近日，溫(wen)(wen)州(zhou)房屋２０年(nian)土地使用權到期(qi)事(shi)件引發社會高(gao)度(du)關注。“新華視(shi)點(dian)”記者調查發現，溫(wen)(wen)州(zhou)并非(fei)孤例，全國有多(duo)地出(chu)現類似現象。

國家規(gui)定的(de)居住用(yong)地(di)最高年(nian)(nian)限(xian)７０年(nian)(nian)，為何部分地(di)區出現２０年(nian)(nian)、３０年(nian)(nian)就到期的(de)現象？無(wu)論房屋土地(di)使(shi)用(yong)年(nian)(nian)限(xian)是(shi)多少，未來到期之(zhi)后怎(zen)么(me)辦？有關部門該如何緩解公眾對于房產續期的(de)焦慮？

記者１９日通過對相(xiang)關部門采訪(fang)獲(huo)悉，從城市(shi)(shi)到鄉村(cun)，從城市(shi)(shi)建設到土(tu)地管理，各部門參(can)與(yu)、集中(zhong)全民智(zhi)慧形成的物(wu)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)法，本身就是為保(bao)(bao)障(zhang)包括不動產權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)利在內的物(wu)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)而產生的，也(ye)將在物(wu)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)保(bao)(bao)護的進程中(zhong)不斷(duan)完善。“房(fang)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)地權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)不一致”問題，城市(shi)(shi)與(yu)農村(cun)都有。住房(fang)所(suo)有權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)與(yu)其土(tu)地使用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)，就像農房(fang)所(suo)有權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)與(yu)農村(cun)宅基地使用權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)一樣，都將在堅持土(tu)地的社會(hui)主義(yi)公(gong)有制基礎上，不斷(duan)明晰。

一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？

近(jin)日，有媒體(ti)報道，溫州(zhou)出現了２０年住宅用地使用權(quan)(quan)年限到期(qi)(qi)，又要花幾十(shi)萬(wan)元“延期(qi)(qi)”的新聞。溫州(zhou)市國土局(ju)表示，媒體(ti)報道“收取幾十(shi)萬(wan)元出讓(rang)金才能(neng)續(xu)(xu)期(qi)(qi)”是(shi)對信息(xi)的誤讀。物(wu)權(quan)(quan)法規(gui)定(ding)住宅建設用地使用權(quan)(quan)屆滿自動續(xu)(xu)期(qi)(qi)，但(dan)“自動續(xu)(xu)期(qi)(qi)”該如(ru)何續(xu)(xu)，目前(qian)國家尚未出臺相(xiang)關(guan)實施細則。基層國土部門在實際操(cao)作過(guo)程中無法可(ke)依、無章可(ke)循，不能(neng)辦理(li)相(xiang)關(guan)續(xu)(xu)期(qi)(qi)手續(xu)(xu)。溫州(zhou)市國土局(ju)已著手研究相(xiang)關(guan)方案，近(jin)期(qi)(qi)將報上級研究決定(ding)，妥善化解這類問題。

那么(me)，全國(guo)到底(di)有多(duo)少地方(fang)正(zheng)面臨與溫州類似的(de)情(qing)況？

國務院１９９０年(nian)(nian)(nian)發布(bu)的《中(zhong)華人(ren)民共和國城鎮國有土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權出讓(rang)和轉讓(rang)暫行條例》中(zhong)明確，土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權出讓(rang)最(zui)高年(nian)(nian)(nian)限按用(yong)(yong)途確定，其中(zhong)居(ju)住用(yong)(yong)地(di)(di)７０年(nian)(nian)(nian)、工業(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)５０年(nian)(nian)(nian)、商業(ye)旅(lv)游娛(yu)樂用(yong)(yong)地(di)(di)４０年(nian)(nian)(nian)、其他或綜(zong)合(he)用(yong)(yong)地(di)(di)５０年(nian)(nian)(nian)。

中國社會科(ke)學院(yuan)經濟所研究員汪麗娜(na)說，目(mu)前，絕大部分地(di)區住(zhu)宅小區用地(di)使(shi)用年限都是７０年。但(dan)一(yi)些地(di)方因(yin)(yin)為各(ge)種(zhong)原因(yin)(yin)，確(que)實(shi)存在低(di)于７０年的情況。

記者調查發(fa)現，房(fang)屋土(tu)地(di)實際使用(yong)(yong)年限(xian)低于相應土(tu)地(di)最(zui)高(gao)年限(xian)標準的(de)現象，溫州并非(fei)個案(an)。目前，深圳(zhen)、青島、重慶等(deng)地(di)均(jun)出(chu)現類(lei)似土(tu)地(di)使用(yong)(yong)年限(xian)不一(yi)的(de)情況(kuang)。

