每經編輯｜龐靜濤(tao)    

（本文原載于微信公眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

樓市火了，各地(di)又(you)重現炒(chao)房客的(de)身影。可別以為只有中國人在炒(chao)房，在地(di)球的(de)另一(yi)端，老美(mei)也(ye)在瘋炒(chao)房價。

來自《紐約郵報》的(de)(de)報道(dao)稱，美國(guo)炒房(fang)收入(ru)創(chuang)近10年的(de)(de)新高，超過2008年金融危機之(zhi)前。3月初，美國(guo)房(fang)地產數(shu)據服務(wu)商RealtyTrac發布的(de)(de)數(shu)據顯示，美國(guo)12個大都會地區炒房(fang)活(huo)躍度(du)創(chuang)近10年峰(feng)值，剔除裝修和手續費，炒房(fang)者平均中間利潤為(wei)5.5萬(wan)美元。

這一景(jing)象(xiang)像極了美(mei)國次貸(dai)危機前的房地產市場，紐約郵(you)報、彭博社等發表(biao)社評或引用分析(xi)就稱，美(mei)國房地產市場將面臨又一場崩盤。

聽聞此觀點，邦爺(ye)不禁(jin)驚(jing)出一身冷(leng)汗，如果美國(guo)房地產市場(chang)崩盤，中國(guo)的(de)房地產會(hui)不會(hui)受到拖(tuo)累呢？

美國房價快漲回次貸危機前了？！

房(fang)地產的(de)繁(fan)榮(rong)(rong)，帶(dai)來(lai)了財富的(de)聚(ju)積，也帶(dai)來(lai)了大批量的(de)投機(ji)。《紐約(yue)客》就曾通過(guo)一位華人的(de)口(kou)吻(wen)，對美國房(fang)市的(de)繁(fan)榮(rong)(rong)進行過(guo)描述：“我(wo)事業的(de)成功是大家公認的(de)，但是我(wo)現(xian)在發現(xian)，房(fang)產給(gei)我(wo)帶(dai)來(lai)的(de)收益已(yi)經超過(guo)了我(wo)努力工作一生所(suo)創造的(de)財富。這種(zhong)情況值得讓(rang)我(wo)們警(jing)醒。”

房價(jia)的(de)(de)(de)連續(xu)穩步上(shang)升(sheng)，使得房屋(wu)交易成為一筆(bi)“只(zhi)賺不(bu)賠”的(de)(de)(de)買(mai)賣。早在去(qu)(qu)(qu)年，美國房地(di)產(chan)的(de)(de)(de)強勁已經顯現(xian)。標準普爾(er)/凱斯-希勒(le)房價(jia)綜合指數顯示(shi)，去(qu)(qu)(qu)年11月(yue)，全美20個主要(yao)城市房價(jia)的(de)(de)(de)上(shang)漲幅度超過了5%。雖不(bu)及2007年末的(de)(de)(de)頂(ding)峰(feng)水(shui)(shui)平(ping)，但也是維(wei)持了11個季度的(de)(de)(de)漲勢。而且(qie)形勢向好，當(dang)時，美國房屋(wu)去(qu)(qu)(qu)化僅需3.9個月(yue)，遠低于科學家們(men)認為的(de)(de)(de)供需正常所需的(de)(de)(de)6個月(yue)的(de)(de)(de)水(shui)(shui)平(ping)。

房(fang)屋(wu)倒賣成投資(zi)客攫(jue)取利潤的(de)最好手段。有(you)統計顯示，2015年(nian)在美國12個活躍大都市(shi)區(qu)，倒手房(fang)屋(wu)數量占市(shi)場(chang)房(fang)屋(wu)總量的(de)比例超過了2005年(nian)的(de)峰值，達(da)到(dao)11%。與此同時，房(fang)屋(wu)倒賣者(zhe)的(de)數量達(da)到(dao)11萬左(zuo)右，創2007年(nian)以來最高紀錄。

2015年(nian)美國各州(zhou)的(de)房價漲幅

另一(yi)個值得關注的現象是，90年代離開的日本投資者，又一(yi)次重返紐約了。據統計，他們在2015年10月(yue)之前，一(yi)年內(nei)就購置了15億(yi)美金的物業。

“從2000年到(dao)2007年，全美110個大(da)城(cheng)市(shi)的房價(jia)(jia)翻了(le)一倍。其(qi)中，邁(mai)阿密、薩克拉(la)門(men)托等城(cheng)市(shi)房價(jia)(jia)更是在5年內上漲2.5倍。”這是美國(guo)金融與經濟危機起因(yin)調查(cha)委員會對美國(guo)房價(jia)(jia)暴漲的調查(cha)數(shu)據，這是次(ci)貸(dai)危機前的美國(guo)房地(di)產市(shi)場，而(er)從目前的市(shi)場上，大(da)家隱(yin)隱(yin)嗅出了(le)相似的味道。

