每經編輯｜魏瓊    

(本文原載于微信公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

要問全球(qiu)最大的商業地產用家是(shi)(shi)誰？答案一定不是(shi)(shi)任何(he)一家典型的開(kai)發(fa)商，而是(shi)(shi)人們每(mei)天都能在城市轉角遇(yu)到的三個(ge)字——麥(mai)當(dang)勞。

據(ju)統計，麥當勞(lao)(lao)在(zai)全球餐廳數量超3萬(wan)家(jia)(jia)，排名第一(yi)。一(yi)方面(mian)(mian)，資料顯示(shi)，麥當勞(lao)(lao)收入(ru)的(de)(de)1/3來自(zi)(zi)直營店(dian)，其余來自(zi)(zi)加盟店(dian)，這(zhe)一(yi)部分90%的(de)(de)收入(ru)來自(zi)(zi)房(fang)租(zu)，它本質(zhi)上(shang)是(shi)一(yi)家(jia)(jia)房(fang)地產(chan)經營公司。另一(yi)方面(mian)(mian)，麥當勞(lao)(lao)是(shi)所(suo)有新建商(shang)場最希望引(yin)進的(de)(de)品牌之(zhi)一(yi)，很(hen)多商(shang)業(ye)更會以(yi)低租(zu)金甚至不要錢的(de)(de)超優惠條件(jian)，吸引(yin)麥當勞(lao)(lao)入(ru)駐，這(zhe)使(shi)得麥當勞(lao)(lao)在(zai)包括中(zhong)國在(zai)內的(de)(de)很(hen)多地方，都(dou)是(shi)商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)最大用家(jia)(jia)之(zhi)一(yi)。

但如(ru)今，麥當勞(lao)似(si)乎也準備放棄亞洲的商(shang)業地(di)產市場了(le)？！

麥當勞大幅關店

來(lai)自外媒(mei)的消息(xi)稱，麥當勞將出售東(dong)北亞部分(fen)(fen)地(di)區(qu)業(ye)務(wu)，包括內(nei)地(di)、香(xiang)港、韓國等地(di)在內(nei)共約2800家分(fen)(fen)店，潛(qian)在買(mai)家包括華潤、私募基(ji)金貝(bei)恩資本、安博凱投資及德太投資等。

作為餐(can)飲業的巨頭，難道麥當勞(lao)的日子也不(bu)好過(guo)？

至少在中國(guo)來(lai)說(shuo)，的確如(ru)此。近年，中國(guo)整體(ti)的商(shang)業地產氛圍日漸趨冷，零售物(wu)業業績持續下(xia)滑，以萬(wan)達(da)為首的商(shang)業地產商(shang)紛紛轉型，比如(ru)關閉了全(quan)國(guo)40多家萬(wan)達(da)百(bai)貨，同(tong)時進軍體(ti)驗(yan)式消費市場。

“體(ti)驗(yan)式消費”一(yi)直被視為國(guo)內(nei)商場面(mian)對電商沖擊的(de)一(yi)個強盾，但要說“體(ti)驗(yan)式”，麥(mai)當勞(lao)的(de)體(ti)驗(yan)式消費可謂全球知(zhi)名，如何調動家庭消費氛圍、優化體(ti)驗(yan)環境…麥(mai)當勞(lao)在(zai)這(zhe)些方面(mian)書寫(xie)過很多案例，但此刻，“體(ti)驗(yan)式消費的(de)典(dian)范”麥(mai)當勞(lao)卻(que)在(zai)積極(ji)售賣(mai)中國(guo)分店，這(zhe)是不(bu)是在(zai)說，不(bu)僅(jin)國(guo)內(nei)的(de)商業地產(chan)前景不(bu)行(xing)，體(ti)驗(yan)式消費也并非百利無一(yi)害呢？

麥當勞轉型，中國還是的重點戰區

事實上，在(zai)第一太平戴維(wei)斯華南區(qu)高級經理何凌看來，麥當勞售賣分店的行為恰恰表明了對商業(ye)地產前景看好(hao)，是(shi)轉型(xing)以(yi)求更好(hao)發展的做法(fa)。

麥當勞在(zai)(zai)中國(guo)擁有(you)2200家(jia)(jia)門(men)(men)店，而在(zai)(zai)未來的五年，麥當勞希望在(zai)(zai)內(nei)地(di)增開1300家(jia)(jia)門(men)(men)店，加(jia)上香港、韓國(guo)，亞洲新增門(men)(men)店或將達(da)到1500家(jia)(jia)。但與此(ci)同(tong)時(shi)，麥當勞在(zai)(zai)日本、中國(guo)、美國(guo)也(ye)有(you)大量先期(qi)判斷(duan)不(bu)精(jing)，表現不(bu)太好的門(men)(men)店。麥當勞實(shi)際(ji)是(shi)在(zai)(zai)為增長強項削(xue)減(jian)弱(ruo)項，調(diao)整結(jie)構謀(mou)取更好發展。

這不，麥當(dang)勞在(zai)3月(yue)31日發布公告就(jiu)表(biao)示，計劃在(zai)中國(guo)引進戰略投(tou)資者，加大對未來的投(tou)資力度，今(jin)年將(jiang)繼續在(zai)中國(guo)內地(di)開設約250家新餐廳。

而麥(mai)當(dang)(dang)勞(lao)調整結(jie)構的同(tong)時，將(jiang)在(zai)全(quan)球(qiu)范(fan)圍內開啟“特(te)許(xu)(xu)(xu)經營(ying)(ying)”模式，未來(lai)引進的“特(te)許(xu)(xu)(xu)經營(ying)(ying)商”將(jiang)擁有這些分店的主(zhu)要權益，而麥(mai)當(dang)(dang)勞(lao)將(jiang)獲得一次性的加盟費用，以及(ji)在(zai)未來(lai)每年收(shou)取特(te)許(xu)(xu)(xu)經營(ying)(ying)費以及(ji)收(shou)入(ru)的3-5%。據了(le)解，麥(mai)當(dang)(dang)勞(lao)目前在(zai)全(quan)球(qiu)特(te)許(xu)(xu)(xu)經營(ying)(ying)餐廳(ting)的比例大(da)約(yue)80%，未來(lai)計劃提升到95%以上。

易居研究院智庫中(zhong)心研究總(zong)監嚴躍進(jin)表(biao)示，目前中(zhong)國餐飲業(ye)總(zong)體上處于復蘇(su)態勢，這對于麥(mai)當(dang)勞而言(yan)意味著新的(de)商業(ye)機遇，門店擴張(zhang)恰是品(pin)牌擴張(zhang)的(de)一(yi)(yi)個(ge)重要體現。對麥(mai)當(dang)勞而言(yan)，通過引入戰略投(tou)(tou)資者，出讓股權，換取更多(duo)投(tou)(tou)資資金，能讓其具備(bei)更強能力布局新項目。而“特許經(jing)營”這種輕資產運行的(de)模式，能夠(gou)讓麥(mai)當(dang)勞的(de)品(pin)牌溢(yi)價水平(ping)進(jin)一(yi)(yi)步升高。

但應該注(zhu)意，目前一(yi)些速食類APP軟件的(de)(de)出(chu)現，對麥當(dang)勞而(er)言是新的(de)(de)壓(ya)力(li)(li)。麥當(dang)勞的(de)(de)自我轉型，應該要(yao)包含(han)服務(wu)內容的(de)(de)升級(ji)，比如注(zhu)重社區飲食文(wen)化、研究消費習慣，提升產品競(jing)爭力(li)(li)。

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡(cai)戰波(bo)