每經記者｜魏(wei)瓊 攝影報(bao)道    每經編(bian)輯(ji)｜魏(wei)文藝(yi)    

4個(ge)月(yue)前，廣州住建委(wei)一(yi)紙官宣嚴(yan)禁房企在(zai)銷(xiao)售中拆分(fen)價格(ge)報備，在(zai)廣州市場悄然存在(zai)了一(yi)年多的“雙合(he)同”被終(zhong)結(jie)。上個(ge)月(yue)16日，國(guo)家統計局公布的去(qu)年12月(yue)70城房價漲幅中，廣州以(yi)3%的環比(bi)漲幅領跑全國(guo)。

以(yi)去(qu)年底沖業績(ji)結束(shu)以(yi)及(ji)2019年開(kai)年為分水嶺，廣(guang)州樓盤將漲價的(de)消(xiao)息(xi)開(kai)始在市場傳(chuan)播開(kai)來，加上國家統計局(ju)公布的(de)數據佐證了廣(guang)州新房價格(ge)上漲的(de)事實，催促(cu)購房者加快入市步伐。

近(jin)日，《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者（以購(gou)房者身份，下同(tong)）實地調查廣(guang)州部分樓盤(pan)發現，揚言房價(jia)將(jiang)上漲實為(wei)開發商(shang)一種屢試不爽(shuang)的(de)營銷(xiao)手(shou)段。而在(zai)市場(chang)下行壓力(li)下，一成首付、特價(jia)房和大力(li)度(du)折扣仍(reng)然存在(zai)，面臨現金(jin)回籠壓力(li)的(de)開發商(shang)在(zai)千(qian)方百(bai)計融資的(de)同(tong)時，正以價(jia)換量加速資金(jin)回籠。

疑問：房價“上漲”真相幾何？

一(yi)(yi)直(zhi)以來，在一(yi)(yi)線城市(shi)中廣(guang)州(zhou)的房價(jia)一(yi)(yi)直(zhi)“穩(wen)”字當頭。曾因房價(jia)不敵部分熱點(dian)二線城市(shi)，廣(guang)州(zhou)“被剔除一(yi)(yi)線城市(shi)”的言(yan)論盛極一(yi)(yi)時。

在(zai)2016年房(fang)價暴漲(zhang)階段，廣州沒有斬獲太(tai)多流量，但卻在(zai)樓市下行(xing)期因房(fang)價環比(bi)漲(zhang)幅(fu)領跑(pao)全國而(er)備受關注。2018年12月3%的環比(bi)漲(zhang)幅(fu)是國家統計(ji)局公布的廣州新房(fang)的價格漲(zhang)幅(fu)。

“其實(shi)廣(guang)(guang)州市(shi)(shi)場房價(jia)(jia)(jia)是下跌的(de)。”地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新(xin)聞》記者采訪時給出(chu)了(le)與(yu)官方(fang)數(shu)據(ju)相(xiang)反的(de)答案(an)。他(ta)認為(wei)，廣(guang)(guang)州“雙合同(tong)”被終結之后(hou)，網(wang)簽價(jia)(jia)(jia)反應(ying)真實(shi)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)(jia)格，國家統計局(ju)數(shu)據(ju)顯示廣(guang)(guang)州房價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)是對(dui)早前(qian)房價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)一種(zhong)滯后(hou)反應(ying)。

據了解，早在兩年前(qian)廣州即開始實行(xing)限(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)，“雙合(he)(he)(he)同”也在廣州泛濫，備(bei)案價(jia)(jia)(jia)(jia)一個合(he)(he)(he)同，高于備(bei)案價(jia)(jia)(jia)(jia)部分的房款(kuan)則以(yi)裝(zhuang)修款(kuan)合(he)(he)(he)同或者其他合(he)(he)(he)同形(xing)式(shi)簽約，這樣開發商就能逃避(bi)限(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)，造(zao)成網簽價(jia)(jia)(jia)(jia)格失(shi)真。同時，購房者的首(shou)付門檻大大提升。

