每(mei)經記(ji)者｜蔡雅蕓    每(mei)經編輯｜魏文(wen)藝     

2018年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，重慶樓市火爆得讓房產中(zhong)介(jie)(jie)“坐(zuo)在那(nei)里就(jiu)把房子賣掉”；而下(xia)半年(nian)(nian)，中(zhong)介(jie)(jie)的生意(yi)急速下(xia)滑(hua)，他們再也坐(zuo)不住了(le)。

小于(yu)就是這樣，作為一(yi)名房(fang)產中介工(gong)作人(ren)員，他(ta)(ta)經歷了(le)(le)2018上半年“什(shen)么(me)都(dou)能賣掉”的美(mei)好時光，有些房(fang)源他(ta)(ta)連樓(lou)都(dou)沒(mei)上就成(cheng)(cheng)交(jiao)了(le)(le)。而到了(le)(le)下半年，坐在門店(dian)里再也等(deng)不來生意的小于(yu)，無奈做起了(le)(le)給新樓(lou)盤帶(dai)客的買賣。據他(ta)(ta)說，如果成(cheng)(cheng)功賣掉一(yi)套300多萬元的新房(fang)，他(ta)(ta)能拿到開發商7000~8000元的現(xian)金獎(jiang)勵。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者近日在(zai)(zai)重慶樓(lou)市走(zou)訪(fang)時發現，依(yi)靠中介帶(dai)客的(de)(de)新樓(lou)盤在(zai)(zai)重慶十分常見(jian)。沒有限購政(zheng)策的(de)(de)重慶樓(lou)市，卻上(shang)演了(le)“過山(shan)車”般的(de)(de)冷熱轉(zhuan)換。

曾經火爆的樓市

近日(ri)，《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)(zhe)以購房者(zhe)(zhe)身份（下同）來到重(zhong)(zhong)慶(qing)江北區的(de)(de)一個(ge)高(gao)端改善(shan)樓盤，該項目按套(tao)內(nei)面積售價300萬(wan)~1000萬(wan)元/套(tao)。據銷售人員介紹，這樣的(de)(de)水平(ping)在重(zhong)(zhong)慶(qing)算是比較高(gao)端的(de)(de)產品(pin)。

盡管總價偏高(gao)，但該(gai)樓盤在2018年(nian)6月開(kai)盤的(de)(de)時候，就(jiu)上演(yan)了(le)2000多(duo)人參(can)選(xuan)100多(duo)套房(fang)源的(de)(de)盛況，選(xuan)中率僅(jin)15:1，300平方米(mi)以上的(de)(de)大戶型也(ye)早已(yi)售罄。

這樣火(huo)熱的局面，僅(jin)是(shi)2018上(shang)(shang)半年(nian)重慶樓市的冰山(shan)一角。連房(fang)產中介(jie)小于都說，去年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)市場好，二(er)手(shou)房(fang)很(hen)好賣，那時候(hou)他根本(ben)沒有時間去帶客看新房(fang)。

彼時，市場一片火(huo)熱(re)下(xia)的重(zhong)慶新房成交(jiao)價(jia)也(ye)一路上揚(yang)。據機構數(shu)據，2018年(nian)上半年(nian)，重(zhong)慶住宅成交(jiao)均(jun)價(jia)11148元/平方米，每月環比均(jun)有所增長，同比2017上半年(nian)8606元/平方米的成交(jiao)均(jun)價(jia)，漲幅達到了29.5%。

據《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者了解，去年(nian)上半年(nian)的重(zhong)慶(qing)樓市(shi)，“開(kai)盤(pan)售罄”是一種常態(tai)，房(fang)(fang)子要(yao)搶著買(mai)，選房(fang)(fang)要(yao)“找關(guan)系”，茶水費(fei)、捂(wu)盤(pan)惜售等市(shi)場亂象開(kai)始出(chu)現。重(zhong)慶(qing)隨即出(chu)臺相(xiang)關(guan)政(zheng)策，重(zhong)拳整治炒房(fang)(fang)賣號(hao)、捆綁搭(da)售、茶水費(fei)、選房(fang)(fang)費(fei)、捂(wu)盤(pan)惜售等亂象。

值(zhi)得一(yi)提(ti)的是，作(zuo)為(wei)房(fang)產稅(shui)試點城市，重慶(qing)在2018年(nian)(nian)1月以及2019年(nian)(nian)1月兩次提(ti)高(gao)個人新購高(gao)檔住房(fang)房(fang)產稅(shui)起征點，即相繼從2017年(nian)(nian)的13941元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)提(ti)升到(dao)2018年(nian)(nian)的15455元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，再提(ti)高(gao)到(dao)最(zui)新的17630元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

