的3月份，以北京上海為代表，第三波是2012年的年初，也就是那個時候信貸、包括降息的刺激，大家想想，現在會是第四次機會嗎？

然后另外來講，我說在座的各位都是整個房地產價值鏈的大佬和專家，跟上市公司的高官聊，你看好房地產嗎？看好，那你怎么投資呢？他說我投資自己的股票講就是需要信息披露，一旦價格不高的話也想賣，如果買其他上市公司的股票，這個道理也說不清，怎么辦呢？既然大家有對房地產判斷的能力，我們覺得資本市場提供了這樣的工具，他不需要你做任何的披露，而且效率比較高。

如何依靠自己的能力賺錢？基金管理人提供的是工具，讓您賺錢的是您的判斷。實體投資、信托投資、二級市場證券投資。
 
二級市場投資的優勢就是很好的流動性、領先性、簡單高效、信用風險小。

下面介紹一下對于這個現在市場上的投資工具，第一類是股票、房地產指數分級基金、QDII、REITS。還有私募股權、信托項目，個股期權。
 
然后另外一直討論來說未來的十年到底是房地產公司的黃金十年還是白銀十年？我覺得還是一個價值的十年，只要我們地產的價值鏈或者是和資本結合有這種財富效益，不管是實際的還是虛擬的都有這樣的可能。我可以通過我們附加的服務提升投資屬性和價值，另外來講，未來我們房地產行業講是一個制造業還是服務業？這個對資本市場還是爭議比較大的，部分的地產公司開始走向了地產+X等等一些，也就是說剛剛也講了這10年間有這種3次的買房機會，實際上也是給了上市公司三次喘息的機會，那如果這次是第四次的話，會不會有第五次？我覺得上市公司需要做的就是時不我待，抓緊時候做戰略的轉型，我覺得未來來講的話更多的是一個存量的博弈。
 
另外就市值管理講，我覺得在如下幾個方面可以提升上市公司的價值，1：良好的公司治理、激勵機制、管理團隊，2：企業家精神，品牌與信譽。3：戰略投資與投資者關系管理，常態+透明+參與感。4：給市場預期、有講故事能力。5：多一些波動或事件。6：吸引和建立一個認同自身經營哲學和價值理念的股東群，并且向股票市場明確傳達公司價值取向信號。   
 
舉個例子就是因為下午的課題是跟地產和金融和社區有關系的，中午跟很多的地產大佬聊天，我們知道這個FACEBOOK是通過社交網絡產生價值，現在市值很高，但是大家有沒有想象從社區入手形成社區的一個溝通網絡，尤其對于高等社區，首先有一定的消費能力，還有跟商業地產不一樣，因為大部分人基本長時間生活在這個社區，所以說我覺得而且就是我們作為小區，大家自發通過QQ群微信群形成這樣的溝通的群體，而且里面的管理員很有威信，這個說明什么呢？這個社區有一個社交這一塊的需求，我覺得地產和金融是兩個平臺，它絕對不是安裝APP的概念，是兩個平臺之間的融合，地產也好金融也好都掌握了大量的客戶信息，而且起到了信息對稱的作用。
 
很多小區也有醫療機構教育機構，大家有沒有想象，比如說萬科的樓盤，全國的樓盤都聚集在一個電商或者網絡平臺上，這樣提供了平臺又提供了入口，比如說以后我出差啊，可能不會選擇去一個飯店了，如果住在萬科的樓盤，如果萬科有一個樓盤的話，正好這一塊有房子，我就租他的房子，這個房子的主權又會進行轉化，形成了這一塊的社交網絡，另外來講，我覺得物業不只是這種保安或者是一個收快遞的職能，如果能成為一個管家，比如說全部交給物業管就可以了，房子壞了物業就修，如果物業成為管家了，地產從以前的重視開發到后面的管理會有更多的這種附加值，另外形成了平臺以后，很多企業就會跟它整合在一起。
 
謝謝，這是我今天的演講，謝謝！