“雙(shuang)合同(tong)”被(bei)禁，取消限(xian)價，網簽價格回歸真實，早前(qian)房(fang)價上漲(zhang)的(de)情(qing)況在網簽價格中得到體現，造成數據(ju)層面出現房(fang)價較大幅度的(de)上漲(zhang)。

同時，《每(mei)日經濟新聞》記者在(zai)實地調查中了(le)解到，目前廣州樓盤均以單(dan)合同形式簽(qian)約，“雙合同”已成過去式。

與其他(ta)一(yi)(yi)線城市(shi)一(yi)(yi)樣(yang)，廣(guang)州(zhou)樓市(shi)面(mian)臨下行壓力。調控(kong)下的2018年，廣(guang)州(zhou)樓市(shi)成交相(xiang)當暗淡。據陽(yang)光(guang)家緣數(shu)據，2018年廣(guang)州(zhou)一(yi)(yi)手樓網簽成交76056宗，同比下跌18.9%，為近(jin)4年成交最(zui)差(cha)的年份

實探(tan)：特(te)價房與(yu)分期首(shou)付成標配

“雙合同”被(bei)禁，購(gou)(gou)房(fang)(fang)門檻降低，年(nian)后(hou)漲價成為不少樓盤(pan)催促購(gou)(gou)房(fang)(fang)者下定的(de)營銷手段。而一位活(huo)躍在(zai)新房(fang)(fang)市場(chang)的(de)中介(jie)人(ren)士則(ze)告(gao)訴(su)《每日經濟(ji)新聞》記者：“年(nian)后(hou)廣州房(fang)(fang)價沒有上(shang)漲。”

記者實(shi)地(di)調查發現，特價房(fang)、大力度折扣以及一成首付(fu)仍(reng)活躍在(zai)廣州樓市。

以廣(guang)州(zhou)(zhou)大盤亞(ya)(ya)運城(cheng)為例，2018年該盤以約100億元的(de)銷售金額成為廣(guang)州(zhou)(zhou)銷冠(guan)。2019年春節(jie)期間，亞(ya)(ya)運城(cheng)“不打烊(yang)”，馬不停蹄(ti)地(di)進入新年的(de)業績(ji)沖刺，打出限時首(shou)付(fu)10萬元起置(zhi)業亞(ya)(ya)運城(cheng)的(de)廣(guang)告。

近日，《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者在(zai)亞運城售(shou)(shou)樓部現場看到，已(yi)有(you)不少購(gou)房(fang)者在(zai)看房(fang)。銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)人員楊軍（化名）告訴記(ji)者，春節期間項目(mu)也有(you)一定的(de)(de)(de)成交量(liang)，到正月初七銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)團隊回歸后，每天(tian)保持10套左右的(de)(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)成績。一邊(bian)向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者介紹項目(mu)，楊軍一邊(bian)展示團隊近期的(de)(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)業(ye)績。

目(mu)前(qian)亞運城在售的(de)為天峰組(zu)團(tuan)(tuan)，目(mu)前(qian)正在清貨階(jie)段，項目(mu)馬上要推出(chu)新的(de)組(zu)團(tuan)(tuan)。楊軍(jun)告訴記者，為了加(jia)快(kuai)銷售，亞運城推出(chu)一口價(jia)單位以及一成首付形式，降(jiang)低購(gou)房門檻(jian)。

據現(xian)場銷售人員(yuan)介(jie)紹，亞運城新春的優(you)惠幅度還是挺(ting)大，大約(yue)在10%左右。優(you)惠形式分為(wei)(wei)(wei)一(yi)口價單(dan)(dan)位(wei)和非(fei)特價單(dan)(dan)位(wei)。以89平(ping)方(fang)米的一(yi)口價單(dan)(dan)位(wei)來(lai)說(shuo)，總(zong)(zong)價277萬(wan)元左右，一(yi)口價單(dan)(dan)位(wei)優(you)惠幅度約(yue)為(wei)(wei)(wei)30萬(wan)元，折(zhe)后總(zong)(zong)價約(yue)為(wei)(wei)(wei)247萬(wan)元。

