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從領(ling)(ling)漲(zhang)到(dao)(dao)領(ling)(ling)跌，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)用(yong)了2.5~3年(nian)時間。自2015年(nian)上半(ban)年(nian)以(yi)來，全(quan)國房地產市(shi)(shi)(shi)場第一(yi)(yi)次出(chu)現板塊輪動，以(yi)一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)領(ling)(ling)漲(zhang)、強二線(xian)接棒(bang)為開端，經歷了全(quan)國市(shi)(shi)(shi)場普(pu)漲(zhang)，再到(dao)(dao)2017年(nian)下(xia)(xia)半(ban)年(nian)至2018年(nian)下(xia)(xia)半(ban)年(nian)非(fei)城市(shi)(shi)(shi)群三線(xian)城市(shi)(shi)(shi)及非(fei)強二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)交替領(ling)(ling)漲(zhang)，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)則在嚴厲(li)調控(kong)政策之下(xia)(xia)出(chu)現領(ling)(ling)跌。

進(jin)入2019年(nian)，全(quan)國40個典型城市新建商品住宅成(cheng)交面積出現了同環(huan)比雙降，分別為14%和31%。

上海易(yi)居房(fang)地產研究院日前發(fa)布(bu)《全(quan)(quan)國(guo)房(fang)地產板塊(kuai)輪(lun)動現(xian)象(xiang)研究報(bao)告(gao)》（以下簡稱(cheng)《報(bao)告(gao)》），以國(guo)家統計(ji)局公布(bu)的70城(cheng)(cheng)二手住(zhu)宅(zhai)銷售價(jia)格(ge)指數為(wei)(wei)報(bao)告(gao)數據，并以2015年(nian)1月70城(cheng)(cheng)平均房(fang)價(jia)為(wei)(wei)基準進行計(ji)算。《報(bao)告(gao)》顯示，全(quan)(quan)國(guo)二手房(fang)平均房(fang)價(jia)在本輪(lun)上漲(zhang)周期上漲(zhang)24%；一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)漲(zhang)幅最大為(wei)(wei)61%，其中深(shen)圳房(fang)價(jia)共(gong)上漲(zhang)了(le)80%，上海在一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中漲(zhang)幅最低，為(wei)(wei)45%。

易居研(yan)究(jiu)院(yuan)智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍進對《每日經濟新聞》記者表示(shi)：“二手房(fang)價格所(suo)反映的板(ban)塊輪動情況(kuang)基本一致(zhi)。新建商品住宅受到限價等政策影(ying)響，未必反映出下(xia)跌(die)趨(qu)勢，而二手房(fang)由房(fang)東自主定價，調整得更為徹底，更真實(shi)地反映出市場(chang)情況(kuang)。”

樓市首(shou)次(ci)板(ban)塊輪(lun)動即將結束

《報(bao)告》指出，本輪房(fang)價上漲周期中(zhong)，大部(bu)分(fen)城(cheng)市的(de)啟(qi)動時間為2015年下(xia)半(ban)年，而一線城(cheng)市則更(geng)早(zao)開(kai)始。

數(shu)據顯示，2015年(nian)上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)、下(xia)半(ban)(ban)(ban)年(nian)、2016年(nian)上(shang)半(ban)(ban)(ban)年(nian)，一線城(cheng)市房價漲(zhang)幅分(fen)別達到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城(cheng)市群(qun)三(san)線城(cheng)市和非城(cheng)市群(qun)三(san)線城(cheng)市房價仍處于平穩階段，只有微小的漲(zhang)跌(die)。

其(qi)中深圳房(fang)價漲(zhang)幅最大，2015年上下半(ban)年分(fen)別(bie)達到17.3%和(he)20.7%；東北(bei)地(di)區的錦州市領跌(die)，跌(die)幅分(fen)別(bie)為(wei)3.7%和(he)4.1%。

據(ju)《報告》，2016年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)，強二(er)線城市接棒領漲(zhang)(zhang)，房價(jia)漲(zhang)(zhang)幅達到10.6%。至(zhi)2017年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，領漲(zhang)(zhang)城市除上海和廣州外，還有合肥(fei)、廈(sha)門(men)、南(nan)京、無錫(xi)、長(chang)沙、鄭州等二(er)線城市，其中合肥(fei)與廈(sha)門(men)2016年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)房價(jia)漲(zhang)(zhang)幅分別達到36.2%和24.6%。與此同時，全國各(ge)個城市房價(jia)出現普(pu)漲(zhang)(zhang)。