“三(san)無”購房者被(bei)擋在(zai)門外

所謂“三無(wu)(wu)”人員，即無(wu)(wu)戶籍(ji)、無(wu)(wu)企(qi)業、無(wu)(wu)工(gong)作的外來人口(kou)。

2018年6月27日，重慶(qing)(qing)市(shi)政府(fu)發(fa)布《關于進一步做好房地(di)(di)產市(shi)場調控(kong)工作(zuo)有關問題的通知(zhi)》，暫停對(dui)不能提(ti)供1年以上重慶(qing)(qing)市(shi)納(na)稅證明或者社會保險繳(jiao)納(na)證明的非本地(di)(di)居民暫停發(fa)放購房貸款。也(ye)就是說，從2018年下(xia)半年開始，“三無”人員(yuan)在重慶(qing)(qing)購房無法申請(qing)購房貸款，只能全款購房。

在(zai)很多(duo)奔走在(zai)一(yi)線的房(fang)產從業人員(yuan)眼里，重慶樓市(shi)開始驟然(ran)降溫，就是從暫停給“三無”人員(yuan)貸(dai)款開始。

首先，二手房(fang)(fang)價(jia)格開始出現(xian)一定幅度的下降(jiang)。“現(xian)在(zai)有(you)些業主扶不住了，尤(you)其是急(ji)著用錢的，很(hen)多房(fang)(fang)子都會便宜(yi)賣(mai)出來了。”小于向《每(mei)日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者推薦了兩(liang)套(tao)(tao)(tao)洋房(fang)(fang)產(chan)品：位于照母山(shan)板塊、去年還(huan)掛400萬(wan)元一套(tao)(tao)(tao)的聯排別墅，現(xian)在(zai)360萬(wan)元就賣(mai)；另外一套(tao)(tao)(tao)是帶兩(liang)個產(chan)權車(che)位的洋房(fang)(fang)產(chan)品，去年報(bao)價(jia)370萬(wan)元左右，現(xian)在(zai)降(jiang)到了350萬(wan)元。

進(jin)入(ru)冷靜(jing)期的(de)(de)重(zhong)慶樓(lou)市，讓小(xiao)于(yu)的(de)(de)二手房(fang)生(sheng)意顯然不(bu)那么好做了。現在的(de)(de)小(xiao)于(yu)，每天都忙著(zhu)給(gei)客戶推薦意向房(fang)源，帶著(zhu)客戶樓(lou)上樓(lou)下(xia)地奔走看樣板(ban)間。

在(zai)(zai)陪客戶(hu)看房(fang)的過(guo)程(cheng)中(zhong)，小于(yu)滔滔不絕地給(gei)客戶(hu)講解(jie)房(fang)子的所有優點。對(dui)一個(ge)明顯(xian)年齡(ling)比(bi)自己小的客戶(hu)喊“姐”，已經(jing)成(cheng)了小于(yu)在(zai)(zai)這個(ge)“買方時代”的工作習慣。

給(gei)小于帶來工(gong)作動力的(de)，是(shi)客戶(hu)每成交(jiao)一(yi)套新房(fang)，開發商(shang)都會給(gei)他一(yi)筆(bi)不錯的(de)現金(jin)(jin)獎勵(li)。如成交(jiao)一(yi)套300多萬元(yuan)的(de)房(fang)子，小于能拿到7000~8000元(yuan)現金(jin)(jin)獎勵(li)。但他卻直言：“好難賣！”

“三無”人員的(de)界定下(xia)，重慶樓(lou)市把大批炒房客和資金能力(li)較差的(de)外地人擋在了(le)(le)(le)門外，下(xia)半年(nian)的(de)房價一(yi)度出(chu)現了(le)(le)(le)環比下(xia)滑的(de)情況。樓(lou)盤(pan)現場門可羅(luo)雀，成交(jiao)艱難，開發商也積(ji)極主動地給“三無”購房者開啟了(le)(le)(le)綠燈。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者在(zai)實地走(zou)訪的(de)過程(cheng)中(zhong)了(le)解到，現在(zai)重慶(qing)的(de)在(zai)售樓盤基本都能(neng)為(wei)“三(san)無”購房者提(ti)供購房款(kuan)(kuan)(kuan)分期服務(wu)，且零手續(xu)費。不同(tong)開(kai)發商(shang)還制定了(le)不同(tong)的(de)分期政策，比如有開(kai)發商(shang)要求：全款(kuan)(kuan)(kuan)購房者需要在(zai)簽訂(ding)購房合同(tong)時付全部房款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)五(wu)成(cheng)(cheng)，兩成(cheng)(cheng)在(zai)2019年底付清，剩(sheng)余三(san)成(cheng)(cheng)在(zai)2020年接房前付清，房款(kuan)(kuan)(kuan)分期時間(jian)跨度超過了(le)一年。

