每經編(bian)輯｜吳若凡(fan)    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

這兩(liang)天(tian)，因為“房子(zi)的(de)土(tu)地使用權到期，要交1/3房價(jia)續約”這事，溫州再度(du)一躍成為全國輿(yu)論焦點。盡(jin)管，溫州國土(tu)部門出(chu)來辟謠說“房價(jia)1/3”是外界(jie)誤讀，他(ta)們自(zi)己還不(bu)知道怎樣征收呢，但無奈這條誤讀的(de)消息已經像蝗(huang)蟲一般在網上蔓延開來，其演化出(chu)的(de)各種版(ban)本(ben)，更是讓(rang)很多人(ren)徹夜難(nan)眠(mian)。

其實(shi)，按(an)照(zhao)之前深圳已經完成(cheng)的部分土(tu)地使用權續期案例(li)，大部分業主在(zai)使用權到期后所補繳的地價其實(shi)并不高。

《南方(fang)日報》報道就披(pi)露，《深圳到期(qi)房產續期(qi)若干規(gui)(gui)(gui)定》規(gui)(gui)(gui)定，在深圳存在的、特殊的行政劃撥用(yong)(yong)地(di)在補繳地(di)價數(shu)額為公(gong)告基準地(di)價的35%。根(gen)據規(gui)(gui)(gui)土委最(zui)新發布(bu)的2013年(nian)深圳市基準地(di)價，各個區根(gen)據商業(ye)、辦公(gong)、住宅、工(gong)業(ye)等土地(di)用(yong)(yong)途的不同，基準地(di)價從1000元/平(ping)米(mi)~5000元/平(ping)米(mi)不等。

以已(yi)經完成土(tu)地(di)(di)使(shi)用權續(xu)期的福田香(xiang)蜜湖為(wei)例，房(fang)屋銷售均價為(wei)65000元(yuan)/平(ping)(ping)米左右，按照深(shen)圳最高的基準地(di)(di)價5000元(yuan)/平(ping)(ping)米計算，僅(jin)需要補(bu)繳(jiao)大約1750元(yuan)/平(ping)(ping)米，僅(jin)相當于總房(fang)價的7%。

為什么平均房價更便宜的溫州，地價補交金額卻要遠(yuan)遠(yuan)高過平均房價更貴的深圳(zhen)？

溫州市政府“窮”啊~

官方數據(ju)顯示(shi)，2015年(nian)(nian)(nian)溫州全年(nian)(nian)(nian)財政(zheng)總收入僅677.92億(yi)元，但全年(nian)(nian)(nian)一般公(gong)共預算支出569.43億(yi)元。而(er)且2015年(nian)(nian)(nian)溫州全年(nian)(nian)(nian)固定資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)3052.81億(yi)元中，民間投資(zi)(zi)達到1911.86億(yi)元，占全部投資(zi)(zi)比重為(wei)62.6%。

由于(yu)財政狀況并不寬裕，溫州在(zai)基礎設施(shi)投入中，不得不利(li)用ppp模式引入更多的社會資本。

根據《溫州(zhou)(zhou)日報(bao)(bao)》的報(bao)(bao)道，去年舉辦(ban)的第三(san)屆世界浙商大(da)會上，溫州(zhou)(zhou)共有14個(ge)PPP項(xiang)目(mu)(mu)參加推介。2015年全(quan)年溫州(zhou)(zhou)共有25個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)列(lie)(lie)入(ru)國(guo)家PPP項(xiang)目(mu)(mu)庫，38個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)列(lie)(lie)入(ru)省PPP項(xiang)目(mu)(mu)庫，項(xiang)目(mu)(mu)數(shu)和(he)總投資均列(lie)(lie)全(quan)省第一，全(quan)年有10個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)簽約落地，涉及農業水利、市政、交通(tong)、公共服(fu)務、生態環境、物流等(deng)六大(da)領域。