事實上，本(ben)世(shi)紀初，深圳市內(nei)國(guo)際商業(ye)大(da)廈等(deng)多棟樓宇(yu)的部分物業(ye)土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)，已經達到(dao)２０年(nian)(nian)期(qi)限，成為(wei)(wei)國(guo)內(nei)首批土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)年(nian)(nian)限到(dao)期(qi)的案例。深圳市后(hou)來出臺方(fang)案，明確(que)土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)年(nian)(nian)限到(dao)期(qi)的房地(di)產，可以通過補交地(di)價或(huo)支(zhi)付土地(di)租金(jin)方(fang)式延(yan)長土地(di)使(shi)用(yong)年(nian)(nian)限。其中，補交地(di)價額(e)度為(wei)(wei)一(yi)次性支(zhi)付相應用(yong)途公告(gao)基準地(di)價的３５％。

青島(dao)市部分(fen)區(qu)域一些住宅用地(di)(di)使用權期限(xian)，也(ye)只有２０年(nian)或(huo)３０年(nian)。公(gong)開資料顯示(shi)，青島(dao)經濟技術(shu)開發區(qu)自上世紀８０年(nian)代(dai)成(cheng)立以來(lai)，出(chu)讓(rang)２０年(nian)、３０年(nian)使用年(nian)限(xian)的住宅用地(di)(di)共計４１宗，總(zong)用地(di)(di)面積６６７．５畝，其中部分(fen)小區(qu)土地(di)(di)使用年(nian)限(xian)已到期。

重慶市(shi)民張先生告訴(su)記者(zhe)，在(zai)其他城市(shi)購(gou)置商品住(zhu)宅(zhai)，土(tu)(tu)地(di)(di)證(zheng)上使用年(nian)限(xian)都(dou)(dou)是７０年(nian)，但(dan)在(zai)重慶購(gou)買(mai)的(de)房屋土(tu)(tu)地(di)(di)證(zheng)上，使用年(nian)限(xian)都(dou)(dou)只有５０年(nian)，“這種情況非(fei)常普遍”。據當地(di)(di)業內人(ren)士(shi)介紹，重慶市(shi)規劃確定的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)用途不(bu)少為綜合用地(di)(di)，因此(ci)從１９９４年(nian)起，在(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓簽訂合同(tong)中，包括居住(zhu)在(zai)內的(de)綜合用地(di)(di)使用年(nian)限(xian)均為５０年(nian)。

全國范圍內，此(ci)類房屋(wu)物業土地(di)(di)使用權年限不一的情況到(dao)底(di)有(you)多(duo)少(shao)？據有(you)關部門介(jie)紹，土地(di)(di)出讓大都(dou)是各地(di)(di)自行組織實施，具有(you)一定靈(ling)活(huo)性，因(yin)此(ci)全國到(dao)底(di)有(you)多(duo)少(shao)住宅(zhai)用地(di)(di)使用年限低(di)于７０年，目前沒(mei)有(you)詳細數據，不過這種情況在全國并(bing)不少(shao)見。

二問：說好的７０年權限為何“縮水”？

在不少(shao)公眾(zhong)的印象中，購置房屋的“產(chan)權”多數都是７０年，怎么(me)會年限“縮(suo)水”呢？

參與物(wu)權(quan)法起草的一些人士(shi)表示，公眾首先(xian)要明確，房屋所有權(quan)和(he)(he)土地(di)使用權(quan)不同。房屋所有權(quan)即房產權(quan)，是(shi)私有財產權(quan)的一種，受憲法和(he)(he)物(wu)權(quan)法保護，沒(mei)有期(qi)限(xian)限(xian)制(zhi)。而土地(di)使用權(quan)是(shi)有期(qi)限(xian)的，目前規定(ding)的住(zhu)宅用地(di)最高使用年(nian)限(xian)是(shi)７０年(nian)。

我國的絕(jue)大(da)部分(fen)住宅用地使用年(nian)(nian)限都是７０年(nian)(nian)，距離(li)到(dao)期還有四五十(shi)年(nian)(nian)。之所(suo)以目前一些地方(fang)出(chu)現(xian)２０年(nian)(nian)、３０年(nian)(nian)、５０年(nian)(nian)等不同使用年(nian)(nian)限，地方(fang)政府(fu)提出(chu)的理由主要有三類(lei)：