進入2017年，上半(ban)年城市(shi)(shi)(shi)群(qun)三線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)接替(ti)強(qiang)二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)開始領漲(zhang)(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)達(da)到(dao)5.1%，同期非城市(shi)(shi)(shi)群(qun)三線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)盡管漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)仍然最小，但已經連續兩(liang)年穩步(bu)上升。2017年下(xia)(xia)半(ban)年至2018年下(xia)(xia)半(ban)年，非城市(shi)(shi)(shi)群(qun)三線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)及非強(qiang)二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)交(jiao)替(ti)領漲(zhang)(zhang)(zhang)，而一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)在嚴(yan)厲調控(kong)政策之下(xia)(xia)領跌。

在(zai)上(shang)海內(nei)環內(nei)，年(nian)前四處(chu)看(kan)房置換的(de)宋女士(shi)告訴《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)，過年(nian)前敲定了一套楊浦區10年(nian)房齡(ling)的(de)二(er)手(shou)房，“690萬元(yuan)成交的(de)，房東想盡快出售套現(xian)(xian)，我們也很(hen)有誠意(yi)賣，這個價(jia)格比2017年(nian)初降(jiang)(jiang)了40萬~50萬元(yuan)。但同樣，我自(zi)己的(de)‘老破小(xiao)’掛牌價(jia)也降(jiang)(jiang)了不少，到現(xian)(xian)在(zai)還沒(mei)出手(shou)呢(ni)。”

以城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市類(lei)型分，本(ben)輪(lun)(lun)上(shang)漲由一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市向(xiang)強(qiang)二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市，再(zai)向(xiang)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市，最后向(xiang)非城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市及(ji)非強(qiang)二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市輪(lun)(lun)動。按(an)地區和城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)來看，由華南、華北(bei)板塊(kuai)向(xiang)華東(dong)、華中(zhong)板塊(kuai)，再(zai)向(xiang)西(xi)北(bei)、西(xi)南板塊(kuai)輪(lun)(lun)動；珠三(san)角城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)率先領(ling)漲，隨后珠三(san)角與長三(san)角城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)交替領(ling)漲，最后京(jing)津冀城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)(qun)(qun)領(ling)漲。

易居研究(jiu)院研究(jiu)員王若辰向《每日經(jing)濟新聞》記者分析認為(wei)：“隨著非城市(shi)群三線城市(shi)房(fang)價上(shang)漲(zhang)時間(jian)接(jie)近本(ben)輪(lun)(lun)板塊輪(lun)(lun)動現(xian)象中(zhong)各板塊領(ling)漲(zhang)持(chi)續時間(jian)的上(shang)限（一年(nian)半），以及棚改貨幣化安置(zhi)政策的改變，此(ci)輪(lun)(lun)全國房(fang)地產(chan)市(shi)場板塊輪(lun)(lun)動即將結束。”

三四線城市(shi)成交量下跌風險大

近(jin)日，《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)在上海青浦區不動(dong)產(chan)交易(yi)大(da)廳(ting)內看到，大(da)廳(ting)共開(kai)設了12個窗口受理(li)不動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)證辦(ban)理(li)，但絕大(da)部分窗口都(dou)空著，與早先接踵(zhong)摩肩的景象(xiang)形(xing)成鮮明對比。

前(qian)來辦理不動產證(zheng)(zheng)的陳(chen)先生只用了40分(fen)鐘，便完成了材料(liao)初審、填表(biao)、復印、窗口審核(he)等全(quan)部流程。等過幾(ji)天(tian)交了稅(shui)，就(jiu)等著拿(na)證(zheng)(zheng)了。而(er)上(shang)一次他來這里，光材料(liao)初審就(jiu)花了半小時排隊(dui)。

“最近辦理速度都(dou)還可以，這(zhe)個(ge)時候或者下午四五點來(lai)，基本上不用排隊，來(lai)了就(jiu)能辦。”一位窗口工作人員告訴記者。

中(zhong)指院數據(ju)顯示，2019年1月，4個(ge)一線(xian)城市新建(jian)商品房成交面(mian)積環比下降(jiang)38.56%，同(tong)(tong)比上升0.34%。其(qi)中(zhong)二線(xian)代(dai)表城市成交面(mian)積環比下降(jiang)28.37%，同(tong)(tong)比下降(jiang)8.39%；三線(xian)代(dai)表城市環比降(jiang)24.63%，同(tong)(tong)比下降(jiang)33.60%。

