6年省(sheng)吃(chi)儉用后(hou)(hou)攢下的(de)200萬元，卻連一套小戶型學區房的(de)首付都不(bu)夠，年輕(qing)媽(ma)媽(ma)張女士(shi)只能望“房”興嘆(tan)。提起學區房，總能觸動聽者(zhe)的(de)神經。2016年以來，在(zai)樓市的(de)輿論(lun)場中，學區房越發成了進入名校的(de)入場券(quan)；而在(zai)業內人士(shi)看來，它的(de)背后(hou)(hou)是一個由中介、意見領袖編織而成的(de)江湖。

攢了

6年的錢

不夠首付

和天下所有的父母一(yi)樣，年輕媽媽張(zhang)女士想(xiang)盡可能(neng)地(di)為女兒(er)提(ti)供(gong)最好的東(dong)西，無論是一(yi)年19000元的英語培訓，還是一(yi)個能(neng)進入名(ming)校的資格。

嚴格說(shuo)，張(zhang)女士(shi)現在(zai)住的房(fang)子也(ye)有(you)劃片(pian)的小學，雖不(bu)(bu)是名校，可(ke)也(ye)不(bu)(bu)是大伙(huo)兒口(kou)中的“渣小”。可(ke)她(ta)并(bing)不(bu)(bu)滿意，入(ru)得(de)(de)了她(ta)眼的至少得(de)(de)是崇(chong)文小學。于是，她(ta)拿出夫妻倆6年省吃儉用(yong)攢下的200萬(wan)元，想在(zai)崇(chong)文門買套學區房(fang)。然而，只問了一套房(fang)，張(zhang)女士(shi)就被嚇住了。一套新(xin)景家園的68平(ping)方(fang)米二手房(fang)，業主表示因為有(you)稅愿意降價(jia)20萬(wan)元，但總價(jia)還(huan)要580萬(wan)，折合單價(jia)85000元/平(ping)方(fang)米，她(ta)的200萬(wan)元連首付都不(bu)(bu)夠(gou)。

堅挺，是(shi)經紀人(ren)最愛冠在學區(qu)房(fang)之(zhi)上的(de)字眼(yan)。4月，市場的(de)看房(fang)熱情普遍降溫，可能劃(hua)入好學校的(de)學區(qu)房(fang)，還(huan)是(shi)有(you)(you)看房(fang)人(ren)。崇文門(men)區(qu)域的(de)一(yi)位經紀人(ren)告(gao)訴記者，一(yi)套新景家園的(de)兩居，17日一(yi)天就(jiu)有(you)(you)7組看房(fang)人(ren)。“無論(lun)市場如何變動，上學是(shi)剛需(xu)，學區(qu)房(fang)自然不會降。”

推手1

每輪

上漲前都有

一套“天價房”

“如果真要歸結(jie)，我認為中介機構(gou)(gou)是推動每一輪(lun)學區(qu)房(fang)價格(ge)波動的(de)(de)(de)先(xian)鋒隊(dui)。”一位研究學區(qu)房(fang)市場(chang)多年的(de)(de)(de)專(zhuan)家(jia)告訴(su)記者，二手(shou)學區(qu)房(fang)表面(mian)看是買家(jia)和賣(mai)家(jia)的(de)(de)(de)交易，可背(bei)后(hou)實(shi)際還站著(zhu)一個“中介機構(gou)(gou)”，而它們扮演著(zhu)更關(guan)鍵的(de)(de)(de)角色。

專家(jia)(jia)給記(ji)者(zhe)舉出(chu)的(de)(de)(de)例證之(zhi)一，就是每一輪(lun)的(de)(de)(de)學區房(fang)價格波動前，總會巧(qiao)合地先驚(jing)現(xian)一套(tao)“天價”掛牌房(fang)源(yuan)。2013年(nian)，是五(wu)道(dao)口(kou)的(de)(de)(de)華清(qing)嘉園(yuan)一套(tao)37平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)二手(shou)房(fang)，中介(jie)機(ji)構網站(zhan)的(de)(de)(de)報(bao)價顯示(shi)是350萬元(yuan)(yuan)，折合94594元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)，接近當時主流成交價的(de)(de)(de)2倍。五(wu)道(dao)口(kou)也在(zai)一瞬(shun)間被網友封為(wei)“宇宙(zhou)中心”。2016年(nian)，則變(bian)成了(le)(le)西城文(wen)華胡同(tong)的(de)(de)(de)平房(fang)，6平方(fang)米(mi)，報(bao)價380萬元(yuan)(yuan)，折合單價63萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)。“作為(wei)從業(ye)者(zhe)，明眼一看，就知道(dao)這種(zhong)脫(tuo)離市場行情的(de)(de)(de)價格不會有(you)買(mai)家(jia)(jia)。沒人(ren)要、惹爭(zheng)議(yi)的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)干嗎還要掛？這是為(wei)了(le)(le)傳遞(di)一種(zhong)信(xin)號，房(fang)價已經這么高(gao)了(le)(le)，之(zhi)后(hou)再推出(chu)幾套(tao)價格稍(shao)微(wei)便宜(yi)的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)，大(da)家(jia)(jia)就會搶了(le)(le)。”