－－在(zai)政策范圍內調整。溫州市國土局稱，上(shang)世(shi)紀９０年(nian)代，在(zai)土地出讓(rang)政策開始執行時，該市在(zai)不超過居住(zhu)用(yong)地最高(gao)年(nian)限７０年(nian)的前提下，按２０年(nian)到(dao)７０年(nian)分檔(dang)，由(you)受讓(rang)方自(zi)行選擇給予辦理出讓(rang)手續。

地方國土部門(men)稱(cheng)，土地使用(yong)年限(xian)降(jiang)低，可減少繳(jiao)納相應(ying)的土地出讓(rang)(rang)金，在一定程度(du)上可降(jiang)低房(fang)價，讓(rang)(rang)利給(gei)終端(duan)消(xiao)費者。

－－方(fang)便(bian)管理和處置(zhi)。重慶市國(guo)土(tu)局(ju)在解釋為何土(tu)地使(shi)用(yong)權期(qi)限是５０年時稱，因為重慶市多數(shu)房地產開發以(yi)商業與住(zhu)宅混合類型為主(zhu)，一個項目(mu)中若按商業、住(zhu)宅最高出(chu)讓(rang)(rang)年限確定不同出(chu)讓(rang)(rang)年限，勢(shi)必會出(chu)現(xian)一棟建(jian)筑中，商業、住(zhu)宅出(chu)讓(rang)(rang)終止時間(jian)不一致(zhi)的情況，帶來處置(zhi)困難。

－－先試先行(xing)地(di)區歷史遺(yi)留(liu)問(wen)題(ti)。深(shen)圳(zhen)、青島等地(di)由于在國務院(yuan)發布土地(di)使(shi)用權最高年限之前，已在國有土地(di)使(shi)用權出讓(rang)上(shang)先試先行(xing)，出現了(le)部分遺(yi)留(liu)問(wen)題(ti)。

深圳市相關部門稱(cheng)，深圳作為國(guo)有(you)(you)土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權有(you)(you)償使(shi)用(yong)(yong)制度的(de)先試先行(xing)(xing)者，于１９８２年(nian)(nian)出臺了《深圳經(jing)濟(ji)特(te)區土地(di)管理暫行(xing)(xing)規定》。該規定首次規定通過行(xing)(xing)政劃(hua)撥方式供(gong)應經(jing)營性用(yong)(yong)地(di)，并且規定了相應用(yong)(yong)途的(de)土地(di)使(shi)用(yong)(yong)年(nian)(nian)限，如工業用(yong)(yong)地(di)３０年(nian)(nian)，商業用(yong)(yong)地(di)２０年(nian)(nian)，商品住宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)５０年(nian)(nian)等。深圳市最早(zao)一(yi)批通過行(xing)(xing)政劃(hua)撥方式取得的(de)經(jing)營性用(yong)(yong)地(di)——２０年(nian)(nian)使(shi)用(yong)(yong)權陸續到期，集(ji)中出現了國(guo)有(you)(you)土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權期滿的(de)問題。

廣東省房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)研究會(hui)會(hui)長黃遠華(hua)認為(wei)，除此之(zhi)外，還有(you)部分住(zhu)宅用(yong)地因開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)囤地等(deng)(deng)原因導(dao)致使(shi)用(yong)年(nian)(nian)限“縮水”。土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)時間(jian)是從土(tu)(tu)地出讓之(zhi)時開(kai)(kai)始計(ji)算，正常的房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)規(gui)劃、開(kai)(kai)發(fa)(fa)和銷售等(deng)(deng)過程，一般(ban)需要兩到三年(nian)(nian)時間(jian)，但有(you)的地方存在開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)捂地、層(ceng)層(ceng)轉手(shou)等(deng)(deng)情況(kuang)，一拖就是好多年(nian)(nian)；還有(you)一些房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)項目規(gui)模較大，分多期建設，持續開(kai)(kai)發(fa)(fa)十多年(nian)(nian)，導(dao)致消費者購房(fang)(fang)(fang)時，土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)年(nian)(nian)限“縮水”嚴重。

三問：住宅用地使用權到期該怎么辦？

雖然對于(yu)大多數(shu)人來(lai)說，住宅(zhai)的(de)用(yong)地(di)使用(yong)年(nian)限還有(you)數(shu)十年(nian)，但人們普遍追問(wen)：房產的(de)土(tu)地(di)使用(yong)權到(dao)期了該如何續(xu)期？