開發商利潤壓縮

在某(mou)央企開發商的洋房產品樣板間里，小于告(gao)訴記者：“去年上(shang)半年樓市很(hen)火的時候，這種(zhong)產品能買(mai)到(dao)就很(hen)不錯了(le)。但現在市場冷了(le)，反而(er)是買(mai)房子的好時候，你可以慢(man)慢(man)看、慢(man)慢(man)選。”

小于一直在很努(nu)力地勸記者買房子(zi)。確實(shi)，進(jin)入2018年下半年乃至2019年初的(de)重(zhong)慶樓市，一直都在冷清中，購房者也有了更(geng)多的(de)選擇。

《每日經濟新聞》記(ji)者走(zou)訪(fang)重慶渝北(bei)區(qu)位置(zhi)較為集(ji)中的幾(ji)(ji)個樓(lou)盤時(shi)發現，大(da)多數樓(lou)盤項目(mu)的售樓(lou)部里幾(ji)(ji)乎很少看(kan)到購房(fang)者，有(you)時(shi)還會在門(men)外遇到專門(men)截客的“小蜜蜂”。“小蜜蜂”們熱情(qing)地對(dui)記(ji)者說：“看(kan)看(kan)我們這個盤吧，價格比他們便(bian)宜(yi)，戶型(xing)比他們好，我們這有(you)車可以帶你過去(qu)。”

開(kai)發商也有無奈。一(yi)個(ge)于去年10月開(kai)盤(pan)的(de)樓盤(pan)，在(zai)工作日的(de)下午仍(reng)有看房(fang)(fang)者在(zai)咨詢。項(xiang)目目前仍(reng)有不(bu)少(shao)房(fang)(fang)源待售，這顯然(ran)讓這個(ge)龍頭房(fang)(fang)企的(de)置業顧(gu)問小魏有點著急。其對記者感嘆：“我(wo)們就是開(kai)盤(pan)沒趕上好時候，要不(bu)然(ran)也賣得(de)差不(bu)多了。”

在記者問(wen)到(dao)現在價(jia)格跟開(kai)盤(pan)時候有沒(mei)有漲時，小(xiao)魏肯定(ding)(ding)地說(shuo)：“漲了，每平方米(mi)漲了18元。”與其他樓(lou)盤(pan)大多以備案價(jia)銷售不同，小(xiao)魏所在樓(lou)盤(pan)能(neng)拿(na)到(dao)老帶新2%的(de)返點。小(xiao)魏還(huan)對記者誠(cheng)意滿(man)滿(man)地表示，如果(guo)真的(de)決(jue)定(ding)(ding)要買，價(jia)格上還(huan)會有讓記者“感到(dao)驚喜(xi)”的(de)折扣。

整個2018年(nian)，眾多(duo)開(kai)發(fa)商都對重慶的房地(di)產市場充滿了熱(re)情。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者梳(shu)理發(fa)現(xian)，2018年(nian)重慶住宅類用(yong)地(di)成交(jiao)了32宗，土(tu)地(di)樓面成交(jiao)均價(jia)5853元(yuan)/平方米，平均溢價(jia)率16%。包括龍湖(hu)、金科(ke)、旭輝、綠城、華僑城、弘陽地(di)產、電(dian)建地(di)產等(deng)房企，都在重慶有所收(shou)獲。

其中，重(zhong)慶新樓盤(pan)較為集中的照母山板(ban)塊樓面價(jia)，被龍湖、平(ping)安聯合體將樓面價(jia)刷新至(zhi)11393元/平(ping)方(fang)米。隨著重(zhong)慶主(zhu)要板(ban)塊的地價(jia)走高，開發(fa)商的利潤空(kong)間也在壓縮(suo)。據銳理數據報告分析，在重(zhong)慶照母山、茶園、大(da)學城等(deng)7個板(ban)塊，開發(fa)商的利潤空(kong)間不足4000元/平(ping)方(fang)米。

對走過2018年跌宕起伏的(de)(de)重慶樓市(shi)而言，既(ji)體會過千人搶房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)瘋狂，也感(gan)受(shou)到了門(men)庭(ting)冷落的(de)(de)冰封。無(wu)論(lun)是站在門(men)口(kou)靜待客(ke)戶上(shang)門(men)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產銷售，還是主(zhu)動出擊帶(dai)客(ke)看新(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產中介(jie)，亦(yi)或是面對地價日益(yi)走高的(de)(de)開發商，平靜后的(de)(de)重慶樓市(shi)，正在回歸理性。