主持人：感謝歐陽捷先生的精彩演講的深入解析。下面有請新鷗鵬集團副總裁李戰洪先生為我們帶來的演講主題為“房地產的下一步：變與不變”，掌聲歡迎。

李戰洪：剛剛好兩個月以前，也是在金雞湖邊做了一個演講，針對上一次我說點其他不一樣的東西，另外一個就是剛剛歐陽捷先生講了兩個觀點我們是怎么上去的，第一個他說未來白銀20年我們要干什么，為什么叫白銀？我一直覺得很奇怪，房價漲了總價高了地價高了應該是過去的10年是白銀十年，現在變成黃金了為什么越來越不值錢呢？不知道這個思維是什么思維，這是我的第一反應，第二個反對的是他的報告里面勸大家不要做地產，做其他的行業，O2O，說的云里霧里，其實現在來看，在非壟斷行業里面房地產還是最好的行業之一，我勸大家花再美我不要，其他的機會不要去，房地產是最好的，風再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產是最好的行業，未來得20年是黃金20年，不是他認為的白銀，他認為白銀以后，風一吹就想跑了，他的這兩個觀點是不太贊同的。

李戰洪：因為理工科的學生理念講，我說法不像前面文科生的說法，數到15就下去了。
 
前面還是要念一念語錄，企業懂得在變化中創新，懂得變與不變才是大智慧，轉型大師說過，到了徹底改變企業思維的時候了，要么轉型要么破產，這個轉型是把房地產的觀點發展，要不然有一種轉型是退出，不是做地產了生存不下去了。
 
今天因為上一次在蘇州兩個月之前講的是三個地產調整，主要講的前面兩個，第一個是周期性，第二個結構性，我今天15個不再說的是趨勢性，那就是說變與不變15個不再，下面開始念數字。
 
第一個中國房地產的15個不再，春秋不再，這個是在4月份組織全國房地產營銷50強的企業組織了27個副總裁去
毛里求，過去是春秋時代，未來得時代是戰國時代，謀求統一的滅國戰爭，就是三分天下，三分之一在增長三分之一在退出。

第二個解放軍不再，周期性調整和結構性調整最大的區別，周期性調整就是等待，所以下一步解放軍不再來，所以我們要做好結構性調整和趨勢性調整。
 
第三個不再是一年不再，在2012年之前每一次的周期性調整，我們都是以一年為一個周期，一個大年之后就是一個小年，從12年開始就變成兩年一個周期，12、13年是一個大年，14，15是小年，市場最低谷應該是今年年底，不是歐陽捷說的8-9月份就會好，還有半年，大家做好準備，最近幾次演講都碰到一起，每次攻擊他，所以我們要反周期操作，在小年要為下一個周期做準備，要拿地，所以反周期操作在這個階段里面顯得特別的重要。
 
第四個危機推遲不再，中國房地產主要是他的企業的戰略，主要是這5個戰略組成，所以一般大多數的企業選擇是第一輪，在過去時間里面，危機推遲型戰略，在危機當中不斷解決問題，就是如履薄冰的做法，所以未來危機推遲不再，如果繼續這樣下去，有可能讓企業退出，理性增長型將崛起，制定戰略的時候，要為規律質量增長，不為無關商業機會所動，構建可持續發展的核心競爭優勢。
 
第五個不再是單獨不再，在過去房地產企業主要是單獨發展，現在大家戰略合作，包括萬科的小股操盤，行業之間的合作態勢越來越明顯，單獨發展這種已經不再，或者是慢慢被那種合作發展取代。
 
第六個不再，不再一人獨大，包括我自己現在待的企業還有萬科提出來的，企業要跟著改革，中國30多年就完成了經濟體制改革，政治體制改革還在沖關，所以企業的政治體制改革應該走到前面去，所以說四級事業合作認知，碧桂園的發展相當好了，所以對一個集團來說，在集團在區域在城市項目里面實行事業合伙人制，人人都是老板，不再一人獨大。
 
