每經編輯｜王浩也    

（本文(wen)原(yuan)載(zai)于微信(xin)公眾(zhong)號“邦地產”real-estate-circle）

“重(zhong)要通知！5月1日各(ge)市(shi)將陷入限購(gou)，名下(xia)有(you)一套(tao)或兩套(tao)房的人，將不能(neng)再次購(gou)買。”

“國家批地困(kun)難(nan)！馬上步入寸土(tu)寸金的(de)時代！

“抓住現有(you)的機會，四(si)大(da)銀行基本已確定(ding)5月1日后首付最(zui)低40%，5月1日起，首付30%的時代即將過去。”

以上朋(peng)友(you)圈流言，有沒有刷到你？

4月中旬開始，各種(zhong)傳言(yan)就開始不(bu)淡定了。而且由于之前上海等地(di)的(de)(de)限購政(zheng)策，的(de)(de)確是從(cong)捕風捉影變成現(xian)實的(de)(de)，很多人(ren)雖然不(bu)敢相信，但心里還是會將信將疑地(di)問(wen)一句：真的(de)(de)嗎？

真不真，基本面告訴你

這也能真？？

如果你稍(shao)微了(le)解(jie)點中(zhong)國經濟基本面，就(jiu)會知(zhi)道，短期中(zhong)央不僅不會出(chu)嚴厲政(zheng)策調控樓(lou)市，還有(you)可能再出(chu)臺(tai)其他的(de)刺(ci)激政(zheng)策，原因是房地產對中(zhong)國經濟增長的(de)刺(ci)激反(fan)彈太有(you)用了(le)！

你看，上(shang)海財經大(da)學高等研究(jiu)院(yuan)發布中(zhong)國2016年(nian)第1季度宏觀經濟數(shu)據分(fen)析(xi)報(bao)告就顯示，今年(nian)我國第一季GDP同比增長6.7%，3月份(fen)PPI環(huan)比增長0.5%(是(shi)2014年(nian)1月份(fen)以來的首(shou)次(ci)由降(jiang)轉(zhuan)升)。

同(tong)時，第一(yi)季度全(quan)國固(gu)定資(zi)產投資(zi)（不含農戶）也(ye)在85843億元(yuan)，同(tong)比(bi)名義(yi)增(zeng)長10.7%（考慮價格因素后，實際(ji)增(zeng)長13.8%），投資(zi)增(zeng)速比(bi)2015年(nian)全(quan)年(nian)提速0.7%，顯示出較強的(de)反(fan)彈(dan)力度。

“中國宏觀經(jing)濟形勢(shi)分析與預測(ce)”課題(ti)組認為(wei)，不少宏觀數據都超過市場預期，讓(rang)市場得到鼓舞，經(jing)濟企(qi)穩跡(ji)象(xiang)初(chu)現。

“本季度投(tou)資(zi)增(zeng)(zeng)速小幅回(hui)升(sheng)主要有兩個原(yuan)因(yin)：穩增(zeng)(zeng)長政策，和房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)增(zeng)(zeng)速回(hui)升(sheng)。第一季度全(quan)國房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)額對全(quan)國固定資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)貢獻(xian)率為11.9%，雖然(ran)仍然(ran)低于歷史平均20%的(de)水(shui)平，但這表明房地(di)產(chan)(chan)的(de)拖(tuo)累效應在減緩。”

具體講房地產，是這樣的…

再(zai)讓我們具體分析一下當(dang)前的房地產(chan)狀況。

官方數據顯示，第一季度全(quan)國房地產開發投資(zi)(zi)額(e)占固定資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)的20.6%，同比(bi)增長6.2%，增速(su)比(bi)1-2月提高了(le)3個百分點(dian)。3月全(quan)國房地產開發投資(zi)(zi)額(e)同比(bi)增長9.68%，顯示反彈有(you)所加快。

本季度(du)房地產投資的復蘇(su)(su)主要來自2015年(nian)下半(ban)年(nian)以(yi)來房地產市場銷售(shou)的復蘇(su)(su)，按照歷史經驗，中間的傳導時(shi)滯一般有6個月，所以(yi)預期第二季度(du)房地產投資可(ke)能(neng)還有更多反彈(dan)。

從銷(xiao)(xiao)售來看，一(yi)季(ji)度(du)全國商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積24299萬平米，同比增長33.1%，3月增速(su)比1-2月份(fen)增加較(jiao)多。

增(zeng)(zeng)長(chang)主要來(lai)自住宅(zhai)，也來(lai)自辦(ban)(ban)公(gong)樓，商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)(yong)房(fang)增(zeng)(zeng)長(chang)較少。數據(ju)就顯示(shi)，一(yi)季度(du)全國住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)35.6%，辦(ban)(ban)公(gong)樓銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積增(zeng)(zeng)長(chang)34.4%，商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)(yong)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積增(zeng)(zeng)長(chang)8.5％。一(yi)季度(du)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)18524億(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)54.1%，增(zeng)(zeng)速提高了10.5個百(bai)分點(dian)。其中，住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)增(zeng)(zeng)長(chang)60.3%，辦(ban)(ban)公(gong)室銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)增(zeng)(zeng)長(chang)69.4%。商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)(yong)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)(zeng)長(chang)8.2%。

