近日(ri)，溫州房屋20年土(tu)地使(shi)用(yong)權到期事(shi)件引發社會高度關注。“新華(hua)視(shi)點”記者調查(cha)發現，溫州并非(fei)孤例，全國(guo)有多地出現類似現象。

國家規定的居(ju)住用(yong)地最高(gao)年(nian)限70年(nian)，為何部(bu)分地區出現(xian)20年(nian)、30年(nian)就到期(qi)的現(xian)象？無論房屋土地使用(yong)年(nian)限是多少，未來到期(qi)之后怎么辦？有關(guan)部(bu)門(men)該如何緩解公眾對于(yu)房產續期(qi)的焦慮？

記者19日(ri)通過對相關部(bu)門采(cai)訪獲悉(xi)，從城(cheng)市(shi)(shi)到(dao)鄉村，從城(cheng)市(shi)(shi)建(jian)設到(dao)土地(di)管理，各部(bu)門參與、集中全民智慧形成的物(wu)權(quan)法，本身就(jiu)是為保(bao)障包括不動產(chan)權(quan)利在內的物(wu)權(quan)而(er)產(chan)生的，也將在物(wu)權(quan)保(bao)護的進(jin)程中不斷完善。“房(fang)權(quan)地(di)權(quan)不一致”問題，城(cheng)市(shi)(shi)與農村都(dou)有。住房(fang)所(suo)有權(quan)與其土地(di)使(shi)用權(quan)，就(jiu)像農房(fang)所(suo)有權(quan)與農村宅基地(di)使(shi)用權(quan)一樣，都(dou)將在堅持土地(di)的社會主(zhu)義公(gong)有制基礎上，不斷明(ming)晰。

一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？

近(jin)日，有(you)媒體報(bao)道，溫(wen)州出(chu)現(xian)了20年住宅(zhai)用(yong)地使(shi)(shi)用(yong)權(quan)年限(xian)到期(qi)，又要(yao)花幾十萬元(yuan)“延期(qi)”的新聞。溫(wen)州市國土(tu)局(ju)表示，媒體報(bao)道“收取幾十萬元(yuan)出(chu)讓金才能續期(qi)”是對信(xin)息的誤(wu)讀。物權(quan)法規定住宅(zhai)建設(she)用(yong)地使(shi)(shi)用(yong)權(quan)屆(jie)滿自動續期(qi)，但(dan)“自動續期(qi)”該(gai)如何(he)續，目前國家(jia)尚未出(chu)臺(tai)相(xiang)關實施(shi)細則。基(ji)層國土(tu)部門在(zai)實際(ji)操作(zuo)過程中無法可依(yi)、無章(zhang)可循，不能辦理相(xiang)關續期(qi)手續。溫(wen)州市國土(tu)局(ju)已(yi)著手研究相(xiang)關方案，近(jin)期(qi)將報(bao)上級研究決定，妥(tuo)善化解這類問題。

那么(me)，全國到底有多少地方正面臨與溫(wen)州類似的(de)情況？

國務院1990年(nian)發布的《中(zhong)華人民(min)共和(he)國城(cheng)鎮國有土地(di)使用(yong)(yong)權出讓(rang)(rang)和(he)轉讓(rang)(rang)暫(zan)行條例》中(zhong)明(ming)確，土地(di)使用(yong)(yong)權出讓(rang)(rang)最高年(nian)限按用(yong)(yong)途確定，其中(zhong)居(ju)住(zhu)用(yong)(yong)地(di)70年(nian)、工業用(yong)(yong)地(di)50年(nian)、商業旅游(you)娛(yu)樂用(yong)(yong)地(di)40年(nian)、其他或綜合(he)用(yong)(yong)地(di)50年(nian)。

中國社會科學院經濟所(suo)研究員汪(wang)麗娜說，目前，絕大部(bu)分地(di)區住(zhu)宅小區用地(di)使(shi)用年(nian)限(xian)都是70年(nian)。但一些地(di)方因為各種原因，確(que)實存在低于70年(nian)的情況。

記者調查發現(xian)，房屋土(tu)地(di)(di)實(shi)際使用(yong)年(nian)限低于相應(ying)土(tu)地(di)(di)最高(gao)年(nian)限標準的現(xian)象，溫州并非個案。目前，深圳、青(qing)島、重慶等地(di)(di)均出現(xian)類似土(tu)地(di)(di)使用(yong)年(nian)限不一的情況(kuang)。