第七個、12不再，這個是我寫的論文放的一張圖片，就是說他們號召自己國家的企業家或者臺灣的企業家投資按照這5個，按照中國的時間表走，他第一有幾個特征，第一個就是在1992年的時候，隨著改革開放珠三角地區啟動了第一個，97年浦東大開發以上海為代表的，第三個周期是2002年北京申奧成功，以北京天津為代表的第三個經濟周期，第四個是08年，隨著西部大開發，第五個周期是中部崛起，那么就是在發展的時候，我建議大家現在開發商做發展很難進入一，第二個城市化率太高，做好3、4、5，立足西部，開拓發展聯合中原特別重要，所以布局特別重要，我說1、2不再是布局很重要，今天在蘇州說放棄2，好象得不到贊揚聲但是是要放棄。
 
第八個投資品不再，當城市化率達到55%的時候，房子叫投資品的階段已經開始過去了，不再是投資品了，所以大家在做產品的時候，在起動市場的時候，這個要特別注意。
 
第九個機會不再，看這張圖之前說了很多，我們要看最下面的紅字，機會制勝，資源制勝能力制勝在不同的城市化的階段，我們依托的方式不一樣，就是說房地產經歷了三個階段，第一個階段是機會制勝，傻子階段，誰把握了機會誰都可以做的好，機會制勝階段也是傻子階段第二個資源制勝，利用政府資源政策資源土地資源市場資源等等，利用資源制勝階段，第三個階段是利用企業能力階段的制勝。

第十個就是囤積土地不再，過去，房地產行業的盈利模式主要依靠大規模囤積土地等待生殖來盈利，現在盈利模式會從依靠土地生殖轉變到依靠城市選擇依靠多元化的產品等等。

第11個不再，老三人舞不再，過去十年，全國50強品牌開發商的老三人舞，他們主要做了三個事情，上市、全國化、規模化，未來10年他們跳新的三人舞。

第12個輕資產模式不再，從資金到資產，從注重先進流導向，到注重資產量化這個階段。

第13個不再，開發投資一體化沒世不再，過去大多的房地產企業都是開發投資一體化，現在已經出現開發投資分離的現象，已經成為一種趨勢。

第14個不再，單一業態不再，未來依托單一液態發展，將使企業走向困境，甚至是退出，以萬科為例子，最近在做商業和寫字樓，依托單一業態發展將使企業走向困境。

第15個不再，就是4P、4C不再4P是產品價格渠道的促銷，是產品為導向，滿足現在的目標，現在來說已經不適合房地產了，4C是消費者成本便利和溝通，以消費者為導向，追求客戶滿以為目的也不適合現在，這個是在04年開始就在中國推，包括在融創最早推行4R模式 。
4R是什么，關聯關系反應回報，現在走的全部是4R模式，是競爭為導向，建立客戶忠誠為目標，現在把4R模式做好了，在地產應里面講取得先機。

以競爭4P、4C到4R是以競爭為導向，4R是有客戶建立關聯，提供市場反應速度，客戶關系越來越重要，回報業主是發展的源泉，包括營銷模式4R模式，我們現在看到的不管是SOHO中國等等，其實他們走的都是4R模式，線下渠道電商都是4R模式。

最后簡單說一下企業有關系的事情，第一個完成了企業的政治體制改革，第二個多產業多業態關聯發展，特別是教育集團這一塊，我們旗下有5大集團，其中教育集團做的很強大，2所大學，4所中學，在校學生3萬人，中國最大的房地產學院是我們辦的。
剛剛說的時鐘我們選擇是放棄1、2，是做3、4、5。

我們做的產業教育園，未來一個歐鵬社區，我們打造微社會六位一體的NEW歐鵬社區，謝謝大家！

主持人：感謝李戰洪先生的精彩演講。本屆價值地產年會上午的主旨演講環節就到此告一段落。敬請各位期待下午的主旨演講、及主題模塊環節。