商品房(fang)銷售面積和(he)銷售額同時回暖，加之(zhi)第(di)一季度新增人民(min)幣貸(dai)款近24%(居(ju)民(min)個人按揭中(zhong)長期(qi)貸(dai)款充裕(yu))，“營改增”的(de)刺激(ji)，可見房(fang)地產開發(fa)企(qi)業的(de)投(tou)資信心有所恢復(fu)。

然而課題組判斷，未來房地(di)產市場銷售持續走高的基礎還十(shi)分薄弱，具體表現(xian)在(zai)：

受施工庫(ku)存大(da)和竣工面(mian)積大(da)幅增(zeng)長的影響，商品房待售面(mian)積還在增(zeng)加，三、四線城市(shi)去(qu)庫(ku)存難度不(bu)減；

在政(zheng)策(ce)刺激下需求過(guo)快(kuai)釋放，導(dao)致有些城(cheng)市(shi)房價過(guo)快(kuai)過(guo)猛上漲，帶來風(feng)險。3月以來不少(shao)城(cheng)市(shi)已實施限購，商品住宅(zhai)房需求快(kuai)速下降；

本輪房地產市場(chang)復(fu)蘇，受信貸和(he)交易環節稅收(shou)調(diao)整的影響(xiang)很大，但(dan)這種因為個人(ren)按揭貸款放量和(he)稅收(shou)政策調(diao)整所帶來的需求(qiu)刺激不具有持續性，也很難有可復(fu)制性。

城市也在說：勿興奮勿悲觀

讓我們再從城市(shi)角度分(fen)析。如果(guo)拿上(shang)(shang)海來說，上(shang)(shang)海第一季度經濟實現6.7%的增長率，增速與全國保持一致。其(qi)中，第三產業比重達到全市(shi)生(sheng)產總值的70.6%，這是上(shang)(shang)海歷史(shi)上(shang)(shang)第一次三產占比超過70%，標志(zhi)著上(shang)(shang)海以服務為主導(dao)的產業格局邁入(ru)了新的階段。

而且上海第三(san)產(chan)業(ye)(ye)的同(tong)比增長(chang)為11.5%，成(cheng)為經(jing)濟增長(chang)的主要(yao)拉(la)動力量(liang)。其中，金(jin)融業(ye)(ye)、房地產(chan)業(ye)(ye)和(he)信息傳輸、軟件和(he)信息技術服務業(ye)(ye)第一(yi)季度增長(chang)分(fen)別為19.5%、10.5%和(he)15.0%。

課題組認為(wei)，上(shang)海(hai)(hai)的固定資產投(tou)(tou)資增速提(ti)高，主要是受房地產投(tou)(tou)資開發和基礎設施(shi)投(tou)(tou)資拉(la)動。在流動性相(xiang)對寬裕，一系列樓市利(li)好政(zheng)策(ce)出臺(tai)等因素的刺激(ji)下(xia)，上(shang)海(hai)(hai)市房地產市場(chang)交易(yi)異常活躍(yue)。

但如果沒有上海(hai)那(nei)樣的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)基礎，是(shi)很難給房(fang)地產(chan)(chan)提供如此(ci)的(de)(de)增(zeng)長空間的(de)(de)，也無法創造(zao)出(chu)這樣的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)效果。而(er)且就(jiu)連上海(hai)，課題組也提醒(xing)，自3月(yue)25日上海(hai)房(fang)地產(chan)(chan)新政出(chu)臺后，商品房(fang)成交面積(ji)開始出(chu)現明顯萎縮(suo)，這一輪房(fang)地產(chan)(chan)投資(zi)增(zeng)長主要由于短期(qi)的(de)(de)需求側刺(ci)激支(zhi)撐，可持續(xu)性值得懷(huai)疑(yi)。

可(ke)(ke)想而知，其(qi)他(ta)城(cheng)市的房地(di)產大幅增(zeng)長前景(jing)也是(shi)值得謹(jin)慎對待的。所(suo)以，市場給(gei)激(ji)勵政策再出臺是(shi)留有空(kong)間的，但房地(di)產回暖(nuan)趨勢已(yi)現，進一步鼓動(dong)其(qi)快速猛增(zeng)的可(ke)(ke)能性也不大，維持市場穩定是(shi)常態(tai)，從(cong)心態(tai)上，建議大家也要勿興奮，勿悲觀。

? 對本文有任何疑惑(huo)請關注邦地產，也可加(jia)入“邦地產w”與(yu)作(zuo)者(zhe)交流！

編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡戰波