每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記(ji)者 徐杰    

◎每經記者 徐杰

溫州商品房(fang)的土地年限到期(qi)如何續期(qi)，已引發社會各界關(guan)注和熱議。

根據(ju)溫州媒體此前(qian)報(bao)道稱，當地一(yi)部分市民正常(chang)買賣二手房后卻無法(fa)完成(cheng)交易，原因是土地使用權到期(qi)了。如果要續(xu)期(qi)，必須再(zai)繳納土地出讓(rang)金(jin)，而這部分總(zong)額接近(jin)了房價總(zong)額約(yue)三分之(zhi)一(yi)。

從全國(guo)整體而言(yan)，由于目(mu)前有(you)(you)關土地年限(xian)續期(qi)如(ru)何執行(xing)仍沒(mei)有(you)(you)標準，溫州上(shang)述風波隨即引發“土地續期(qi)費(fei)用(yong)為總房(fang)價的(de)三分之一”標準誤(wu)解。“目(mu)前還(huan)沒(mei)有(you)(you)1例續期(qi)成功辦出，方案(an)還(huan)沒(mei)有(you)(you)定(ding)論(lun)，目(mu)前也沒(mei)有(you)(you)傾向性(xing)方案(an)。”4月17日，溫州市(shi)國(guo)土資源局負責(ze)媒體采訪業務的(de)人士在(zai)電話中給《每日經濟新(xin)聞》記者回應。

實(shi)際上(shang)，房產的土地(di)年(nian)限(xian)到期(qi)(qi)已有(you)先例，2004年(nian)深圳也曾面臨這(zhe)樣的問題，但根據(ju)地(di)方性(xing)規定，需(xu)要(yao)補繳地(di)價數(shu)額(e)為(wei)公(gong)告基(ji)準(zhun)地(di)價的35%，并按約定年(nian)期(qi)(qi)一次性(xing)支付，此舉大(da)受市場歡迎。

溫州：好幾套(tao)方(fang)案上報

上個月，溫(wen)州多位市民(min)在買賣二(er)手(shou)房時發現，手(shou)中的土(tu)地(di)證在今(jin)年(nian)3月初已經(jing)過期，交易被(bei)迫中止。

這(zhe)些購房者從溫州(zhou)市鹿城區行政審批窗口獲(huo)悉，要拿到新(xin)的土(tu)地證(zheng)，必須補繳費(fei)用延長土(tu)地使用期(qi)限(xian)，其中有一套房，初步估算(suan)續期(qi)費(fei)大約(yue)要30萬元，而這(zhe)套房子總(zong)價才65.8萬元（因為地價等(deng)原因，續期(qi)費(fei)已(yi)經超過1/3）。

“上述房產(chan)只是個案，不具有(you)普遍性(xing)，更不是政策標準，目(mu)前我們已經建(jian)議這套房子(zi)暫緩辦理，待(dai)政策明確后再(zai)行辦理。”上述溫州國土資源(yuan)局負責媒體采(cai)訪人士(shi)對《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者稱，目(mu)前還沒有(you)1例續期成功辦出。

另經溫州國土部(bu)門(men)初(chu)步(bu)摸排，單溫州鹿(lu)(lu)城區土地使用年限在2017年底(di)到期(qi)的房產有600多宗（套），“這些快要到期(qi)的房產主要集中(zhong)在鹿(lu)(lu)城區。”該溫州市國土資源(yuan)局人士(shi)稱(cheng)。

記者注意(yi)到(dao)，針對溫(wen)(wen)州房(fang)產土地(di)年限到(dao)期(qi)如(ru)何續期(qi)有多(duo)種方案，其一，據浙江(jiang)省內媒(mei)體《都市快報》援引溫(wen)(wen)州市土地(di)登記交易中心的(de)工作人員介紹稱，在國家沒有出(chu)臺細則的(de)情(qing)況下，如(ru)果(guo)還沒過(guo)期(qi)，可以在轉讓時按照(zhao)優(you)惠(hui)價(jia)(土地(di)市場(chang)評估(gu)價(jia)的(de)40%)繳納土地(di)出(chu)讓金，重新(xin)取得(de)70年土地(di)使用(yong)權。但是一旦過(guo)期(qi)，就只能(neng)全額(e)繳納土地(di)出(chu)讓金。

