每(mei)經編輯｜每(mei)經實(shi)習記(ji)者(zhe) 魏瓊     

◎每經實習記者 魏瓊

一(yi)季(ji)度(du)(du)樓市大(da)熱(re)，不僅北上深，部(bu)分二線城市也(ye)迎(ying)來成交價(jia)(jia)與量(liang)的(de)歷史高點(dian)。據Wind數據顯示(shi)，一(yi)季(ji)度(du)(du)均價(jia)(jia)萬元(yuan)以上的(de)26個城市中，東莞以22.77%的(de)漲幅位列第一(yi)，因房(fang)價(jia)(jia)暴漲而(er)備受關注(zhu)的(de)上海和(he)深圳一(yi)季(ji)度(du)(du)房(fang)價(jia)(jia)漲幅分別為16.35%和(he)9.94%，均落后于東莞。

廣東(dong)宏遠集團房(fang)地產開發有(you)限公司董事長(chang)鐘振強認為，一季度房(fang)價(jia)漲幅排名(ming)靠前(qian)主要是因為東(dong)莞(guan)在房(fang)價(jia)破萬之(zhi)前(qian)屬價(jia)格(ge)洼地，由于基數小，經歷(li)一番上漲后(hou)，漲幅較(jiao)大(da)。

東(dong)莞房價要趕超廣州？

東(dong)(dong)(dong)莞中原數據(ju)顯示，2016年(nian)3月，東(dong)(dong)(dong)莞樓市成交10871套，成交均(jun)價為12025元/平(ping)方米，同比上漲(zhang)32.9%。塘廈、松(song)山湖(hu)和長安(an)均(jun)價破2萬(wan)，遠(yuan)超廣(guang)州(zhou)南沙(sha)、蘿崗、增城等區域均(jun)價。最新消(xiao)息(xi)顯示，受松(song)湖(hu)碧桂(gui)園個盤拉動，東(dong)(dong)(dong)莞上周成交均(jun)價接近(jin)15000元/平(ping)方米，直逼廣(guang)州(zhou)。

合(he)富輝煌數(shu)據顯示(shi)，一季度東莞房價前10名的(de)(de)區域8個為(wei)臨深片區，銷(xiao)量則有(you)七成(cheng)來(lai)自臨深片區，樟(zhang)木(mu)頭以69%的(de)(de)均價漲(zhang)幅(fu)排第二位，靠近南沙片區的(de)(de)虎門則拿下了成(cheng)交面積的(de)(de)冠軍寶座。

東莞此輪房價上漲呈現(xian)兩個鮮明特色：臨深(shen)片區房價上漲幅度領先，軌(gui)道交通帶(dai)動(dong)作用明顯。

數(shu)(shu)據(ju)顯示，2016年(nian)第(di)一季度(du)東(dong)莞一手(shou)住宅新(xin)增供(gong)(gong)應面積189萬(wan)平(ping)方米(mi)，同比(bi)上漲5%，網簽面積達304萬(wan)平(ping)方米(mi)，同比(bi)增127%，供(gong)(gong)需(xu)均(jun)創歷史同期最高，供(gong)(gong)需(xu)比(bi)僅(jin)為0.6∶1。從合(he)富輝煌數(shu)(shu)據(ju)來(lai)看，截至2016年(nian)3月(yue)底(di)，東(dong)莞一手(shou)住宅庫存面積僅(jin)272萬(wan)平(ping)方米(mi)，連續12個月(yue)下降，庫存量亦(yi)創歷史最低。按照過去半年(nian)的月(yue)均(jun)去化(hua)速(su)度(du)測算，目前消化(hua)庫存僅(jin)需(xu)要(yao)2.6個月(yue)。

東莞占據優越(yue)的(de)地理位置，成為深圳樓市暴漲擠出效應(ying)最大的(de)獲益者，近8成買房客來自深圳。

自2015年下半年開始市場成(cheng)(cheng)交大(da)熱，供(gong)應嚴重(zhong)不足，臨(lin)深片區(qu)住宅庫(ku)存(cun)告急。隨(sui)著(zhu)深圳客不斷北上掃貨，原本(ben)庫(ku)存(cun)量不大(da)的東莞供(gong)應短(duan)缺問題凸(tu)顯，加之(zhi)成(cheng)(cheng)交價格沖至(zhi)歷史高位(wei)，恐防后市有變(bian)，房企紛紛加速(su)推貨入市。

一(yi)邊(bian)是東莞樓(lou)市(shi)行情大熱，而一(yi)旁的廣州慢條(tiao)斯(si)理，房價穩定。有業內人士(shi)認為(wei)，按(an)照這一(yi)勢(shi)頭發展下去，東莞房價很可能要超越(yue)廣州。

比超(chao)越更重要的是出貨

東莞(guan)是(shi)一個對外依(yi)存度很高的城(cheng)市(shi)(shi)，就樓(lou)市(shi)(shi)而言(yan)，與深(shen)(shen)圳(zhen)唇齒相(xiang)依(yi)。深(shen)(shen)圳(zhen)地產新政后樓(lou)市(shi)(shi)轉冷(leng)，受益于深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)(shi)溢出效(xiao)應的東莞(guan)樓(lou)市(shi)(shi)價(jia)量齊升的行情能夠持續多久？

從(cong)人(ren)(ren)口(kou)結構來看，東(dong)莞(guan)與深圳極為相似，是一個外來人(ren)(ren)占(zhan)較大比重的城市(shi)。《2014年東(dong)莞(guan)市(shi)國民經濟和社會發展統計公報》顯(xian)示，2014年全市(shi)常住人(ren)(ren)口(kou)834.31萬(wan)(wan)人(ren)(ren)，戶(hu)籍人(ren)(ren)口(kou)191.39萬(wan)(wan)人(ren)(ren)，非戶(hu)籍人(ren)(ren)口(kou)642.92萬(wan)(wan)人(ren)(ren)。

《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)對(dui)(dui)比近7年的東(dong)莞(guan)人(ren)口(kou)(kou)結(jie)構發(fa)現(xian)，東(dong)莞(guan)常(chang)住人(ren)口(kou)(kou)增速明顯放緩，主要(yao)由于(yu)非戶籍人(ren)口(kou)(kou)增速放緩。東(dong)莞(guan)對(dui)(dui)于(yu)外來人(ren)口(kou)(kou)的吸(xi)引(yin)力正逐步減弱，主要(yao)是產業結(jie)構的轉(zhuan)型升級對(dui)(dui)勞動力結(jie)構需(xu)求發(fa)生變化，以(yi)目(mu)前不(bu)足200萬的戶籍人(ren)口(kou)(kou)，根本不(bu)足以(yi)支撐東(dong)莞(guan)未來的發(fa)展。

對人口(kou)吸引(yin)力減弱，東莞樓(lou)市(shi)需(xu)求減緩，加上此輪上漲中近8成為深(shen)圳(zhen)(zhen)客，隨著深(shen)圳(zhen)(zhen)樓(lou)市(shi)轉冷，購房需(xu)求回(hui)流，加上內(nei)需(xu)不足，樓(lou)市(shi)缺乏上漲動(dong)力。

去年開(kai)(kai)始，東莞房(fang)價(jia)大(da)(da)幅上(shang)漲(zhang)，東莞市委政研室主任(ren)葉淦(gan)奎在2016年改革行動計劃新(xin)聞(wen)發布會(hui)上(shang)表(biao)示(shi)，東莞將加(jia)大(da)(da)對需(xu)求(qiu)旺盛區域的(de)土地供應(ying)力度，加(jia)強房(fang)地產(chan)成交(jiao)價(jia)等信息的(de)公開(kai)(kai)，同時加(jia)大(da)(da)打擊(ji)哄抬房(fang)價(jia)等投(tou)機行為，以使東莞樓市健(jian)康平穩(wen)發展。

合富輝煌(huang)東莞市場研究部(bu)統(tong)計數(shu)據顯示(shi)，2016年(nian)一季度全市供(gong)應(ying)(ying)土地面積約(yue)214.3萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，同比(bi)約(yue)增加(jia)64.5萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，增幅約(yue)為43.1%，供(gong)應(ying)(ying)量處于(yu)中等水平(ping)。全市供(gong)應(ying)(ying)8宗商住用地，供(gong)應(ying)(ying)面積約(yue)30.8萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，同比(bi)2015年(nian)增加(jia)約(yue)2.8萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米。

由(you)于(yu)(yu)東莞商業地產(chan)領域存在去(qu)庫存壓力，一(yi)季度成(cheng)交7宗商住用(yong)地，成(cheng)交面(mian)積(ji)約(yue)(yue)23.9萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，同(tong)比2015年減(jian)少約(yue)(yue)0.5萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，總體(ti)的商住用(yong)地供應面(mian)積(ji)仍然處于(yu)(yu)較(jiao)低(di)水平(ping)。

隨著(zhu)新增(zeng)土地供應(ying)相(xiang)繼(ji)入(ru)市，補充樓(lou)市庫存，在市場轉(zhuan)冷以及需求減少的情況下(xia)，東莞樓(lou)市后續上(shang)漲的可(ke)能性(xing)不大(da)。

東莞樓市(shi)的命運(yun)一開始就被緊緊攥在廣深手里，自(zi)身并沒有(you)太多的主動權。從(cong)東莞經濟以及(ji)產業布局來看(kan)，虎門、長(chang)安(an)、厚街(jie)等都是(shi)圍繞廣深高速展(zhan)開，這也是(shi)一季度房價快速上(shang)漲的區域。

談(tan)及東(dong)莞的產(chan)業轉型，暨南大學教授胡剛(gang)認為東(dong)莞取得了(le)一(yi)(yi)(yi)系列成就，高新(xin)技(ji)術(shu)(shu)的手機、環(huan)保設備(bei)表現較好。但是，東(dong)莞產(chan)業小規(gui)模的居多，各個城鎮發(fa)展自成一(yi)(yi)(yi)體(ti)，對(dui)于(yu)發(fa)展來說存(cun)在一(yi)(yi)(yi)定限制(zhi)，需要創(chuang)新(xin)管理模式(shi)，引進高新(xin)技(ji)術(shu)(shu)人才，更需要進一(yi)(yi)(yi)步開(kai)放。

從城(cheng)(cheng)市(shi)交(jiao)(jiao)通規劃(hua)來看(kan)，東(dong)(dong)莞(guan)(guan)希望借(jie)廣深(shen)(shen)(shen)之力促進(jin)經濟發展。《東(dong)(dong)莞(guan)(guan)市(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)總(zong)體規劃(hua)（2016-2030）》草案(an)顯(xian)示，東(dong)(dong)莞(guan)(guan)規劃(hua)7條(tiao)(tiao)地(di)鐵(tie)線，便利市(shi)民出行，加強與(yu)周邊(bian)城(cheng)(cheng)市(shi)聯(lian)系。深(shen)(shen)(shen)圳地(di)鐵(tie)集團與(yu)東(dong)(dong)莞(guan)(guan)實業集團簽訂(ding)了《深(shen)(shen)(shen)莞(guan)(guan)軌道交(jiao)(jiao)通建(jian)設(she)戰略合(he)作框架協議》，深(shen)(shen)(shen)圳未來將有(you)5條(tiao)(tiao)地(di)鐵(tie)線路連通東(dong)(dong)莞(guan)(guan)，廣州與(yu)東(dong)(dong)莞(guan)(guan)城(cheng)(cheng)際軌道建(jian)設(she)也(ye)已(yi)提上(shang)日程，對接通道有(you)4條(tiao)(tiao)。

跟隨在(zai)廣深(shen)背后發(fa)展的(de)東莞想(xiang)要(yao)超越“老(lao)大哥”，未來還有(you)很長的(de)路要(yao)走。

對(dui)于未(wei)來樓(lou)市(shi)的判斷，鐘振強表示(shi)這次上漲是(shi)區域性、階段(duan)性的，過熱的樓(lou)市(shi)將很快迎來回調(diao)，3月底(di)東莞(guan)樓(lou)市(shi)呈現上漲乏力的態勢，進入4月份，樓(lou)市(shi)逐漸(jian)回歸理性，上門的深圳訪客數量明顯回落(luo)。

東莞(guan)(guan)中原地(di)產總監車德銳透露，3月(yue)末東莞(guan)(guan)樓市(shi)來訪量(liang)降5成(cheng)，成(cheng)交更是大(da)降7成(cheng)。短期來看，東莞(guan)(guan)樓市(shi)降溫明顯(xian)，主要(yao)是這一輪上漲過快，市(shi)場需要(yao)時間(jian)消化。東莞(guan)(guan)未來樓市(shi)將呈現(xian)分化狀態，整(zheng)體發(fa)展空(kong)間(jian)小，臨深(shen)片區(qu)存在一定發(fa)展空(kong)間(jian)。

合富房(fang)地產經(jing)濟(ji)研究院院長龍斌(bin)(bin)認為目(mu)前東莞(guan)房(fang)價(jia)處(chu)于高位，這(zhe)一輪行情(qing)持續時間(jian)有限，未來(lai)發展空(kong)間(jian)不大，自身經(jing)濟(ji)實力基礎較弱，超越廣州是不可能的。談(tan)及回(hui)調，龍斌(bin)(bin)認為目(mu)前不會馬上回(hui)調，在(zai)貨幣、信貸(dai)政策收縮(suo)以及東莞(guan)經(jing)濟(ji)下(xia)調的情(qing)況下(xia)將回(hui)調。

從樓市前景來看，東(dong)莞后續上漲(zhang)動力不(bu)足，廣州則保持平穩(wen)的(de)增(zeng)長勁頭(tou)。