每(mei)經(jing)編輯｜徐杰    

溫(wen)州市(shi)(shi)七都街(jie)道(dao)一(yi)售樓處，一(yi)女市(shi)(shi)民(min)“擦亮(liang)”眼在看房(fang)

每經記者 徐杰

溫州商品房的(de)土地(di)年限到期如何續(xu)期已引發(fa)社會(hui)各界關注和熱議(yi)。

根據溫(wen)州媒(mei)體(ti)此前報道稱，當(dang)地(di)一部分(fen)(fen)市民正常(chang)買(mai)賣二手房后卻無法完成交易，原(yuan)因(yin)是土地(di)使用權到期了。如(ru)果要(yao)續(xu)期，必(bi)須再(zai)繳納土地(di)出讓金，而這部分(fen)(fen)總額接近(jin)了房價總額約三分(fen)(fen)之(zhi)一。

從全國(guo)整體(ti)(ti)而言，由于目前有(you)(you)關土(tu)地年限續(xu)期如(ru)何執行仍(reng)沒有(you)(you)標準，溫州(zhou)上(shang)述風波(bo)隨即引發“土(tu)地續(xu)期費用為(wei)總房(fang)價的(de)三分之一”標準誤解。“目前還(huan)沒有(you)(you)1例續(xu)期成功辦出，方案(an)還(huan)沒有(you)(you)定論，目前也沒有(you)(you)傾向(xiang)性方案(an)。”4月(yue)17日，溫州(zhou)市國(guo)土(tu)資源局負責媒(mei)體(ti)(ti)采訪業(ye)務的(de)人(ren)士在電話中給(gei)《每日經(jing)濟新聞》記者回應。

實際上，房產的土(tu)地年限到期(qi)已(yi)有先(xian)例，早在2004年，深圳(zhen)曾面臨這(zhe)樣的問題，但(dan)根(gen)據地方性規定，需要(yao)補繳地價數額為公告基準地價的35%，并按約定年期(qi)一次性支(zhi)付，此舉大受市場歡(huan)迎(ying)。

溫州國土局：方案尚無定論

溫(wen)州土地使(shi)用(yong)權續期風波要(yao)從(cong)上(shang)個月(yue)說起。溫(wen)州多位市民在買賣二手(shou)房時(shi)發現，手(shou)中的土地證在今(jin)年3月(yue)初已經過期，交易被迫中止。

這些購房者從溫州市鹿(lu)城區行政審批窗口獲悉，要(yao)拿(na)到新的土地證，必須補(bu)繳費(fei)用延長土地使(shi)用期限，其中有一套房，初(chu)步估算續(xu)期費(fei)大約要(yao)30萬(wan)元，而(er)這套房子總價(jia)才65.8萬(wan)元（因(yin)為(wei)地價(jia)等原因(yin)，續(xu)期費(fei)已經超過1/3）。

“上(shang)述(shu)(shu)房產只(zhi)是個案，不具(ju)有普遍性，更不是政策(ce)標準(zhun)，目前我(wo)們(men)已(yi)經建議這套房子暫(zan)緩辦(ban)(ban)理，待政策(ce)明確后再行(xing)辦(ban)(ban)理。”上(shang)述(shu)(shu)溫州國(guo)土(tu)資源局局負責媒體采(cai)訪人士對《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)稱，目前還(huan)沒有1例續期成(cheng)功(gong)辦(ban)(ban)出。

另經溫州國土部門初步摸(mo)排，單溫州鹿城區土地使用年限在2017年底到(dao)期的房產(chan)有600多(duo)宗(zong)（套），“這些快(kuai)要到(dao)期的房產(chan)主要集中在鹿城區。”該溫州市國土資源局負責(ze)媒體采訪人士稱。

《每日經濟新(xin)聞》注意到，針(zhen)對(dui)溫州(zhou)(zhou)房產土(tu)地(di)(di)(di)(di)年限(xian)到期(qi)如何續期(qi)有(you)多種(zhong)方(fang)案，其一，據浙江(jiang)省內媒(mei)體《都市(shi)快報(bao)》援引溫州(zhou)(zhou)市(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)登記交易中(zhong)心(xin)的工作人(ren)員介紹稱，在國家沒有(you)出臺細則的情況下(xia)，如果還沒過期(qi)，可以(yi)在轉讓(rang)時(shi)按照優惠價(jia)(土(tu)地(di)(di)(di)(di)市(shi)場評估(gu)價(jia)的40%)繳納土(tu)地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金，重新(xin)取得70年土(tu)地(di)(di)(di)(di)使用權。但(dan)是(shi)一旦過期(qi)，就只能全(quan)額繳納土(tu)地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金。