另外(wai)還有媒體稱，目前溫州傾向于采用劃撥土地轉為(wei)出(chu)讓的(de)方(fang)式繳納(na)標(biao)準(zhun)，收取契稅2%的(de)土地出(chu)讓金(jin)來完成續期，如果按照這樣的(de)標(biao)準(zhun)，總(zong)價100萬元的(de)房(fang)子續期只(zhi)要(yao)繳納(na)一兩萬元的(de)土地出(chu)讓金(jin)，“這只(zhi)是選項之一，目前有好幾(ji)套方(fang)案已經上報，沒(mei)有任何(he)傾向性方(fang)案。”對于上述兩種方(fang)案，上述溫州國土資源局人(ren)士解釋。

另據《溫(wen)州(zhou)(zhou)(zhou)日(ri)報》報道稱，4月14日(ri)，溫(wen)州(zhou)(zhou)(zhou)市國土(tu)資源局土(tu)地利用管理處處長(chang)張少清表(biao)示，溫(wen)州(zhou)(zhou)(zhou)正在研究這個問題，并采取了三個做法，一是積極向(xiang)上面反映，但(dan)還沒有(you)收到明(ming)確答復。“二是目前已(yi)著手(shou)起(qi)草政策建議的初(chu)稿，進行討論后提交給(gei)上級(ji)；三是對于現在想要(yao)續期的市民，我們隨時歡迎(ying)，并給(gei)予優先(xian)辦理。”

深(shen)圳：10年前(qian)補繳地價的35%

實際上，10年(nian)前商品房年(nian)限到期(qi)就引起(qi)了軒然大波。

2004年(nian)(nian)4月，深(shen)圳(zhen)市人民政府關于印發《深(shen)圳(zhen)市到期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)房地(di)(di)產續(xu)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)若干(gan)規定》（以下簡稱《規定》）的(de)(de)(de)通知，到期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)房地(di)(di)產，業主需繼續(xu)使用(yong)(yong)該土地(di)(di)的(de)(de)(de)，在(zai)不改變(bian)用(yong)(yong)途的(de)(de)(de)情況下，按有償使用(yong)(yong)土地(di)(di)的(de)(de)(de)原則，延長土地(di)(di)使用(yong)(yong)年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)，在(zai)剩余年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)（國(guo)家規定的(de)(de)(de)最長使用(yong)(yong)年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)減去已使用(yong)(yong)年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)）范圍內(nei)約定年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)，補(bu)繳(jiao)地(di)(di)價(jia)數額(e)為公告基準地(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)35%，并按約定年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)一次性支付。

公(gong)開信息顯示，1980年(nian)(nian)8月，深(shen)(shen)圳(zhen)特區(qu)正(zheng)式成立，深(shen)(shen)圳(zhen)國(guo)(guo)際商(shang)業(ye)大廈(sha)就(jiu)在這個時(shi)候破土動(dong)工。2000年(nian)(nian)左右，該大廈(sha)因土地使(shi)用權(quan)(quan)到期。事(shi)實上(shang)，在深(shen)(shen)圳(zhen)，像國(guo)(guo)商(shang)大廈(sha)這樣使(shi)用“特區(qu)年(nian)(nian)限”的土地就(jiu)有73平方公(gong)里。這些(xie)都是在1988年(nian)(nian)之前(qian)，依據深(shen)(shen)圳(zhen)地方法規無償劃撥的。國(guo)(guo)際商(shang)業(ye)大廈(sha)的土地使(shi)用權(quan)(quan)只有20年(nian)(nian)，到2001年(nian)(nian)12月31日截止。

《規定》對(dui)此(ci)作了詳細規定，雖然不(bu)(bu)補繳(jiao)地(di)(di)價并不(bu)(bu)影響使用，但(dan)這樣的(de)(de)房(fang)(fang)產無法出(chu)售(shou)過(guo)戶。同時，基準地(di)(di)價不(bu)(bu)斷(duan)上(shang)漲（2006年(nian)出(chu)臺的(de)(de)基準地(di)(di)價比2004年(nian)上(shang)調了30%~40%），早(zao)交地(di)(di)價成(cheng)本更低(di)，這也鼓(gu)勵業主及早(zao)繳(jiao)納。據當時的(de)(de)媒(mei)體報(bao)道，《規定》受到(dao)了業主們(men)的(de)(de)歡(huan)迎，因為不(bu)(bu)再是(shi)100%補地(di)(di)價，而是(shi)打了個3.5折。于是(shi)，不(bu)(bu)少(shao)開發商(shang)紛紛進駐(zhu)小區改造，羅湖區的(de)(de)老房(fang)(fang)子也“似乎(hu)是(shi)越老越值錢”。

易居研究院智(zhi)庫(ku)中心研究總監嚴躍(yue)進向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表示，深(shen)圳(zhen)此(ci)前的案例，其實本質上和溫州是一(yi)(yi)樣的，即屬(shu)于(yu)非完全性(xing)質、具(ju)有非典(dian)型性(xing)的產權屬(shu)性(xing)。對于(yu)此(ci)類物業的土(tu)(tu)地使用權延續做法，通過征收(shou)相應土(tu)(tu)地價(jia)(jia)款的一(yi)(yi)部分或(huo)者征收(shou)房價(jia)(jia)的一(yi)(yi)部分，比較符(fu)合實際，是對此(ci)前土(tu)(tu)地增值部分的一(yi)(yi)個(ge)重(zhong)新(xin)分配。

嚴躍進認為(wei)，對(dui)于(yu)70年產權(quan)住(zhu)房來說，考慮此(ci)類問題為(wei)時過早(zao)，并不值得過于(yu)擔憂(you)，因為(wei)實際上(shang)(shang)很多(duo)住(zhu)房的交易(yi)時間基本上(shang)(shang)也是(shi)在近20年。

浙(zhe)江省社科院房地產研(yan)究(jiu)(jiu)所研(yan)究(jiu)(jiu)員王永太表(biao)示，中(zhong)國土(tu)地出(chu)讓金之(zhi)高，實際是(shi)永久(jiu)使用(yong)權(quan)性質，只是(shi)因為所有制的(de)限(xian)制，被(bei)限(xian)定在70年(nian)(nian)(nian)(nian)之(zhi)內。如果是(shi)70年(nian)(nian)(nian)(nian)產權(quan)的(de)，應該無償(chang)續用(yong)，再延長(chang)70年(nian)(nian)(nian)(nian)就行了。但是(shi)50年(nian)(nian)(nian)(nian)或者其(qi)他年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)的(de)，可以補交到70年(nian)(nian)(nian)(nian)產權(quan)，然后再延長(chang)70年(nian)(nian)(nian)(nian)，“考(kao)慮到實際情況，還是(shi)應該給一個折扣的(de)，否則也不(bu)太合適。”

專家(jia)：普通民眾無需太擔心

事(shi)實上，房(fang)(fang)屋產權(quan)(quan)是由房(fang)(fang)屋所有(you)權(quan)(quan)和土(tu)地使用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)兩部分組(zu)成。其中，土(tu)地使用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)在出讓時(shi)根據(ju)開發類型分為(wei)(wei)(wei)不(bu)同的使用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)限(xian)，民用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)住宅用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地權(quan)(quan)屬年(nian)(nian)限(xian)最高為(wei)(wei)(wei)70年(nian)(nian)，工業用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地和綜合(he)類用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地最高為(wei)(wei)(wei)50年(nian)(nian)，商用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地最高為(wei)(wei)(wei)40年(nian)(nian)。

而房(fang)屋所有(you)(you)權(quan)屬于個人(ren)產權(quan)。根(gen)據(ju)《物(wu)權(quan)法(fa)》（自2007年(nian)10月(yue)1日起(qi)施行）第六十(shi)四(si)條(tiao)，私人(ren)對(dui)其(qi)合(he)(he)法(fa)的(de)(de)收入(ru)、房(fang)屋不動產享有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)，其(qi)年(nian)限(xian)是永久的(de)(de)。同(tong)時，第一(yi)百四(si)十(shi)九條(tiao)明確寫(xie)到“住宅建設用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)期(qi)間(jian)屆滿的(de)(de)，自動續期(qi)”。但是，同(tong)年(nian)8月(yue)修(xiu)訂(ding)通過的(de)(de)《城市土地(di)(di)管理法(fa)》第二十(shi)二條(tiao)又(you)規定：“土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)合(he)(he)同(tong)約定的(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)限(xian)屆滿，土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)者未申請續期(qi)或者雖申請續期(qi)但依照(zhao)前款規定未獲(huo)批準的(de)(de)，土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)由國家無償收回”。續期(qi)的(de)(de)，應重新簽訂(ding)土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)合(he)(he)同(tong)，依照(zhao)規定支付土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)金。

上(shang)海金融與法律研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究員聶日(ri)明日(ri)前撰文稱(cheng)，理(li)論上(shang)講，出(chu)讓(rang)性(xing)質的(de)(de)土(tu)地(di)使用權(quan)到期的(de)(de)市民，如(ru)果僅僅是居住需求，可以不用繳(jiao)納(na)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金而(er)繼續住在房子里。但(dan)若要考(kao)慮未來有轉讓(rang)、抵押房產(chan)的(de)(de)可能，那(nei)么(me)繳(jiao)納(na)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金獲(huo)得(de)出(chu)讓(rang)性(xing)質的(de)(de)土(tu)地(di)使用權(quan)證是必要前提，或者在轉讓(rang)不動產(chan)時補交土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金。

新房開發時，開發商(shang)在一級(ji)土(tu)(tu)(tu)地(di)市場(chang)上競價(jia)(jia)拍賣獲得(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)權(quan)并支付土(tu)(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)，而土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)權(quan)到期以后，續(xu)期的土(tu)(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)價(jia)(jia)格沒法采用(yong)拍賣競價(jia)(jia)方式，各地(di)實(shi)踐中，一般通過基準(zhun)地(di)價(jia)(jia)來計(ji)算土(tu)(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)。

只是應繳的土(tu)地出(chu)讓金占房價比重如此(ci)之高，300萬元的房產，要繳100萬元的土(tu)地出(chu)讓金，相當于京滬(hu)地區職工社(she)會年平(ping)均工資(zi)的十(shi)幾倍。

聶日明認為，未來住宅的(de)土(tu)地(di)使用權(quan)密集到期的(de)年份，如果強(qiang)行(xing)要求以現行(xing)土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)(chu)讓金的(de)計算方式來繳(jiao)納土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)(chu)讓金，恐(kong)怕會有(you)不良(liang)影響。可行(xing)的(de)解決路徑(jing)有(you)兩種：第(di)一，大幅度降低“續期”的(de)土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)(chu)讓金；第(di)二，以每(mei)年征收的(de)房產(chan)(chan)稅代替一次性(xing)征收的(de)土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)(chu)讓金，在房產(chan)(chan)稅全(quan)面(mian)開征以后，對“續期”的(de)土(tu)地(di)使用權(quan)不再征收出(chu)(chu)(chu)(chu)讓金。

嚴躍(yue)進則(ze)認為，對于70年產權(quan)的住房(fang)，主流的做法是(shi)后續用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)會自動更新，而非補繳，所(suo)以普通民(min)眾并不(bu)需要太擔心(xin)。而部分(fen)土(tu)地(di)使用(yong)(yong)年限(xian)不(bu)清晰，或明顯短(duan)于30年，則(ze)補繳可能(neng)性比較(jiao)大，尤其是(shi)一些市中心(xin)的用(yong)(yong)地(di)用(yong)(yong)房(fang)，但此類(lei)物業(ye)估計比例不(bu)大。