專家(jia)介紹，目(mu)前，關于住宅用地使用年限續(xu)(xu)期的法律依據主要是物權(quan)法第一百四十九條規定(ding)，“住宅建(jian)設(she)用地使用權(quan)期間屆滿的，自動續(xu)(xu)期”。

中國人民(min)大學民(min)商(shang)事(shi)法(fa)(fa)律科學研究(jiu)中心主任楊(yang)立新(xin)說，在物權(quan)(quan)法(fa)(fa)之前，城市(shi)房地產(chan)管理(li)法(fa)(fa)曾(ceng)規(gui)(gui)定，“經批準(zhun)準(zhun)予續期的(de)，應當重(zhong)新(xin)簽(qian)訂土地使用權(quan)(quan)出(chu)(chu)讓合(he)同，依照規(gui)(gui)定支(zhi)付土地使用權(quan)(quan)出(chu)(chu)讓金”。但城市(shi)房地產(chan)管理(li)法(fa)(fa)對于物權(quan)(quan)法(fa)(fa)而言，是舊法(fa)(fa)，按照新(xin)法(fa)(fa)優于舊法(fa)(fa)的(de)原則(ze)，目前還是應該(gai)遵循(xun)物權(quan)(quan)法(fa)(fa)的(de)相關規(gui)(gui)定。

汪麗娜等(deng)認為，雖然(ran)物權法(fa)明確提出(chu)“自(zi)(zi)動續(xu)期(qi)”，但(dan)是由于缺乏細則，如何“自(zi)(zi)動續(xu)期(qi)”存在不(bu)(bu)(bu)確定性，目前(qian)來說難以(yi)操作。“土地(di)使(shi)用期(qi)限規定２０年和７０年，其出(chu)讓(rang)金是不(bu)(bu)(bu)一樣的。政(zheng)府出(chu)讓(rang)２０年土地(di)使(shi)用權，續(xu)期(qi)如果不(bu)(bu)(bu)補(bu)交(jiao)出(chu)讓(rang)金，政(zheng)府的利益會受損，而(er)且對其他已(yi)經繳納７０年出(chu)讓(rang)金的業(ye)主也是不(bu)(bu)(bu)公平的。”

有專家(jia)指出，約定(ding)２０年(nian)以及沒有達到最(zui)高限(xian)７０年(nian)的(de)，首先(xian)應當自動續(xu)期(qi)至７０年(nian)，同時補交約定(ding)年(nian)限(xian)與７０年(nian)土(tu)地使用權期(qi)間的(de)出讓金差價。

但(dan)也(ye)有部分學者持不同看(kan)法(fa)，認為“補(bu)差價(jia)”的(de)(de)做(zuo)法(fa)沒太必要。因(yin)為無論怎么(me)補(bu)，這幾十年土地(di)出讓(rang)的(de)(de)差價(jia)都很大。“土地(di)出讓(rang)年限的(de)(de)利益落(luo)差是(shi)由地(di)方政(zheng)府當年決策(ce)造成的(de)(de)，如果(guo)讓(rang)現在的(de)(de)住戶來承擔成本，既(ji)不公(gong)平(ping)也(ye)很難實施。”浙江大學房(fang)地(di)產研究中(zhong)心專家田傳浩表示。

那么，對(dui)于７０年土地使用權(quan)到期的(de)房產又該如何(he)續期？應有償還(huan)是(shi)無償？楊立新認為，有兩(liang)個辦(ban)法可供選擇：一是(shi)免(mian)費(fei)，讓利給業(ye)主；二是(shi)費(fei)改稅，不再收取(qu)出讓金，而(er)是(shi)由取(qu)得永久性(xing)住宅建(jian)設用地使用權(quan)的(de)權(quan)利人(ren)向國家繳(jiao)納稅金。

汪麗娜說(shuo)，在我(wo)國(guo)，房屋是很多老百姓最大的(de)財(cai)富。一(yi)些(xie)人(ren)拿出大部分的(de)積蓄買房，房屋的(de)增值不(bu)是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說(shuo)，７０年之后再(zai)交(jiao)一(yi)大筆(bi)出讓金顯然不(bu)太合理，可以象征性(xing)交(jiao)一(yi)點。

汪麗娜(na)、楊立新等認為，在強調(diao)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權(quan)領(ling)域的立法成果(guo)，增強人民(min)群眾(zhong)對(dui)國家物權(quan)制度的信心(xin)；另一方面，針對(dui)物權(quan)法規定并不詳(xiang)盡的現(xian)實，通(tong)過充分吸取民(min)意及(ji)規范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xu)期的實施細(xi)則，緩解公眾(zhong)焦(jiao)慮(lv)。