整(zheng)體而言，一(yi)(yi)(yi)(yi)口(kou)(kou)(kou)價單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)比(bi)非一(yi)(yi)(yi)(yi)口(kou)(kou)(kou)價單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)便宜7萬~15萬元，楊軍(jun)告訴(su)《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)。關于是否是不(bu)(bu)好的樓(lou)層(ceng)(ceng)才拿(na)出來做一(yi)(yi)(yi)(yi)口(kou)(kou)(kou)價單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)，楊軍(jun)對此予以否認。而記(ji)者(zhe)要求的中樓(lou)層(ceng)(ceng)卻(que)已(yi)找不(bu)(bu)到一(yi)(yi)(yi)(yi)口(kou)(kou)(kou)價單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)，一(yi)(yi)(yi)(yi)口(kou)(kou)(kou)價單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)主要集中在高樓(lou)層(ceng)(ceng)以及低樓(lou)層(ceng)(ceng)單(dan)(dan)位(wei)(wei)(wei)。

非特價(jia)單(dan)位則給出新(xin)春九(jiu)五折再減(jian)8萬(wan)元的(de)優惠，一套中間的(de)89平(ping)方米戶型，原價(jia)約為277萬(wan)元，折后價(jia)約為248萬(wan)元，與(yu)一口價(jia)單(dan)位總價(jia)相差不(bu)大。

同時，楊軍告訴《每日經濟新聞》記者，項目(mu)為加快資金回籠，目(mu)前(qian)購房(fang)者付(fu)10%房(fang)款即(ji)可(ke)網簽，最長可(ke)在(zai)剩(sheng)余的半年(nian)內(nei)給清(qing)(qing)剩(sheng)余的首付(fu)款。如在(zai)3個月內(nei)給清(qing)(qing)首付(fu)則可(ke)以再(zai)享(xiang)受(shou)九六折優惠(hui)，而半年(nian)內(nei)給清(qing)(qing)首付(fu)只能享(xiang)受(shou)九八折優惠(hui)。

據(ju)業內人士介紹，目前市場上分期(qi)首付以及特(te)價房已成(cheng)普遍現(xian)象，10%的折扣力度算是常見的。

《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)實地調查的另一個(ge)樓盤(pan)也存(cun)在(zai)分期首付(fu)以及特(te)價(jia)(jia)房(fang)優惠活動。珠江·鉑世灣項目銷(xiao)售均(jun)價(jia)(jia)在(zai)3.7萬~4.3萬元之間(jian)，同樣(yang)存(cun)在(zai)特(te)價(jia)(jia)單(dan)位(wei)和(he)非(fei)特(te)價(jia)(jia)單(dan)位(wei)。

以(yi)96平方米戶型(xing)計算，一(yi)(yi)套低(di)樓(lou)(lou)層單(dan)位原總(zong)價約為414萬(wan)(wan)元，一(yi)(yi)口價折后378萬(wan)(wan)元；而(er)同樣(yang)面積26樓(lou)(lou)單(dan)位原總(zong)價約為448萬(wan)(wan)元，折扣后417萬(wan)(wan)元。據(ju)銷售人員(yuan)介紹，一(yi)(yi)般而(er)言(yan)，樓(lou)(lou)層和朝向差不多的戶型(xing)，特(te)價單(dan)位和非特(te)價單(dan)位差價約為10萬(wan)(wan)元左右。

記者(zhe)從珠(zhu)江·鉑(bo)世(shi)灣一(yi)(yi)口價房源信(xin)息表(biao)獲悉，130平方米的大戶型一(yi)(yi)口價單位總價優(you)(you)惠幅度超過50萬元(yuan)，一(yi)(yi)口價單位單價的優(you)(you)惠在3700元(yuan)~4000元(yuan)/平方米。

博弈：房企資金承壓VS庫存降低(di)

