每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 吳若(ruo)凡    

每經記者 吳若凡

2016年(nian)一季(ji)度(du)，房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)開局不錯，對于(yu)二(er)季(ji)度(du)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)，業內人(ren)士并不樂觀。克(ke)而瑞(rui)認為，二(er)季(ji)度(du)結尾的(de)(de)時(shi)候，那些先前比較火熱的(de)(de)城市(shi)(shi)如蘇(su)州、南京、合(he)肥等都(dou)存在成(cheng)交量下(xia)降(jiang)的(de)(de)可能性(xing)。另一方(fang)面(mian)，地產(chan)調(diao)控的(de)(de)傳(chuan)聞漸漸變(bian)成(cheng)現實(shi)，上海、深(shen)圳(zhen)等一線城市(shi)(shi)重磅出擊，廊坊、燕郊、昆山也在傳(chuan)言限(xian)購。

蘇(su)州、南京、合肥等(deng)城市(shi)，出(chu)現成交量(liang)大(da)幅上(shang)升，對(dui)此，克而瑞分析認為，投(tou)資(zi)客正(zheng)在(zai)代替(ti)普(pu)通購房者成為購買新主(zhu)力。如果(guo)二手房交易價(jia)格下(xia)(xia)跌(die)，誰會(hui)成為接盤俠？《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者以(yi)蘇(su)州、南京、合肥等(deng)市(shi)場為案例(li)，探討這(zhe)些典型城市(shi)的樓市(shi)需求是否已經(jing)(jing)被透支，接下(xia)(xia)來(lai)的市(shi)場走勢，是否將(jiang)迎來(lai)調整？

一(yi)季度(du)(du)房地(di)產市場表現不錯(cuo)，但(dan)對即將來(lai)臨(lin)的(de)二季度(du)(du)，業內人士并不樂觀。克(ke)而瑞方面認為，二季度(du)(du)結尾的(de)時候，那些(xie)先前比較(jiao)火(huo)熱的(de)城市如蘇(su)州、南京、合肥等都存在成交(jiao)量下(xia)降的(de)可能(neng)。

另一方面，繼滬深調(diao)控重拳(quan)落地之后，不(bu)少(shao)地方都(dou)在跟進(jin)，而且市場傳言有(you)些城市要(yao)限購。某種(zhong)意義上(shang)，開發(fa)商(shang)(shang)需要(yao)和(he)即將(jiang)到來的(de)政策調(diao)整做時間上(shang)的(de)賽跑，那些踏準了鼓點(dian)的(de)開發(fa)商(shang)(shang)，才能更好(hao)地鎖定高(gao)額利潤和(he)較好(hao)的(de)銷售業績。

與此(ci)同時，各地(di)掀(xian)起(qi)了一(yi)輪(lun)拿地(di)熱潮(chao)，開(kai)發商紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)將目(mu)光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大(da)多數為高溢(yi)價拿地(di)，例如(ru)合肥政務區拍(pai)出溢(yi)價400%的地(di)塊。

3月市(shi)場迎來“小陽春”行情，整體庫(ku)存壓力持續改善，大(da)多(duo)數城市(shi)下(xia)降幅(fu)度基本處于15%以內，而(er)從(cong)消(xiao)化周(zhou)期(qi)(qi)(qi)來看，目前，高庫(ku)存城市(shi)長春、西安、青島、沈陽去化壓力得到(dao)緩(huan)解，消(xiao)化周(zhou)期(qi)(qi)(qi)較(jiao)上月下(xia)降。此外，上海、南京(jing)、蘇州(zhou)、合肥等(deng)城市(shi)消(xiao)化周(zhou)期(qi)(qi)(qi)不足3個月，供(gong)不應求狀況顯著。

●南京：地價上漲增加購房風險

今年(nian)以來，南京樓市(shi)(shi)異常高調，輪番上(shang)演搶(qiang)房(fang)大戰。再創新高的(de)土拍(pai)地(di)價，漲聲四起的(de)地(di)產市(shi)(shi)場一次又一次地(di)震撼購房(fang)者的(de)內心。3月，南京商品住宅市(shi)(shi)場成(cheng)交量為157.75萬(wan)平(ping)方米，環比上(shang)漲109.44%，全市(shi)(shi)商品住宅整體均價為16922元/平(ping)方米。

克而瑞(rui)南(nan)京無錫(xi)機構負責人(ren)王新科表(biao)示，雖然(ran)南(nan)京是省(sheng)會城(cheng)市，但客戶(hu)(hu)結構是以黨政軍(jun)學客戶(hu)(hu)為主，這部(bu)分客戶(hu)(hu)相對(dui)保守，對(dui)于(yu)高總(zong)價物業承(cheng)受(shou)能(neng)力(li)有一定(ding)天花(hua)板，由(you)此導致南(nan)京本地(di)客戶(hu)(hu)對(dui)高房價承(cheng)受(shou)能(neng)力(li)不高。此外，從均價來講(jiang)，房價已經達(da)到歷史峰值，存在(zai)一定(ding)接受(shou)能(neng)力(li)問題(ti)。