事(shi)實上(shang)，本(ben)世紀(ji)初，深圳市(shi)內(nei)國際商(shang)業(ye)大(da)廈等多棟樓宇的部分物業(ye)土地(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)，已經達到(dao)20年期限(xian)(xian)，成為國內(nei)首批土地(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)年限(xian)(xian)到(dao)期的案例。深圳市(shi)后來(lai)出臺方(fang)案，明(ming)確土地(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)年限(xian)(xian)到(dao)期的房地(di)(di)(di)(di)產，可(ke)以通過補交地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)或(huo)支付土地(di)(di)(di)(di)租金方(fang)式延(yan)長土地(di)(di)(di)(di)使(shi)用(yong)年限(xian)(xian)。其(qi)中，補交地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)額度為一次(ci)性支付相應用(yong)途公告基準地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的35％。

青島市部分區域一些住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權期(qi)限(xian)，也只有20年(nian)(nian)或30年(nian)(nian)。公開(kai)(kai)資料(liao)顯(xian)示，青島經濟技術(shu)開(kai)(kai)發(fa)區自上世(shi)紀80年(nian)(nian)代(dai)成立以來，出讓20年(nian)(nian)、30年(nian)(nian)使用(yong)(yong)年(nian)(nian)限(xian)的住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)共計41宗，總用(yong)(yong)地(di)面積(ji)667．5畝，其中部分小區土地(di)使用(yong)(yong)年(nian)(nian)限(xian)已到期(qi)。

重(zhong)(zhong)慶市民張先生告訴記者，在其他城市購(gou)置商(shang)品住(zhu)宅，土(tu)地(di)(di)證上使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)都是(shi)70年(nian)，但(dan)在重(zhong)(zhong)慶購(gou)買的(de)(de)房屋土(tu)地(di)(di)證上，使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)都只有50年(nian)，“這種(zhong)情況非常普遍”。據當地(di)(di)業內人士介紹，重(zhong)(zhong)慶市規劃確定的(de)(de)土(tu)地(di)(di)用(yong)途不少為綜(zong)合(he)(he)用(yong)地(di)(di)，因(yin)此從1994年(nian)起(qi)，在土(tu)地(di)(di)出讓簽訂合(he)(he)同中，包括居住(zhu)在內的(de)(de)綜(zong)合(he)(he)用(yong)地(di)(di)使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)均為50年(nian)。

全國(guo)范圍內，此類房屋物業土地(di)使用(yong)權年限不(bu)一的(de)情(qing)況到底(di)(di)有(you)多少？據有(you)關(guan)部門介(jie)紹，土地(di)出讓大(da)都是各地(di)自行組織實(shi)施，具有(you)一定靈活性，因此全國(guo)到底(di)(di)有(you)多少住宅用(yong)地(di)使用(yong)年限低于70年，目前沒有(you)詳細數據，不(bu)過這種情(qing)況在全國(guo)并不(bu)少見。

二問：說好的70年權限為何“縮水”？

在不少公眾的印象中(zhong)，購置房(fang)屋的“產權”多數都是70年(nian)，怎么會年(nian)限“縮水”呢？

參與物(wu)權(quan)(quan)法起草的一(yi)些人士(shi)表示(shi)，公眾(zhong)首先要明確，房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)(quan)和土地(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)不同(tong)。房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)(quan)即房(fang)(fang)產權(quan)(quan)，是(shi)私有(you)財產權(quan)(quan)的一(yi)種，受憲(xian)法和物(wu)權(quan)(quan)法保(bao)護，沒有(you)期限(xian)限(xian)制。而土地(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)是(shi)有(you)期限(xian)的，目前規定的住宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)最高使用(yong)(yong)年限(xian)是(shi)70年。

我國的絕大部分住(zhu)宅(zhai)用地使(shi)用年限(xian)都是(shi)70年，距離到期還有(you)四五十年。之所以目前一些地方出現(xian)20年、30年、50年等不同使(shi)用年限(xian)，地方政府(fu)提出的理由(you)主要有(you)三類(lei)：

