“其實(shi)，開始買樓的(de)時候(hou)也有些猶豫，不(bu)過考慮到(dao)銀行(xing)(xing)需要(yao)與自身品牌相(xiang)稱的(de)辦公場(chang)所，且金(jin)融街的(de)好位置也有限(xian)，就拍板買下(xia)該(gai)商業(ye)房(fang)產(chan)”，某(mou)銀行(xing)(xing)前(qian)行(xing)(xing)長曾對(dui)記(ji)者談及(ji)“購房(fang)心(xin)得”，“當時確實(shi)沒想到(dao)，才幾年(nian)時間房(fang)價已經(jing)翻(fan)了數倍(bei)，不(bu)過由于房(fang)子是自用，并未(wei)覺得地(di)產(chan)升值對(dui)銀行(xing)(xing)產(chan)生(sheng)實(shi)質(zhi)性影響”。

記(ji)者注意到，在16家(jia)上市銀行(xing)中，絕大多數(shu)銀行(xing)都(dou)是以(yi)成本作為初(chu)始價值，并按(an)(an)照每年(nian)折(zhe)舊3%-5%的(de)(de)(de)速度進(jin)行(xing)減值，比(bi)較激進(jin)的(de)(de)(de)會計手法對于部(bu)分(fen)資產的(de)(de)(de)年(nian)折(zhe)舊率接近20%。而四大行(xing)的(de)(de)(de)地產資產的(de)(de)(de)入(ru)賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經歷了大規模的(de)(de)(de)財(cai)務重組和注資，因此，其部(bu)分(fen)固定資產是按(an)(an)照重組時的(de)(de)(de)評估值入(ru)賬。

不過，四(si)大行(xing)中除農行(xing)外重組已經(jing)歷數(shu)年(nian)，即使是當年(nian)的評(ping)估值也遠非目前的市(shi)價，且由于其(qi)(qi)基數(shu)巨大，其(qi)(qi)增值部分也將十分驚(jing)人。

史玉柱[微博]曾“隔空喊話”

要求以公允價值入賬

對于銀行(xing)合規“隱匿”的這部分(fen)房地(di)產財富，很多投(tou)資界(jie)大佬其實也是心知肚明(ming)。

史玉柱曾在(zai)微博中表示(shi)，“增加銀行資(zi)本(ben)金，減少募資(zi)，還有一方法：各銀行擁(yong)有大(da)(da)量(liang)黃金地段房(fang)產，數(shu)量(liang)大(da)(da)得(de)嚇人，都(dou)是(shi)按當年(nian)(nian)(nian)建造或購買(mai)的成本(ben)做賬(zhang)的，往往按10年(nian)(nian)(nian)20年(nian)(nian)(nian)30年(nian)(nian)(nian)前的成本(ben)入賬(zhang)，入賬(zhang)金額低得(de)變態。如果按國(guo)際慣(guan)例重新(xin)評估，以公允價值入賬(zhang)，銀行資(zi)本(ben)金就會大(da)(da)幅增加，三年(nian)(nian)(nian)不用向(xiang)股民伸手要錢”。

此外，私(si)募界人士、上海寶(bao)銀創贏董(dong)事(shi)長崔軍(jun)曾經“逼宮”銀行，提(ti)(ti)出將銀行房產(chan)按公允價值入賬，“這樣一來，銀行的資(zi)本金會(hui)(hui)大幅增加，凈(jing)資(zi)產(chan)也會(hui)(hui)大幅度提(ti)(ti)升。

對于為什么我國的(de)(de)(de)會計(ji)(ji)準則要(yao)求(qiu)成本法入賬(zhang)，一(yi)位會計(ji)(ji)師(shi)事務(wu)所合伙人對記者(zhe)道破(po)天機——“公允價(jia)值的(de)(de)(de)計(ji)(ji)量，首先要(yao)有(you)健(jian)全、完善的(de)(de)(de)市場體系(xi)；其(qi)次是對會計(ji)(ji)從(cong)業人員素質有(you)較高(gao)的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)；再次是信(xin)(xin)息使用者(zhe)對信(xin)(xin)息提(ti)供者(zhe)有(you)較高(gao)的(de)(de)(de)信(xin)(xin)任度，而這(zhe)(zhe)幾方面的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)在國內目(mu)前的(de)(de)(de)實(shi)踐中確實(shi)很難(nan)達(da)標”，“其(qi)實(shi)從(cong)二(er)手房(fang)交(jiao)易(yi)就可以一(yi)窺端倪，現在二(er)手房(fang)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)稅地(di)區指(zhi)導價(jia)與真實(shi)成交(jiao)價(jia)往往有(you)百分之五十以上、甚(shen)至(zhi)是一(yi)倍以上的(de)(de)(de)差距，因此所謂(wei)的(de)(de)(de)‘陰陽合同’屢(lv)禁不止，這(zhe)(zhe)反映出市場體系(xi)并不完善的(de)(de)(de)一(yi)面”。

據其(qi)介紹，國(guo)(guo)際(ji)會(hui)計(ji)準則為(wei)了達到國(guo)(guo)際(ji)協調(diao)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，須(xu)充(chong)分考慮各國(guo)(guo)環境，故提出了成本(ben)和(he)重估價(jia)兩種計(ji)量模式。不過，在該會(hui)計(ji)師眼中，隨著(zhu)今后我國(guo)(guo)市(shi)場機制的(de)(de)(de)逐步健全(quan)和(he)相(xiang)關法律、法規的(de)(de)(de)完(wan)善，公允(yun)(yun)(yun)(yun)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)取得將變得越為(wei)容易，其(qi)可靠性(xing)也(ye)會(hui)加強，我國(guo)(guo)對公允(yun)(yun)(yun)(yun)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)應用(yong)也(ye)將會(hui)和(he)國(guo)(guo)際(ji)會(hui)計(ji)準則趨同，“畢竟采用(yong)公允(yun)(yun)(yun)(yun)價(jia)值(zhi)計(ji)價(jia)是(shi)國(guo)(guo)際(ji)會(hui)計(ji)準則、美國(guo)(guo)及多數市(shi)場經(jing)濟國(guo)(guo)家會(hui)計(ji)準則的(de)(de)(de)普遍做法，國(guo)(guo)際(ji)上也(ye)早已(yi)越過‘要(yao)不要(yao)用(yong)’公允(yun)(yun)(yun)(yun)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)爭論階(jie)段，而主要(yao)進入‘如何用(yong)’的(de)(de)(de)階(jie)段”。

比較有(you)趣的是(shi)，史玉柱還(huan)曾(ceng)在(zai)微(wei)博中提及，“投資領域常(chang)有(you)怪事。一(yi)個(ge)(ge)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)朋友說，他(ta)原計劃去拍一(yi)塊土地(di)(di)(di)。后來發現(xian)，在(zai)某地(di)(di)(di)上市的某房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)公司，其擁有(you)土地(di)(di)(di)的價(jia)值(考慮負債(zhai)后)攤到每(mei)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)價(jia)上，買(mai)股(gu)(gu)(gu)票比自己去拍地(di)(di)(di)，便宜40%，于是(shi)他(ta)放棄(qi)買(mai)地(di)(di)(di)，計劃改(gai)買(mai)股(gu)(gu)(gu)票”。需要說明的是(shi)，土地(di)(di)(di)使(shi)用權屬于無形(xing)資產(chan)，與固定資產(chan)并非一(yi)個(ge)(ge)概念，但這個(ge)(ge)事例恰(qia)恰(qia)反映了資產(chan)的賬面值與實際(ji)價(jia)值的巨大反差(cha)。

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