“漲價”與特價之(zhi)間的矛盾最(zui)終可(ke)以辨明真相，但當房企以價換量與市(shi)場庫存降低(di)這對(dui)矛盾同時存在時，在博弈之(zhi)間，未(wei)來廣州(zhou)市(shi)場的走向充滿不確定(ding)性。

經歷(li)2018年年底(di)房企(qi)的(de)(de)以(yi)(yi)價換量加速(su)資(zi)金(jin)回籠(long)后，2019年房企(qi)依然面臨(lin)不小的(de)(de)資(zi)金(jin)壓(ya)力。從市場(chang)表(biao)現看(kan)，房企(qi)通過分(fen)期首(shou)付降(jiang)低(di)門(men)檻，以(yi)(yi)特價房以(yi)(yi)及各種優惠措施吸引買家入市，加速(su)去(qu)化以(yi)(yi)及資(zi)金(jin)回籠(long)，成為(wei)房企(qi)緩解資(zi)金(jin)壓(ya)力的(de)(de)一種方式。

在融資(zi)方面，2019年(nian)，房企頻頻開啟融資(zi)渠道，償(chang)債(zhai)(zhai)壓力不容小覷(qu)。克而瑞發布研報顯示，2019年(nian)1月，房企境(jing)內外(wai)(wai)發債(zhai)(zhai)總(zong)量為1095.79億元，環(huan)比上升91.8%。其中，境(jing)外(wai)(wai)債(zhai)(zhai)發行(xing)規模為740.4億元，環(huan)比增長141.9%。

銷售(shou)方面，1月市場(chang)成交出現明顯的(de)環(huan)比下(xia)(xia)滑。克(ke)而瑞(rui)數據顯示，1月TOP30房(fang)企合計操盤銷售(shou)金額3988.6億(yi)元(yuan)(yuan)，同比下(xia)(xia)降(jiang)19.02%；權益銷售(shou)金額3365.6億(yi)元(yuan)(yuan)，同比下(xia)(xia)降(jiang)13.40%。

當房企(qi)遭遇資金(jin)壓力(li)，開源節流成為(wei)房企(qi)不二(er)選擇。不少(shao)房企(qi)以價換(huan)量(liang)加速資金(jin)回籠，同(tong)時(shi)減(jian)少(shao)銷售去(qu)化不佳項目(mu)的開工，保障現(xian)金(jin)流安全(quan)。這樣(yang)一來(lai)，市場新貨(huo)量(liang)減(jian)少(shao)，同(tong)時(shi)庫存量(liang)逐(zhu)漸(jian)降低，市場或面臨轉(zhuan)向。

據(ju)(ju)中地(di)行統計數據(ju)(ju)，2019年(nian)廣(guang)州全(quan)市約有170個住宅、別墅及公寓項目(mu)入市，總貨(huo)量(liang)約66981套(tao)，整體供應(ying)比(bi)2018年(nian)少。同時，2018年(nian)廣(guang)州網簽(qian)成交量(liang)為76056套(tao)，為近4年(nian)最差成交水平，這(zhe)意味著2019年(nian)的新貨(huo)供應(ying)量(liang)可能(neng)會(hui)小于市場需求量(liang)。據(ju)(ju)中原數據(ju)(ju)，截(jie)至(zhi)2019年(nian)1月25日，廣(guang)州庫存(cun)量(liang)去(qu)化周(zhou)期為9.6個月。

鄧浩志認(ren)為，從目前的(de)庫存以(yi)及新(xin)貨供應情況來看，2019年廣州的(de)基(ji)調是缺貨，可(ke)能價格將面臨(lin)一(yi)定(ding)幅度的(de)上(shang)漲。

一(yi)面是以(yi)價換量(liang)加速資金回籠的壓力(li)，另一(yi)面則(ze)是因(yin)缺貨(huo)可能引發(fa)的房價上(shang)漲，在這一(yi)對矛盾的博弈(yi)中，2019年廣州樓(lou)市(shi)的走(zou)向或許更加撲朔迷離。