－－在政(zheng)策(ce)范圍內調整(zheng)。溫(wen)州市(shi)國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政(zheng)策(ce)開始(shi)執行時(shi)，該(gai)市(shi)在不(bu)超(chao)過(guo)居住(zhu)用地最高年限70年的前(qian)提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理(li)出讓手(shou)續。

地(di)方國土(tu)部(bu)門稱(cheng)，土(tu)地(di)使用(yong)年(nian)限降低，可減少繳納相應(ying)的土(tu)地(di)出讓金，在一(yi)定程度(du)上可降低房(fang)價(jia)，讓利給終端(duan)消費者。

－－方便管理(li)和處置。重慶市國土局在解釋為何土地(di)使用權期(qi)限是50年時(shi)稱，因為重慶市多數房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)以商業(ye)(ye)與住(zhu)(zhu)宅(zhai)混合類型為主(zhu)，一個項目中若按(an)商業(ye)(ye)、住(zhu)(zhu)宅(zhai)最高出(chu)讓年限確定(ding)不同(tong)出(chu)讓年限，勢必會出(chu)現一棟建筑中，商業(ye)(ye)、住(zhu)(zhu)宅(zhai)出(chu)讓終止時(shi)間不一致的情況，帶(dai)來處置困難(nan)。

－－先試(shi)先行地(di)區歷史遺留問題(ti)。深圳(zhen)、青(qing)島等地(di)由(you)于在(zai)國務(wu)院(yuan)發布土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)最高年限之前，已在(zai)國有土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)出讓上(shang)先試(shi)先行，出現了部分遺留問題(ti)。

深圳(zhen)市相(xiang)關(guan)部門稱，深圳(zhen)作為國(guo)有(you)(you)土地(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)有(you)(you)償(chang)使(shi)(shi)用(yong)制度的(de)先試(shi)先行者(zhe)，于1982年(nian)(nian)(nian)出(chu)臺了(le)《深圳(zhen)經(jing)濟(ji)特區土地(di)管理暫行規(gui)定》。該規(gui)定首次規(gui)定通過行政(zheng)劃撥(bo)(bo)方式供(gong)應經(jing)營性用(yong)地(di)，并且規(gui)定了(le)相(xiang)應用(yong)途(tu)的(de)土地(di)使(shi)(shi)用(yong)年(nian)(nian)(nian)限，如工業用(yong)地(di)30年(nian)(nian)(nian)，商業用(yong)地(di)20年(nian)(nian)(nian)，商品住宅用(yong)地(di)50年(nian)(nian)(nian)等。深圳(zhen)市最早一(yi)批通過行政(zheng)劃撥(bo)(bo)方式取得(de)的(de)經(jing)營性用(yong)地(di)——20年(nian)(nian)(nian)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)陸續到期，集中出(chu)現了(le)國(guo)有(you)(you)土地(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)期滿的(de)問題。

廣東(dong)省房(fang)(fang)(fang)地(di)產研究會會長黃遠華認為，除(chu)此之(zhi)外，還(huan)有部(bu)分住宅用地(di)因開(kai)發(fa)商囤地(di)等原因導致(zhi)使用年限“縮(suo)(suo)水”。土地(di)使用時間(jian)是從土地(di)出讓之(zhi)時開(kai)始計算，正常(chang)的房(fang)(fang)(fang)產規(gui)劃、開(kai)發(fa)和銷售等過程，一般需要兩到(dao)三年時間(jian)，但有的地(di)方存在(zai)開(kai)發(fa)商捂地(di)、層層轉手等情況，一拖就是好多年；還(huan)有一些房(fang)(fang)(fang)地(di)產項目規(gui)模較大，分多期(qi)建設，持(chi)續開(kai)發(fa)十多年，導致(zhi)消費者購(gou)房(fang)(fang)(fang)時，土地(di)使用年限“縮(suo)(suo)水”嚴重。

三問：住宅用地使用權到期該怎么辦？

雖然(ran)對于大(da)多數人來(lai)說，住(zhu)宅的(de)用(yong)地(di)(di)使用(yong)年限還有(you)數十(shi)年，但(dan)人們普(pu)遍追問：房(fang)產的(de)土地(di)(di)使用(yong)權(quan)到(dao)期了該如何(he)續期？

專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限(xian)續期的(de)法(fa)(fa)律(lv)依據主要(yao)是物權(quan)法(fa)(fa)第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權(quan)期間屆滿的(de)，自動續期”。

中國人民大(da)學民商(shang)事法(fa)律科學研究中心(xin)主(zhu)任楊立(li)新(xin)說，在物權法(fa)之(zhi)前，城市房(fang)地產管(guan)理(li)法(fa)曾規(gui)定(ding)，“經(jing)批準(zhun)(zhun)準(zhun)(zhun)予續期的(de)，應(ying)當重新(xin)簽訂土(tu)(tu)地使用權出讓(rang)合同，依(yi)照規(gui)定(ding)支付土(tu)(tu)地使用權出讓(rang)金”。但城市房(fang)地產管(guan)理(li)法(fa)對于物權法(fa)而言，是(shi)舊(jiu)(jiu)法(fa)，按照新(xin)法(fa)優(you)于舊(jiu)(jiu)法(fa)的(de)原則，目(mu)前還是(shi)應(ying)該遵(zun)循物權法(fa)的(de)相關規(gui)定(ding)。

汪麗娜等認為，雖(sui)然物(wu)權法明確提出“自動(dong)續期”，但(dan)是由(you)于缺(que)乏細則，如何“自動(dong)續期”存(cun)在不確定性，目前來說難以操作。“土地使(shi)(shi)用期限規定20年和70年，其出讓(rang)金是不一樣的(de)。政(zheng)府出讓(rang)20年土地使(shi)(shi)用權，續期如果(guo)不補(bu)交出讓(rang)金，政(zheng)府的(de)利益(yi)會受損，而且對其他已經繳納70年出讓(rang)金的(de)業主也是不公平的(de)。”

有(you)專(zhuan)家指出(chu)，約(yue)定20年以及沒有(you)達到最高限(xian)70年的(de)，首先應當(dang)自動續(xu)期(qi)至70年，同時補(bu)交約(yue)定年限(xian)與70年土地(di)使用(yong)權期(qi)間(jian)的(de)出(chu)讓金差價(jia)。

但也有(you)部(bu)分學者(zhe)持不同看(kan)法(fa)，認為(wei)“補差(cha)價”的(de)(de)做法(fa)沒太必要(yao)。因為(wei)無論(lun)怎么補，這幾十年(nian)土地(di)出讓(rang)的(de)(de)差(cha)價都很(hen)大(da)。“土地(di)出讓(rang)年(nian)限的(de)(de)利益(yi)落差(cha)是由(you)地(di)方政府(fu)當年(nian)決策造成的(de)(de)，如(ru)果讓(rang)現在的(de)(de)住(zhu)戶(hu)來承(cheng)擔成本，既不公平也很(hen)難實施。”浙江大(da)學房地(di)產研究中心專家田傳浩表示。

那(nei)么(me)，對(dui)于70年土地使用(yong)權到期的(de)房(fang)產(chan)又該如何續期？應有(you)償還是(shi)無償？楊立(li)新認為，有(you)兩個辦法可供(gong)選擇：一是(shi)免費，讓利(li)給業主；二是(shi)費改稅，不再收取出讓金(jin)，而是(shi)由取得永久性(xing)住宅建設用(yong)地使用(yong)權的(de)權利(li)人(ren)向國家繳納稅金(jin)。

汪麗娜說，在我國(guo)，房屋是(shi)很多老百姓最大(da)的財(cai)富。一些人拿出大(da)部分的積(ji)蓄買房，房屋的增值不是(shi)因為房屋本身而(er)是(shi)土地。從這個意義上來說，70年之后(hou)再交一大(da)筆出讓金顯然不太合理，可以(yi)象征性(xing)交一點(dian)。

汪麗娜、楊立新等認(ren)為(wei)，在(zai)強(qiang)調法(fa)治社會的(de)今(jin)天，首先需(xu)要(yao)明確的(de)是，要(yao)堅持有法(fa)必依(yi)，嚴格(ge)落實物權領域的(de)立法(fa)成果(guo)，增(zeng)強(qiang)人民群(qun)眾(zhong)對(dui)國(guo)家物權制度的(de)信心；另(ling)一(yi)方面，針對(dui)物權法(fa)規定并不詳盡(jin)的(de)現實，通過充分吸取(qu)民意及規范的(de)程序，盡(jin)早出(chu)臺關于(yu)土地(di)出(chu)讓續期的(de)實施細(xi)則，緩解(jie)公眾(zhong)焦慮。