王(wang)若辰分析指(zhi)出，目前(qian)全國商品(pin)(pin)房住宅去(qu)化周期已經于(yu)2018年(nian)8月(yue)份(fen)達到9個(ge)月(yue)后見底回升。2019年(nian)1月(yue)份(fen)，大部分城(cheng)(cheng)市(shi)商品(pin)(pin)房成交(jiao)量(liang)，尤其是目前(qian)板(ban)塊輪動(dong)中領漲(zhang)的非城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)三線城(cheng)(cheng)市(shi)，新建(jian)商品(pin)(pin)房成交(jiao)量(liang)下滑較大。

易居研(yan)究院《1月全國40城住宅成交(jiao)(jiao)報告(gao)》數據顯示，進入2019年1月，全國40個典型城市(shi)新建(jian)商品住宅成交(jiao)(jiao)面積環比下(xia)(xia)降31%，三(san)(san)四線城市(shi)環比下(xia)(xia)降30%，后市(shi)二線城市(shi)以及三(san)(san)四線城市(shi)的成交(jiao)(jiao)量(liang)則面臨較大的下(xia)(xia)跌風險(xian)。

“一線(xian)(xian)城市(shi)由于目前成交(jiao)(jiao)量能已(yi)處于低位，有企穩的跡象；東(dong)部(bu)二(er)線(xian)(xian)城市(shi)后續(xu)將繼(ji)續(xu)降(jiang)溫(wen)，其(qi)他地區的二(er)線(xian)(xian)城市(shi)以及三四線(xian)(xian)城市(shi)的成交(jiao)(jiao)量則面臨較(jiao)大(da)的下跌風險。”易居研(yan)究院研(yan)究員沈昕告訴《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者。

對(dui)比(bi)(bi)(bi)歷史數據來(lai)看，今(jin)年(nian)1月(yue)份，一線城市(shi)中北京的成交(jiao)面積(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)大幅(fu)(fu)增長(chang)，上海和(he)廣州(zhou)的成交(jiao)面積(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)幅(fu)(fu)增長(chang)，深(shen)圳則同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)幅(fu)(fu)下(xia)(xia)降(jiang)。一線城市(shi)的總成交(jiao)面積(ji)(ji)環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)幅(fu)(fu)增長(chang)，目前(qian)處于2014年(nian)以來(lai)的較低(di)位，從近(jin)幾個月(yue)成交(jiao)量(liang)走勢及1月(yue)份的同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增幅(fu)(fu)來(lai)看，有(you)企(qi)穩的跡象。

今年(nian)樓市走勢主要看三四線城(cheng)市

中原地產(chan)首(shou)席分析師(shi)張(zhang)大偉(wei)告(gao)訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)：“今年(nian)中國(guo)房地產(chan)市(shi)場主要看(kan)三四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)。對比2018年(nian)春節期間三四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)活躍，2019年(nian)返鄉置業明顯退燒，購(gou)房者(zhe)愈加(jia)理性(xing)，大部分三四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)市(shi)場成交均比去年(nian)降溫。

易居報告認為，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)房價至今調整(zheng)已(yi)超(chao)過一(yi)年半時間，未來(lai)可能率先企(qi)穩。由于本(ben)輪房價上漲三(san)(san)線(xian)城市(shi)(shi)主要由去(qu)庫(ku)存及棚改貨幣推動，相較(jiao)一(yi)二線(xian)城市(shi)(shi)基本(ben)面因素支撐較(jiao)弱，預計未來(lai)三(san)(san)線(xian)城市(shi)(shi)房價將開始調整(zheng)并持續較(jiao)長時間。

以廈(sha)門為例，其(qi)在本輪上(shang)漲周期的二線城市輪動(dong)階(jie)段中漲幅僅(jin)次于(yu)合肥。2017年3月廈(sha)門二手(shou)房價(jia)漲幅一度達到48.4%，此后房價(jia)持續下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈(sha)門二手(shou)房成交量(liang)(liang)分別(bie)同比增長31.4%和19.3%，略(lve)顯回暖(nuan)跡象(xiang)。但從成交量(liang)(liang)上(shang)來看(kan)，見(jian)底仍需(xu)成交量(liang)(liang)的持續放(fang)大。

張大偉進一(yi)步指出：“2019樓市(shi)除非信貸政(zheng)策(ce)出現(xian)明顯(xian)轉向(xiang)，否則三四線城(cheng)市(shi)從春節(jie)開始(shi)進入明顯(xian)調整(zheng)期的(de)可能性(xing)越(yue)來越(yue)大。三四線城(cheng)市(shi)房(fang)價有天花板，不能覺得房(fang)價比一(yi)二線便宜(yi)就任性(xing)買買買。交易活(huo)躍度高(gao)、城(cheng)市(shi)化率(lv)高(gao)的(de)地區才有相(xiang)對活(huo)躍的(de)二手房(fang)市(shi)場(chang)。”