美國人民也苦逼：房價漲得比工資快

越走越高的房(fang)價，只會把更多有(you)真正(zheng)購(gou)房(fang)需求的人擋在門外(wai)，這在美(mei)國也一樣。

美國(guo)多(duo)數(shu)地區房(fang)價漲速高于薪(xin)資(zi)，今年以來(lai)，美國(guo)有將(jiang)近三分之二房(fang)屋市場(chang)，房(fang)價漲速超越薪(xin)資(zi)，這在舊金山、紐約等(deng)都會城市，表現更明顯。購房(fang)者不(bu)得(de)不(bu)將(jiang)更多(duo)收入用于住(zhu)房(fang)，減少其他(ta)用途(tu)支出。

RealtyTrac的報告顯示(shi)，在9%的美國住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場，房(fang)(fang)價可負擔程度已低于(yu)以(yi)往水準。

NAR報告也顯(xian)示，截止到目前為止，今年美國房價平均(jun)漲幅(fu)超出工(gong)資漲幅(fu)約67%，舊金山和紐約等地房價漲幅(fu)尤為明顯(xian)。

美國房價(jia)和工資漲幅對比圖

但目(mu)前(qian)房(fang)價可負擔程度還是好于2006年房(fang)市泡沫(mo)高(gao)峰時期。今(jin)年第一(yi)(yi)季，受薪階級平(ping)均需要(yao)為每月抵押房(fang)貸付出三分(fen)之一(yi)(yi)收(shou)入，2006年時這一(yi)(yi)比(bi)例超(chao)過了收(shou)入的一(yi)(yi)半。

全美地(di)產(chan)經(jing)紀商協(xie)會（NAR）的首席經(jing)濟學(xue)家(jia)Lawrence Yun認為(wei)房(fang)地(di)產(chan)市場在最近幾月已有回(hui)暖跡(ji)象，家(jia)庭收(shou)入和工(gong)資增(zeng)速(su)遠不及房(fang)價(jia)增(zeng)速(su)的情況下，房(fang)價(jia)仍上漲(zhang)過快并不是一(yi)個健康(kang)的狀(zhuang)態(tai)。

RealtyTrac高級(ji)副總裁Daren Blomquist表示，“雖然目前(qian)(qian)房價還(huan)處于可承受(shou)范圍(wei)內，但按照目前(qian)(qian)發(fa)展趨勢，房價超出大多數人消費能力(li)范圍(wei)是遲早的事。”

中國樓市也要警惕風險！

為拉動經濟增長，美國實行相對寬松的貨幣政策，利率水平極低，也使得更多的資金得以進入房地產業，且美聯儲主席耶倫近(jin)期在紐約經濟俱樂部的講話也打(da)消(xiao)了4月(yue)加息(xi)的預期。

來自美(mei)國投資社(she)區的數(shu)據：2005年至今的美(mei)國利率水平

寬松貨(huo)幣政(zheng)(zheng)策(ce)之下(xia)是抵押(ya)貸(dai)款政(zheng)(zheng)策(ce)標準下(xia)跌。正(zheng)如(ru)《紐約郵報》4月14日(ri)的評論稱(cheng)， “奧(ao)巴馬政(zheng)(zheng)府已經竭盡所(suo)能，將(jiang)這個國家(jia)推到(dao)了(le)又一場(chang)抵押(ya)貸(dai)款災難(nan)邊緣。奧(ao)巴馬的執(zhi)政(zheng)(zheng)團(tuan)隊壓迫(po)著(zhu)抵押(ya)放款商將(jiang)錢貸(dai)給(gei)那(nei)些信(xin)用記錄(lu)不可靠的人，為(wei)又一次房地(di)產(chan)市場(chang)崩盤埋下(xia)了(le)伏(fu)筆。”

該(gai)(gai)社論同時(shi)顯示(shi)，美(mei)國(guo)貨幣監理(li)署(shu)稱抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)標準(zhun)已經下(xia)滑，并(bing)表示(shi)該(gai)(gai)現象“與2005年到2007年，最近一次(ci)金融危機(ji)(ji)前夜相類似的(de)若干(gan)趨勢”。如當(dang)經濟(ji)和房地(di)產價格再度下(xia)滑，許(xu)多(duo)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)無法償還(huan)，進而變成壞賬，重(zhong)演次(ci)貸(dai)危機(ji)(ji)。

2001年至(zhi)2005年間(jian)，美國房地產非常火爆，人們相信(xin)房價(jia)會持續上漲，而出現了不少放貸(dai)公司發放次級貸(dai)款實(shi)現高(gao)收益，最(zui)終演變為危機。

美國房(fang)地產(chan)市場的(de)繁榮(rong)引起內外部的(de)擔憂，由于(yu)中國市場的(de)走勢(shi)和美國樓市頗為(wei)相(xiang)似，因此不(bu)少(shao)人也對中國樓市的(de)風險十分關注。

但邦爺認為，中國房地(di)產調控(kong)的(de)因素要重于美國。根據市場(chang)節奏頻(pin)繁(fan)變(bian)動的(de)信(xin)貸(dai)政策、打擊(ji)首付貸(dai)行為，都在控(kong)制償付能(neng)力(li)低的(de)人進(jin)入市場(chang)。

但不可忽視的(de)是中國(guo)房地產市場在2008年的(de)低(di)潮之后的(de)快速發展，與美國(guo)而言有過之而無不及，所以大家(jia)對中國(guo)樓市的(de)這份風險，不能掉以輕心(xin)。

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波(bo)