市價與(yu)成本價差(cha)距(ju)懸殊

真實規(gui)模為萬(wan)億元量(liang)級

上述的資產凈值(zhi)雖然貌似已經“很強大”，但(dan)實際上僅(jin)僅(jin)是公(gong)允價值(zhi)(也就(jiu)是市價)的冰山(shan)一角。

按(an)照目前上(shang)市銀行(xing)普遍的(de)成本(ben)(ben)法會(hui)計(ji)(ji)準(zhun)則，“購(gou)置或新建的(de)固定資產按(an)取得(de)時的(de)成本(ben)(ben)進行(xing)初始(shi)計(ji)(ji)量(liang)，固定資產折(zhe)舊按(an)其入賬價值減去預(yu)計(ji)(ji)凈殘值后在(zai)預(yu)計(ji)(ji)使用壽(shou)命內采用年限平均法計(ji)(ji)提”。

簡(jian)單來說，就(jiu)是(shi)原有的(de)涉房(fang)固定(ding)資產在賬面上必(bi)須逐年減值(zhi)，盡管其公允價值(zhi)已經大幅增加(jia)。

以中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)為例，截至去年(nian)(nian)年(nian)(nian)底(di)，該行(xing)固定資(zi)產(chan)中(zhong)的(de)(de)(de)單純房(fang)屋(wu)建筑物(wu)已經(jing)累(lei)計折舊(jiu)(jiu)240億(yi)元，目前賬(zhang)面凈值接近(jin)618億(yi)元，也就(jiu)是(shi)說資(zi)產(chan)原值超過了850億(yi)元，目前折舊(jiu)(jiu)率(lv)約為28%。按照(zhao)中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)年(nian)(nian)報中(zhong)標注(zhu)的(de)(de)(de)“房(fang)屋(wu)和建筑物(wu)預(yu)計使用年(nian)(nian)限(xian)為15-50年(nian)(nian)，預(yu)計凈殘值率(lv)為3%，年(nian)(nian)折舊(jiu)(jiu)率(lv)為1.9%-6.5%估(gu)算，原始(shi)資(zi)產(chan)對應的(de)(de)(de)折舊(jiu)(jiu)年(nian)(nian)限(xian)應在5-10年(nian)(nian)之間。而(er)近(jin)五年(nian)(nian)乃至近(jin)十(shi)年(nian)(nian)，恰恰是(shi)中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)價格高歌猛(meng)進(jin)的(de)(de)(de)階段，雖然各地房(fang)價上漲幅(fu)度并不完全一致，但是(shi)倍增甚至增數倍都是(shi)很常(chang)見的(de)(de)(de)現象。而(er)且，上市(shi)銀(yin)行(xing)中(zhong)除了農業(ye)銀(yin)行(xing)，多數銀(yin)行(xing)十(shi)年(nian)(nian)來的(de)(de)(de)機構網點布(bu)局主要在經(jing)濟(ji)發達的(de)(de)(de)一、二線城(cheng)市(shi)以及(ji)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)核(he)心地段，這(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)和地段房(fang)價的(de)(de)(de)漲幅(fu)更是(shi)遠(yuan)遠(yuan)超過平(ping)均水平(ping)。

一(yi)位從事地產中介(jie)超過(guo)十(shi)年(nian)的(de)段(duan)姓(xing)工作人(ren)員對《證(zheng)券日報》記者表示，以上市(shi)銀行(xing)總部密集駐扎的(de)金融街區(qu)域為例，十(shi)年(nian)前的(de)房價(jia)約為1.4萬元/平(ping)(ping)米，而(er)如今的(de)價(jia)格已經(jing)飆(biao)升至7萬元-8萬元/平(ping)(ping)米，而(er)且(qie)這一(yi)價(jia)格也僅(jin)僅(jin)是有價(jia)無市(shi)，輕易也不會有哪(na)家機構舍(she)得把(ba)金融街的(de)房產出售，因(yin)為該區(qu)域房產極具稀缺性(xing)，出售后就很難在(zai)同一(yi)區(qu)域購回了。

以相(xiang)對建成較晚(wan)的金融街B7大(da)(da)廈(即現北京銀行(xing)和中國(guo)人壽(shou)大(da)(da)樓)為例，如果按(an)照地產中介介紹的B7大(da)(da)廈成本(2005年價(jia)格(ge)在1600元(yuan)(yuan)/平(ping)方米左右)與目前的市價(jia)大(da)(da)致計算，B7大(da)(da)廈合計建筑面積(ji)約22萬平(ping)方米，每平(ping)米上漲約6萬元(yuan)(yuan)，整體增值約130億元(yuan)(yuan)。即使(shi)考慮(lv)到(dao)近期樓市價(jia)格(ge)似乎(hu)有所(suo)波動，該項目整體增值也肯定超過100億元(yuan)(yuan)了。

而位于該大(da)廈(sha)附近的建設(she)(she)銀(yin)行(xing)、中信銀(yin)行(xing)、交通銀(yin)行(xing)等銀(yin)行(xing)的大(da)廈(sha)建成(cheng)時間(jian)都遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)早于B7大(da)廈(sha)(其建設(she)(she)時間(jian)多是在1993年(nian)-2005年(nian)間(jian))，成(cheng)本(ben)更要低得多。

一(yi)些一(yi)線城市地鐵(tie)沿線區(qu)域的商鋪的價(jia)格(ge)飆升的更快。北京市大興區(qu)黃村區(qu)域的一(yi)位地產中介則表示(shi)，三年前其所在區(qu)域商業地產的售價(jia)不(bu)足(zu)2萬元/平米(mi)，地鐵(tie)開通后，現在已經漲至近4萬元/平米(mi)。

上述段(duan)姓工作人(ren)員同(tong)時(shi)提醒本報記者(zhe)，商業銀行的一(yi)些老舊網點還有根據城市規劃拆(chai)遷的可能，而拆(chai)遷時(shi)的補(bu)償也將(jiang)是頗為可觀的。

由于各(ge)家銀行房產(chan)的(de)年(nian)限、區域復雜(za)，通過現有報表披露出(chu)來的(de)情況來測算現在準確(que)的(de)市價幾乎是(shi)不可能(neng)的(de)，但是(shi)考(kao)慮到(dao)(dao)經過折價30%后目(mu)(mu)前的(de)賬(zhang)面凈值還(huan)逼近5000億元(yuan)(yuan)，購買成本(ben)應該是(shi)7000億元(yuan)(yuan)左右(you)，即使按照最保守的(de)估(gu)計，這部(bu)分(fen)資(zi)(zi)產(chan)的(de)市價也將(jiang)達到(dao)(dao)1.4萬億元(yuan)(yuan)，較目(mu)(mu)前的(de)凈值“富余(yu)”近1萬億元(yuan)(yuan)；如果估(gu)價再大膽一點，則賬(zhang)外隱(yin)藏的(de)資(zi)(zi)產(chan)價值可能(neng)達到(dao)(dao)數萬億元(yuan)(yuan)。