相比之下，深圳(zhen)(zhen)要比溫州(zhou)有錢得多。2015年來源于(yu)深圳(zhen)(zhen)的公(gong)共財政收(shou)入達到7240億元(yuan)，地(di)方級(ji)公(gong)共財政支出實(shi)現3587億元(yuan)，財政收(shou)支盈(ying)(ying)余很多。也因為(wei)財政收(shou)入有較高盈(ying)(ying)余，深圳(zhen)(zhen)去年花了大量(liang)資(zi)金用于(yu)城市更新改(gai)造，總投資(zi)573.02億元(yuan)，占固定(ding)資(zi)產投資(zi)比重17.4%。

與此同時(shi)，土地出(chu)讓收入較(jiao)少，一定程度(du)上也給(gei)溫(wen)州的(de)地方財(cai)政帶來(lai)了壓力。中指(zhi)院數據顯示(shi)，2015年溫(wen)州的(de)土地市場全(quan)市成(cheng)交總金(jin)額只(zhi)有(you)282.34億元，而且流拍率高達25.7%。

土地續期費太高，房地產很受傷？

溫州(zhou)大(da)學房(fang)地(di)產研究(jiu)所的市場監測數據顯示，2006年(nian)到2011年(nian),溫州(zhou)市區商品房(fang)銷售均價從8045元/平(ping)方米一路上漲到34674元/平(ping)方米，6年(nian)當中足足漲了4.2倍。

但據第一財經報(bao)道，自2011年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起(qi)，溫(wen)州(zhou)市(shi)區房價比最高峰時，普遍下跌了30%~50%，截(jie)至(zhi)今年(nian)(nian)3月份，溫(wen)州(zhou)房價已經連續40多(duo)個月出(chu)現下跌，無人接盤(pan)的情(qing)況也(ye)越來(lai)越多(duo)。

而且，對于(yu)喜歡動用配資杠桿(gan)炒房(fang)的溫州(zhou)炒房(fang)團(tuan)來說，近(jin)年世界經濟不(bu)景氣、國(guo)內房(fang)地產市場低迷，都讓他們蒙受(shou)了不(bu)小的損失，2011年溫州(zhou)甚(shen)至爆發了民間借貸危(wei)機，數百億元民間借貸付諸東流。

直到2015年，溫州市區(qu)住(zhu)宅年度成交均價18345元(yuan)/平方米，同(tong)比下跌(die)了5%，恢復(fu)無力。

“在這種情況下(xia)，征(zheng)收高(gao)(gao)額土地使用權續期費(fei)用，只(zhi)會對(dui)溫州(zhou)的二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)產生(sheng)沖擊，勢(shi)必(bi)將(jiang)拉高(gao)(gao)二手房(fang)(fang)交易(yi)的成本(ben)，整個(ge)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)的交易(yi)量(liang)就會大幅(fu)下(xia)降(jiang)。”上海復(fu)世投資(zi)管理有限公司合伙人鄒(zou)毅就如是(shi)說。但他認為，高(gao)(gao)額續期費(fei)對(dui)新房(fang)(fang)和土地市(shi)(shi)場(chang)沒有影(ying)響。

從數據(ju)看來(lai)，好像是(shi)這么回事。溫(wen)房網數據(ju)顯示(shi)，3月溫(wen)州新房成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)5948套，環(huan)比上漲了約(yue)70.4%，單月成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量即使在2015年(nian)，也(ye)能(neng)排到(dao)第二。而且，今(jin)年(nian)一季(ji)度溫(wen)州的住房成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積也(ye)同比增長了37%，達到(dao)114.47萬(wan)平方米。

但(dan)不要忽視，截至2015年底，溫州市(shi)區(qu)(qu)累計(ji)待售(shou)商品(pin)房(fang)(fang)仍然高(gao)達27685套，按照前12個(ge)月(yue)的平(ping)均銷售(shou)速度計(ji)算，市(shi)區(qu)(qu)商品(pin)房(fang)(fang)庫存去化周(zhou)期仍需(xu)16.05個(ge)月(yue)。

所(suo)以，溫(wen)州(zhou)這條誤讀的消息，其實對當地(di)一(yi)(yi)二手市場都會有一(yi)(yi)定影(ying)響。比起抑制和驚恐，或許還是(shi)出臺(tai)一(yi)(yi)些刺激性的政策，讓庫存(cun)消化得快一(yi)(yi)點，更靠譜吧~

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡戰波