每(mei)經編輯｜吳若凡    

(本文原載于(yu)微信公眾號“邦(bang)地產(chan)”real-estate-circle）

“我房(fang)(fang)子的土地到(dao)期后，還要付三分之一房(fang)(fang)價才能繼續(xu)住(zhu)下去(qu)？”“首例房(fang)(fang)屋(wu)產權到(dao)期續(xu)費，要交房(fang)(fang)價三成！”

最(zui)近，關(guan)于溫州住宅土地(di)使用期(qi)到期(qi)續期(qi)的事，流傳甚廣。無數人(ren)看了新聞后徹夜難眠(mian)，擔心房(fang)屋到期(qi)后要支付巨額的土地(di)出讓金才能續期(qi)。

可是，你知(zhi)道嗎？上(shang)述事件(jian)其(qi)實還沒有真正發生！所謂要付房價(jia)1/3才能住下去(qu)，其(qi)實都(dou)是好事者的(de)歪(wai)歪(wai)，目前連溫州的(de)國土部門都(dou)不(bu)知(zhi)道應該怎樣征收(shou)土地出讓金(jin)。

而在比溫州房(fang)價(jia)(jia)高得(de)多(duo)的深(shen)圳，居民只用了(le)幾百(bai)元(yuan)每平米的價(jia)(jia)錢，就已(yi)經完成了(le)土地使用權的續期。

而且(qie)這(zhe)一現(xian)成的例(li)子，已被(bei)預測，可能會在全國大面積推行。

新城控股(gu)高級(ji)副(fu)總裁歐陽捷告訴(su)邦(bang)爺，在國務院70年土地(di)使用權(quan)到期后，究竟應(ying)(ying)付多少土地(di)出讓金？在正(zheng)式法(fa)規出臺前，各(ge)地(di)部門最(zui)理想的做法(fa)，其實應(ying)(ying)該是，按年來收土地(di)出讓金。

溫州國土部都還不知道怎樣收？

4月12日(ri)、13日(ri)，《溫州(zhou)(zhou)日(ri)報(bao)(bao)》報(bao)(bao)道稱，溫州(zhou)(zhou)市(shi)中(zhong)心的(de)幾個(ge)居民在房屋(wu)交易過程中(zhong)遭遇(yu)了(le)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)證即將到期(qi)(qi)，而(er)被銀行拒(ju)絕(jue)按揭貸款的(de)事(shi)情。此(ci)后經各(ge)部門協調以及當(dang)地(di)評(ping)估公司對土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)的(de)估價，要求(qiu)業主(zhu)要想使得房屋(wu)順利交易，就(jiu)得在轉讓時續期(qi)(qi)，按照優惠價（土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)場(chang)評(ping)估價的(de)40%）繳(jiao)納土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)出讓金，重新取得70年(nian)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)使用權(quan)。而(er)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)證已經過期(qi)(qi)的(de)則不能辦理續期(qi)(qi)，為(wei)了(le)避(bi)免國有(you)資(zi)產流失(shi)，現在他們只能答復(fu)申請辦理人，按照全額計征(zheng)。

溫州市國(guo)土資源局鹿城分局副局長(chang)陶建武證實說，如果(guo)王女士(shi)(事件中(zhong)涉(she)及的(de)一位溫州業主)的(de)土地(di)證還沒有過期，可以在轉讓(rang)(rang)時續期，按照(zhao)優惠(hui)價（土地(di)市場評估價的(de)40%）繳納土地(di)出(chu)讓(rang)(rang)金，重新取得70年土地(di)使用權。現在這種情(qing)況已經不能續期，只能重新審(shen)批(pi)。

王女士表示，《物權法(fa)》第149條(tiao)明確規定(ding)：“住宅建設用地(di)使用權期(qi)間屆滿(man)的，自(zi)(zi)動續(xu)期(qi)。”她(ta)的理解是，現在土(tu)地(di)證到期(qi)了，國土(tu)部門(men)應當予以自(zi)(zi)動續(xu)期(qi)。

陶建武說，《物權法》只規(gui)定了使用(yong)權屆滿可以自(zi)動續(xu)期，但自(zi)動續(xu)期怎么個自(zi)動續(xu)法，怎么收(shou)(shou)費？對(dui)于這些(xie)問(wen)題，國土資源(yuan)部(bu)和住建部(bu)都(dou)沒有出臺(tai)補充(chong)性(xing)的文(wen)件，所以如何(he)操作也不(bu)知道。目前在國家沒有出臺(tai)細則的情況下，溫州的做(zuo)法是，全額(e)收(shou)(shou)取土地(di)出讓金。

具體到王女士這套房(fang)，要想重新辦土(tu)地證，要交多少錢(qian)？記者幫她(ta)查了(le)一下，她(ta)土(tu)地證上的土(tu)地使用(yong)面積為14.28平(ping)方米(mi)，橫河北小區位于市區住宅(zhai)(zhai)用(yong)地Ⅰ級住宅(zhai)(zhai)范圍內，2016年基(ji)準地價為13230元/平(ping)方米(mi)，她(ta)要支付(fu)188924.4元。

但應該注意的(de)是(shi)，上述土地出讓金的(de)補(bu)繳額，并不是(shi)溫州市國土資源局已經確定的(de)，只是(shi)記者自己查的(de)。

邦(bang)爺采(cai)訪當事記(ji)者了解(jie)到(dao)的情況(kuang)是(shi)，這(zhe)一調(diao)查的數據來源于當地國(guo)土(tu)局(ju)指(zhi)定的評(ping)估公司的評(ping)估，其(qi)依據是(shi)溫州一類土(tu)地的基準地價。

邦爺認識的(de)一個(ge)評估(gu)師(shi)說，這個(ge)評估(gu)標(biao)準無法在全國通用(yong)。原因是按照一般的(de)土(tu)(tu)地(di)評估(gu)方法，是根據周邊近期出(chu)讓(rang)土(tu)(tu)地(di)成(cheng)交的(de)評估(gu)價(jia)格進行評定。相比于基準地(di)價(jia)，以(yi)周邊地(di)價(jia)評估(gu)測算，得到的(de)補(bu)繳土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金金額會更(geng)高。如果(guo)溫(wen)州國土(tu)(tu)部門貿(mao)然低價(jia)出(chu)讓(rang)，就有(you)賤賣土(tu)(tu)地(di)的(de)風險。

同樣，因為(wei)《物權法》并沒有確定(ding)是否需要補(bu)繳，補(bu)繳金額是多少。如(ru)果(guo)按(an)照上述由記者測算出(chu)來(lai)的(de)結(jie)果(guo)，溫州市(shi)國土(tu)局還會被質(zhi)疑“多收土(tu)地(di)出(chu)讓金”。

所以，在沒(mei)有(you)可靠依據的情況下，最穩妥(tuo)的辦法是不要交易。

而且(qie)后經核實(shi)，王女(nv)士并未真正(zheng)支付這(zhe)(zhe)筆地價款，也就是說媒(mei)體報道的這(zhe)(zhe)件事并沒有真正(zheng)意義(yi)上(shang)發生過。

疑惑：產權已延期的案例為何沒火？

3月(yue)24日，新浪樂居曾經報道，深圳市福(fu)田(tian)區一小區業主(zhu)把產權年限從50年申請(qing)至(zhi)70年。

今(jin)年一(yi)(yi)月份，該(gai)業主向深圳市規劃(hua)和國土資(zi)源委員會提(ti)交(jiao)了(le)地(di)價(jia)延期(qi)申請，2月底拿到批復(fu)。據了(le)解，該(gai)居民最終補(bu)交(jiao)的(de)金額為44940元，平均每平方米補(bu)了(le)557元。拿到深圳市規劃(hua)和國土資(zi)源委員會第一(yi)(yi)直屬管理局(ju)的(de)批復(fu)后，房(fang)子(zi)掛牌(pai)價(jia)也從680萬調整為710萬。

另外，深圳一批20世紀(ji)80年代(dai)至90年初建設(she)的安居房、公(gong)司福利房、經濟適用房，或(huo)存(cun)在同小(xiao)區不同年限的情況，但這(zhe)類(lei)房子也可(ke)遞交(jiao)延期申請(qing)，官方回復稱(cheng)“約20個工作日(ri)可(ke)得到批復”。

明明已經(jing)有了判例，卻沒(mei)有被廣泛報道(dao)。但溫州案件，經(jing)過(guo)一些自媒(mei)體傳播，就成了熱聞，甚至衍生出“所有的(de)(de)房東都是國(guo)家的(de)(de)租戶”這(zhe)樣夸(kua)張的(de)(de)演繹(yi)。

邦爺的(de)律(lv)師朋(peng)友說，在(zai)沒(mei)有具體政策規(gui)定的(de)情況下(xia)，已經(jing)成功操作的(de)案例，最有可(ke)能被各地政府所(suo)引用。因為，這樣做風險最低，可(ke)操作性也(ye)是(shi)(shi)最強的(de)。相比之(zhi)下(xia)，溫(wen)州的(de)例子只是(shi)(shi)理論上(shang)可(ke)以(yi)操作，實際并沒(mei)有發(fa)生，因此可(ke)推廣價值(zhi)并不大。

上海杜躍(yue)平律師事務所律師杜躍(yue)平說，溫州需要補(bu)繳土地(di)(di)出(chu)讓金(jin)(jin)的(de)那部分土地(di)(di)，本身出(chu)讓的(de)就是只有(you)20年土地(di)(di)使用權(quan)限(xian)的(de)非(fei)常規(gui)地(di)(di)塊(kuai)，對全國(guo)而言(yan)，完全沒有(you)任何參照意(yi)(yi)義。反而，深圳所出(chu)讓的(de)是常規(gui)的(de)50年土地(di)(di)，補(bu)繳土地(di)(di)出(chu)讓金(jin)(jin)的(de)金(jin)(jin)額，具有(you)參照意(yi)(yi)義，可(ke)在全國(guo)推(tui)廣(guang)。

新城控股高級副總(zong)裁歐(ou)陽(yang)捷認(ren)為(wei)，對各(ge)地(di)(di)政府來(lai)說，最好的(de)(de)辦法，也許(xu)是(shi)讓(rang)使用期(qi)到期(qi)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)一年(nian)(nian)一續(xu)約。每年(nian)(nian)的(de)(de)續(xu)約金額(e)，按照當年(nian)(nian)出讓(rang)的(de)(de)同類同地(di)(di)段國有建設(she)用地(di)(di)的(de)(de)評估價(jia)格來(lai)實(shi)施(shi)。這樣(yang)，地(di)(di)方(fang)政府既不會有賤賣國資的(de)(de)風險，所出讓(rang)的(de)(de)地(di)(di)價(jia)也能讓(rang)普通老(lao)百姓(xing)所承受。

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編輯：王婷婷 審(shen)核(he)：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波