例證之二，就(jiu)(jiu)是(shi)一些成交價已超(chao)過(guo)(guo)10萬元/平方米、有(you)熱點名校入(ru)學資(zi)格的公(gong)產(chan)平房。“北京(jing)符合這(zhe)些條件的平房，其實(shi)就(jiu)(jiu)集中(zhong)在特定區域(yu)，這(zhe)些房源全掌握在中(zhong)介機(ji)構(gou)手中(zhong)。你會發現，在付完(wan)錢辦(ban)理所謂過(guo)(guo)戶之前，買家幾乎(hu)見不著房主。”該專(zhuan)家說，從政策上(shang)，僅具有(you)使(shi)用權的公(gong)產(chan)平房是(shi)不可以公(gong)開買賣(mai)的，只有(you)小(xiao)部分中(zhong)介機(ji)構(gou)在做，而他們報出的價格中(zhong)，也(ye)包含著“灰色”部分。

“中介機構(gou)就(jiu)是通過(guo)這種不動聲色(se)的方法，在市場(chang)行情向好時，助推(tui)了價(jia)格的變動幅度。”

推手2

家長

論壇上的

分析預測

也有(you)(you)買過學(xue)區房的(de)(de)父(fu)母(mu)向記者表達，常在家(jia)長論壇中發布各(ge)種改(gai)革政(zheng)策并(bing)添(tian)油加醋進(jin)行趨勢分析(xi)的(de)(de)人，也是推動(dong)學(xue)區房價格的(de)(de)“潛伏”力(li)量。這些被封為專家(jia)的(de)(de)意(yi)見領袖，有(you)(you)的(de)(de)甚(shen)至本身就在炒學(xue)區房。

在(zai)(zai)“家(jia)長(chang)(chang)幫(bang)”社(she)區，隨意搜索，就(jiu)能(neng)看到很多家(jia)長(chang)(chang)在(zai)(zai)討論“聞(wen)(wen)風”和(he)“無言”，既有(you)(you)發出(chu)求教的帖子，也有(you)(you)發出(chu)質疑的帖子。“聞(wen)(wen)風”和(he)“無言”，是活(huo)躍(yue)在(zai)(zai)社(she)區的兩位專家(jia)，一位是培訓機構(gou)的負責(ze)人，一位是從家(jia)長(chang)(chang)鉆研成了高(gao)手(shou)。

多位(wei)家(jia)長都表示，在入手學(xue)區房前，曾研(yan)究過(guo)“聞風”的觀點，甚至是去(qu)參加了他開(kai)辦的講座。

一(yi)(yi)位曾經聽過(guo)講(jiang)座的(de)(de)(de)孩子家(jia)長就介(jie)紹(shao)，他(ta)的(de)(de)(de)特點是分析一(yi)(yi)些(xie)教(jiao)育政策(ce)，然后(hou)會預(yu)測(ce)哪(na)些(xie)區(qu)域(yu)(yu)和(he)學(xue)校好，比如，他(ta)一(yi)(yi)直唱高西城。“他(ta)的(de)(de)(de)觀點，有些(xie)是對(dui)的(de)(de)(de)，有些(xie)后(hou)來也(ye)被證(zheng)偽了(le)。”據其介(jie)紹(shao)，“聞風”在(zai)教(jiao)育論壇中的(de)(de)(de)影響力，相當于現在(zai)所說的(de)(de)(de)“網紅”，不(bu)少(shao)家(jia)長都是跟著他(ta)的(de)(de)(de)預(yu)測(ce)去(qu)購買學(xue)區(qu)房(fang)，而他(ta)本人也(ye)在(zai)炒學(xue)區(qu)房(fang)。當然，如果想要具體詢問些(xie)個性化信息，則(ze)是收費的(de)(de)(de)。“我覺得(de)，某些(xie)區(qu)域(yu)(yu)的(de)(de)(de)房(fang)價，他(ta)還是有助推(tui)作用的(de)(de)(de)。”

不僅僅是經(jing)紀(ji)人，已經(jing)入(ru)手學(xue)區房的(de)家(jia)長，在嘖(ze)(ze)嘖(ze)(ze)于價格(ge)波動之(zhi)時(shi)，也(ye)多(duo)接受了學(xue)區房價格(ge)堅挺的(de)看法。在多(duo)數家(jia)長看來，學(xue)區房與所在區域普通二(er)手商品(pin)房的(de)價差(cha)，就是教育的(de)資(zi)源(yuan)溢價。只要(yao)資(zi)源(yuan)保持(chi)稀缺(que)性(xing)，優(you)質學(xue)校的(de)入(ru)學(xue)名額就是一個持(chi)續性(xing)增(zeng)值(zhi)的(de)過程(cheng)，因此學(xue)區房才能成為(wei)最增(zeng)值(zhi)保值(zhi)抗跌的(de)風(feng)險投資(zi)品(pin)。

可是(shi)，大家(jia)似乎忘記了教育政策向公平(ping)化推進(jin)的(de)這個“變(bian)數(shu)”，或者即(ji)使注意到這個“變(bian)數(shu)”，也覺(jue)得短期內難以撼(han)動局(ju)勢。盡管從沒有(you)實踐證明，在市場經濟(ji)下，還沒有(you)一樣商品的(de)價格(ge)是(shi)只漲不(bu)跌的(de)。