另外，還有(you)(you)媒體稱，目前，溫州(zhou)傾向于采(cai)用劃(hua)撥(bo)土地轉為出讓的(de)方(fang)(fang)式繳納(na)標準，收取契稅2%的(de)土地出讓金來完成續期，如果(guo)按(an)照這樣的(de)標準，100萬(wan)元的(de)房(fang)子續期只要繳納(na)一兩(liang)萬(wan)的(de)土地出讓金，“這只是選(xuan)項之一，目前有(you)(you)好幾套方(fang)(fang)案(an)已經上報，沒(mei)有(you)(you)任何(he)傾向性方(fang)(fang)案(an)。”對于上述兩(liang)種方(fang)(fang)案(an)，上述溫州(zhou)國土資源局人士解釋，“我們國土部門只是執行單位(wei)，目前沒(mei)有(you)(you)任何(he)政策性文件”。

如(ru)果是(shi)(shi)按(an)照國有劃(hua)撥建設用(yong)地(di)(di)轉出(chu)讓(rang)方式，《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者查詢步驟如(ru)下：一是(shi)(shi)土地(di)(di)使用(yong)者向國土資源(yuan)局(ju)申(shen)請(qing)；二(er)是(shi)(shi)國土資源(yuan)局(ju)組織供地(di)(di)會(hui)審；三是(shi)(shi)報市人民(min)政府審批；四是(shi)(shi)簽(qian)訂土地(di)(di)出(chu)讓(rang)合同(tong)補繳土地(di)(di)出(chu)讓(rang)金；五是(shi)(shi)辦(ban)理土地(di)(di)出(chu)讓(rang)登記(ji)。

另據《溫州日報(bao)》報(bao)道稱，4月14日，溫州市(shi)國土資源局土地(di)利(li)用管(guan)理(li)處處長張少清在(zai)接受記(ji)者采訪時表(biao)示，溫州正在(zai)研(yan)究這個(ge)(ge)問(wen)題，并采取了(le)三(san)個(ge)(ge)做法(fa)，一是(shi)積極(ji)向上(shang)面反(fan)映，這個(ge)(ge)制度需(xu)要(yao)(yao)(yao)頂層設計，我們(men)突破不(bu)了(le)。到目(mu)前(qian)為止(zhi)還(huan)沒有(you)收到很明(ming)確的(de)答復。“二(er)是(shi)我們(men)也(ye)在(zai)研(yan)究作為溫州地(di)方的(de)普惠(hui)性政(zheng)(zheng)策(ce)及解決意見(jian)方案，目(mu)前(qian)已著手起(qi)草政(zheng)(zheng)策(ce)建(jian)議的(de)初稿，近期(qi)會組織相(xiang)關人員進行討論后提交給上(shang)級，妥善化解這類問(wen)題。但這個(ge)(ge)普惠(hui)性政(zheng)(zheng)策(ce)，也(ye)要(yao)(yao)(yao)在(zai)法(fa)律框架范圍內制定；三(san)是(shi)對于(yu)現(xian)在(zai)想要(yao)(yao)(yao)續期(qi)的(de)市(shi)民，我們(men)隨時歡迎，并給予(yu)優(you)先(xian)辦理(li)。”

溫(wen)州(zhou)市(shi)房屋登記中心大廳(ting)，市(shi)民(min)在(zai)等待(dai)辦理涉房業(ye)務等手(shou)續(xu)

深圳：“到期”商業樓宇補繳地價的35%

實(shi)際上，早在(zai)10年前，商品房(fang)年限到(dao)期即(ji)引(yin)起(qi)引(yin)發軒然大波。

彼(bi)時(shi)，2004年(nian)4月深(shen)圳(zhen)市人(ren)民政府關于印(yin)發《深(shen)圳(zhen)市到期(qi)(qi)房地產(chan)(chan)續(xu)期(qi)(qi)若干規(gui)定(ding)(ding)》的(de)通(tong)知，到期(qi)(qi)房地產(chan)(chan)，業(ye)主需繼(ji)續(xu)使用(yong)該(gai)土地的(de)，在不改變用(yong)途(tu)的(de)情況下(xia)，按有償使用(yong)土地的(de)原則(ze)，延長土地使用(yong)年(nian)期(qi)(qi)，在剩余年(nian)期(qi)(qi)（國家規(gui)定(ding)(ding)的(de)最長使用(yong)年(nian)期(qi)(qi)減去已使用(yong)年(nian)期(qi)(qi)）范圍(wei)內(nei)約定(ding)(ding)年(nian)期(qi)(qi)的(de)，補繳地價(jia)數額為(wei)公告基準地價(jia)的(de)35%，并(bing)按約定(ding)(ding)年(nian)期(qi)(qi)一次性支(zhi)付。

公開信息顯示，1980年(nian)8月，深(shen)圳(zhen)特(te)區正式成立(li)，深(shen)圳(zhen)第(di)一(yi)高(gao)樓、第(di)一(yi)個(ge)(ge)招標工程、第(di)一(yi)個(ge)(ge)與(yu)港資合作商(shang)業(ye)(ye)樓宇(yu)——深(shen)圳(zhen)國際商(shang)業(ye)(ye)大廈，就在這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)時(shi)候破(po)土(tu)動工。2000年(nian)左右(you)，位于深(shen)圳(zhen)羅(luo)湖區的(de)(de)(de)深(shen)圳(zhen)國際商(shang)業(ye)(ye)大廈因土(tu)地(di)使用(yong)權到(dao)期(qi)。事實上，在深(shen)圳(zhen)，像國商(shang)大廈這(zhe)(zhe)樣使用(yong)“特(te)區年(nian)限”的(de)(de)(de)土(tu)地(di)就有73平方公里。這(zhe)(zhe)些都是在1988年(nian)之前，依據深(shen)圳(zhen)地(di)方法規無償劃撥的(de)(de)(de)。國際商(shang)業(ye)(ye)大廈的(de)(de)(de)土(tu)地(di)使用(yong)權只有20年(nian)，到(dao)2001年(nian)12月31日截止。根據這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)規定，到(dao)期(qi)后的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)大廈如果想繼續使用(yong)，業(ye)(ye)主們(men)不(bu)得不(bu)補(bu)繳20年(nian)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)使用(yong)費(fei)。

而(er)2004年(nian)，深圳市頒(ban)發了《深圳到(dao)期(qi)房(fang)產(chan)(chan)續期(qi)若干規定(ding)》，這(zhe)份全文不足(zu)1000字的規定(ding)，對這(zhe)一“歷史遺留(liu)問題”作了詳細規定(ding)，雖然不補(bu)繳地(di)(di)價并不影響使用，但這(zhe)樣的房(fang)產(chan)(chan)無法出售過戶(hu)。同時，基(ji)準地(di)(di)價不斷(duan)上(shang)漲（2006年(nian)出臺的基(ji)準地(di)(di)價比2004年(nian)上(shang)調了30%~40%），早(zao)交地(di)(di)價成本更低，這(zhe)也鼓勵業(ye)主及早(zao)繳納(na)。

據當(dang)時(shi)的(de)(de)媒體報道，2004年(nian)(nian)的(de)(de)深(shen)圳(zhen)市頒發的(de)(de)《深(shen)圳(zhen)到(dao)期房(fang)產續(xu)期若干(gan)規定》還是(shi)(shi)受到(dao)了(le)業主們(men)的(de)(de)歡迎，因(yin)為不再(zai)是(shi)(shi)100%補(bu)(bu)地價，而是(shi)(shi)打(da)了(le)個3.5折。只要補(bu)(bu)交(jiao)地價，這些(xie)物(wu)業的(de)(de)“壽命”都能相應延長到(dao)40年(nian)(nian)或50年(nian)(nian)。這樣的(de)(de)結(jie)果是(shi)(shi)，不少開發商紛(fen)紛(fen)進駐小區改造，羅湖區的(de)(de)老房(fang)子也(ye)“似乎是(shi)(shi)越(yue)老越(yue)值錢(qian)”。

易居研究院智(zhi)庫中心研究總監嚴躍(yue)進(jin)向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)表示，深(shen)圳此前的(de)(de)案(an)例，其實本質上和(he)溫州是一(yi)樣的(de)(de)，即(ji)屬于(yu)非完全(quan)性質、具(ju)有非典型(xing)性的(de)(de)產權(quan)屬性。對于(yu)此類(lei)物業(ye)的(de)(de)土地使(shi)用(yong)權(quan)延(yan)續做法，通過征(zheng)收相應(ying)土地價款的(de)(de)一(yi)部(bu)分或者(zhe)征(zheng)收房價的(de)(de)一(yi)部(bu)分，比較符合實際，是對此前土地增值部(bu)分的(de)(de)一(yi)個重新分配。

嚴躍進認為，當然，對于(yu)普通(tong)購房者的70年(nian)產權(quan)的住(zhu)房來說，實際(ji)上(shang)考慮此類問題為時過(guo)早。可(ke)以(yi)納入到(dao)立法(fa)層面重新(xin)考慮的一個內容，但并不值得過(guo)于(yu)擔憂。因(yin)為實際(ji)上(shang)很(hen)多住(zhu)房的交易時間基本上(shang)也是在近(jin)20年(nian)。所以(yi)不必過(guo)于(yu)擔心。

另外，嚴躍進還表示，后續(xu)對于(yu)此類(lei)住房(fang)若(ruo)涉(she)及轉(zhuan)手(shou)或交(jiao)易，其(qi)實目前(qian)的(de)(de)營改增政策已提供很好(hao)的(de)(de)思路。對于(yu)此類(lei)住房(fang)來(lai)(lai)說，若(ruo)是70年(nian)到期需要續(xu)租，原則上可以采取不交(jiao)易不續(xu)租的(de)(de)方式(shi)。而若(ruo)涉(she)及房(fang)屋產權轉(zhuan)讓(rang)，這(zhe)個時候通(tong)過計算土地和房(fang)產增值(zhi)部分來(lai)(lai)進行(xing)課稅(shui)，這(zhe)比目前(qian)未交(jiao)易時就征收新的(de)(de)地價相應(ying)價款或房(fang)屋相應(ying)價款更為務實，也更具備(bei)操作性。

浙(zhe)江(jiang)省(sheng)社科院房地產研究所研究員王(wang)永太接受《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，中國(guo)土地出(chu)讓金之高(gao)，實際是(shi)(shi)永久使(shi)用權性質(zhi)，只是(shi)(shi)因為(wei)所有制的(de)限(xian)制，被限(xian)定在70年(nian)(nian)之內。如果是(shi)(shi)70年(nian)(nian)產權的(de)，應該(gai)無償續用，再(zai)延(yan)長70年(nian)(nian)就行了。但是(shi)(shi)50年(nian)(nian)或(huo)者(zhe)其他年(nian)(nian)限(xian)的(de)，是(shi)(shi)否(fou)可(ke)以補交到70年(nian)(nian)產權，然后(hou)再(zai)延(yan)長70年(nian)(nian)。這樣做(zuo)是(shi)(shi)合理的(de)。“考(kao)慮(lv)到實際情況(kuang)，還(huan)是(shi)(shi)應該(gai)給一個折扣的(de)，否(fou)則也不太合適。”

土地年限到了，怎么辦？

溫州上(shang)述問題(ti)出現后，引發廣(guang)泛關注，土(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)年限到(dao)了(le)，真的(de)要花費(fei)高額(e)費(fei)用(yong)(yong)才能重新辦理土(tu)地(di)證嗎？其法律依據是什么(me)？該如何續期(qi)？其他地(di)方會(hui)否(fou)效仿？

事實上，房(fang)屋(wu)產權(quan)(quan)是由房(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)(quan)和土地(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)兩部分組成。其中(zhong)，土地(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)在出讓時根據(ju)開發類型分為(wei)(wei)不同的使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)，民用(yong)住宅用(yong)地(di)(di)權(quan)(quan)屬(shu)年(nian)限(xian)最高為(wei)(wei)70年(nian)，工業用(yong)建筑用(yong)地(di)(di)和綜合類用(yong)地(di)(di)最高為(wei)(wei)50年(nian)，商用(yong)建筑用(yong)地(di)(di)最高為(wei)(wei)40年(nian)。

而房(fang)屋所有(you)權(quan)(quan)屬于個人產權(quan)(quan)。根據《物權(quan)(quan)法》（自(zi)2007年10月1日(ri)起施行）第六(liu)十四條，私人對其(qi)合(he)法的(de)收入(ru)、房(fang)屋不動產享(xiang)有(you)所有(you)權(quan)(quan)。其(qi)年限是(shi)永久的(de)。同時，第一百四十九(jiu)條明(ming)確寫(xie)到“住(zhu)宅建設用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)期(qi)間屆滿的(de)，自(zi)動續期(qi)”。但是(shi)，同年8月修訂通過的(de)《城(cheng)市土(tu)地(di)(di)管理(li)法》第二(er)(er)十二(er)(er)條又規定“土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)出(chu)讓合(he)同約(yue)定的(de)使(shi)用(yong)(yong)(yong)年限屆滿，土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)者未申(shen)請(qing)續期(qi)或者雖申(shen)請(qing)續期(qi)但依(yi)照前款(kuan)規定未獲批準(zhun)的(de)，土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)由國家無(wu)償收回”。續期(qi)的(de)，應(ying)重新簽(qian)訂土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)出(chu)讓合(he)同，依(yi)照規定支付土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)出(chu)讓金。

上海金融(rong)與法律(lv)研究院研究員聶日(ri)明日(ri)前撰文(wen)稱，理論上講，出(chu)讓(rang)性(xing)質的土(tu)地(di)使用(yong)權到期的市民(min)，如果僅(jin)僅(jin)是居住(zhu)需求(qiu)，可以不用(yong)繳納土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金而繼續(xu)住(zhu)在房子里。但若要考慮未來有轉讓(rang)、抵押房產的可能，那么繳納土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金獲得出(chu)讓(rang)性(xing)質的土(tu)地(di)使用(yong)權證是必要前提，或者在轉讓(rang)不動產時補交土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金。

新(xin)房開發(fa)時，開發(fa)商在一級(ji)土地(di)市(shi)場上競(jing)價(jia)拍賣(mai)獲得土地(di)使(shi)用權并支付(fu)土地(di)出(chu)讓金(jin)，而土地(di)使(shi)用權到期(qi)以后，續期(qi)的土地(di)出(chu)讓金(jin)價(jia)格沒法采用拍賣(mai)競(jing)價(jia)方式，各地(di)實踐(jian)中，一般通過基(ji)準地(di)價(jia)來計算土地(di)出(chu)讓金(jin)。

所(suo)謂(wei)基準(zhun)地(di)(di)價(jia)是指(zhi)土(tu)(tu)地(di)(di)在正(zheng)常市場條件的(de)熟地(di)(di)價(jia)格，包括土(tu)(tu)地(di)(di)取(qu)得費(征地(di)(di)或拆遷的(de)費用(yong)(yong)及(ji)相(xiang)關(guan)稅(shui)費)、土(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)發費用(yong)(yong)和土(tu)(tu)地(di)(di)純收益(yi)。各地(di)(di)都會定(ding)期(qi)公(gong)布最新的(de)“國有土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權基準(zhun)地(di)(di)價(jia)表”，一(yi)般(ban)按(an)用(yong)(yong)途、區片、容(rong)積率等因素核定(ding)，一(yi)般(ban)相(xiang)當于房價(jia)的(de)三分(fen)之一(yi)。

只是應繳的(de)土(tu)地(di)出讓金占房價(jia)比重如(ru)此之高(gao)，300萬元(yuan)的(de)房產，要繳100萬元(yuan)的(de)土(tu)地(di)出讓金，相(xiang)當于京滬地(di)區(qu)職工社會年平均工資的(de)十幾倍(bei)，高(gao)房價(jia)地(di)區(qu)的(de)房地(di)產所(suo)有人恐怕都是無力承擔(dan)的(de)。

聶日明認(ren)為，未來住宅的(de)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)密集到期(qi)的(de)年份(fen)，如果(guo)強行要(yao)求以(yi)現行土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金的(de)計算方式(shi)來繳(jiao)納(na)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金，恐怕會有(you)不(bu)良影響。可行的(de)解決路徑(jing)有(you)兩種：第一(yi)，大幅(fu)度降(jiang)低“續(xu)期(qi)”的(de)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金；第二，以(yi)每年征(zheng)收(shou)(shou)的(de)房(fang)產稅代替(ti)一(yi)次性征(zheng)收(shou)(shou)的(de)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金，在房(fang)產稅全面開征(zheng)以(yi)后(hou)，對“續(xu)期(qi)”的(de)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)不(bu)再征(zheng)收(shou)(shou)出(chu)(chu)讓(rang)金。

嚴躍進則對《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)認(ren)為，如果70年產權的(de)住房(fang)，主流(liu)的(de)做(zuo)法(fa)是(shi)后續(xu)用(yong)地使(shi)(shi)用(yong)權會自動(dong)更新(xin)，而(er)非補繳(jiao)，所以普通民眾并不需要太擔心(xin)。而(er)部分(fen)土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)年限不清晰(xi)，或明(ming)顯短于30年，則補繳(jiao)可(ke)能性比(bi)較大，尤其(qi)是(shi)一些市中心(xin)的(de)用(yong)地用(yong)房(fang)，但此類物業估計比(bi)例不大。