王新科表示，核心區域(yu)的大面積比例戶型(xing)并不多，而是主要集(ji)中在130~160平方(fang)米之(zhi)間。

供(gong)應總價(jia)提高了(le)，然(ran)而，產品結構(gou)并沒有(you)發生太大變(bian)化。這(zhe)對(dui)(dui)于(yu)客戶來(lai)說并沒有(you)太大轉變(bian)，但購(gou)房成(cheng)本卻增(zeng)加了(le)。這(zhe)就很大程(cheng)度上增(zeng)加了(le)未來(lai)市場的(de)風險。王新科表示，這(zhe)稱之(zhi)為供(gong)應結構(gou)與未來(lai)需求之(zhi)間存在一個逆(ni)差，即供(gong)應總價(jia)在增(zeng)加過程(cheng)中(zhong)，客戶能(neng)夠(gou)承受的(de)總價(jia)并沒有(you)發生太大變(bian)化，加之(zhi)投資回報率和預期的(de)降低(di)，投資客會(hui)出現外溢，對(dui)(dui)于(yu)項(xiang)目而言，銷售壓力就會(hui)不斷加大。

今年(nian)下半年(nian)，南京將(jiang)迎(ying)來一批高(gao)地價物業的集中上市。尤(you)其是四季(ji)度，在供應量和價格(ge)不低(di)的情況(kuang)下，風險會進一步增加。

南京(jing)中原顧問(wen)(wen)研究部總監(jian)羅浩則顯得(de)相對(dui)樂觀，他表(biao)示(shi)，就(jiu)目(mu)前市場情況來看(kan)，庫存(cun)非常低(di)，在兩(liang)三個月(yue)，成(cheng)交量減少，會有(you)市場供應，每個月(yue)成(cheng)交都在一萬套(tao)上下(xia)，只要后續不出臺干預(yu)市場的政策(ce)，就(jiu)不會有(you)問(wen)(wen)題。

由于(yu)南京物價局報批價格(ge)達不到(dao)開發(fa)商(shang)的(de)(de)預期，開發(fa)商(shang)人為制(zhi)造供不應求的(de)(de)局面。由于(yu)售價達不到(dao)開發(fa)商(shang)預期，全市各個盤(pan)都是三四千地往(wang)上(shang)(shang)漲，而這部分價格(ge)上(shang)(shang)漲的(de)(de)原因，并不是收(shou)入(ru)水平提升導致的(de)(de)價格(ge)上(shang)(shang)漲，更(geng)多是因為土地價格(ge)和投資客進(jin)入(ru)造成(cheng)的(de)(de)快速上(shang)(shang)漲。

地價在上漲，產品結構并沒有發生變化(hua)，但是購房成本增加(jia)了近一倍。未來投(tou)(tou)資(zi)預期(qi)在降低，投(tou)(tou)資(zi)客戶開始外溢，這樣未來的銷售(shou)壓(ya)力就會出(chu)現。

羅浩表示，近一年來，南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)出現許多新進開發商(shang)，為了進入南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)市(shi)場扎穩腳跟(gen)，不(bu)(bu)計成(cheng)本(ben)，高價(jia)拿地，這間接推高了南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)純住宅用地的(de)價(jia)格，不(bu)(bu)斷以地價(jia)推高房(fang)價(jia)，吸(xi)引(yin)了投(tou)資(zi)客(ke)，甚(shen)至剛需改善需求(qiu)客(ke)恐慌性入市(shi)，需求(qiu)不(bu)(bu)斷被(bei)激發。南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)市(shi)場的(de)持續火爆，一些不(bu)(bu)把南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)當做主(zhu)力投(tou)資(zi)區(qu)域的(de)客(ke)群也(ye)向南(nan)(nan)(nan)京(jing)(jing)集(ji)中，除了傳統(tong)的(de)安(an)徽和(he)蘇北之外，山(shan)東和(he)上(shang)海投(tou)資(zi)客(ke)也(ye)加入進來，需求(qiu)不(bu)(bu)斷往上(shang)走，而(er)這部分人的(de)購買力不(bu)(bu)可小(xiao)覷。

南(nan)(nan)京雖然沒出政策，但是貸款已經有收縮，加上未來高地價(jia)物(wu)業上市，整體價(jia)格又要往上走(zou)。數據(ju)顯(xian)示，從(cong)去年(nian)開始(shi)到今(jin)年(nian)3月，南(nan)(nan)京房價(jia)累計上漲近6成(cheng)，從(cong)供求端角度(du)來說，未來可能存在一定(ding)風險。

但王新科(ke)表(biao)示(shi)，下半年(nian)供應量上(shang)來之(zhi)后(hou)，推(tui)盤節奏放緩，也將是成交量下滑(hua)的原因(yin)。地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)的總體收入對土地(di)出(chu)讓金的依賴程度以(yi)及(ji)房地(di)產市場對當地(di)GDP的貢獻程度，無疑是影響(xiang)調控政(zheng)策能否(fou)出(chu)臺及(ji)松(song)緊程度的關鍵性(xing)因(yin)素。

●合肥：開(kai)發商舉棋不定(ding)

合(he)肥中原(yuan)統計數(shu)據顯示(shi)，住宅(zhai)(zhai)市場(chang)量(liang)(liang)價(jia)齊漲(zhang)(zhang)(zhang)，需(xu)求上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)帶動價(jia)格上(shang)揚，9區住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交量(liang)(liang)為93.07萬平方米，環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)48.5%，成(cheng)交均價(jia)為每(mei)平方米9539元，環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)6.2%，住宅(zhai)(zhai)市場(chang)存(cun)量(liang)(liang)持續(xu)下跌，庫存(cun)跌至1.8萬套，存(cun)量(liang)(liang)去化周期(qi)僅(jin)2.3個月。上(shang)海、深圳(zhen)、北京(jing)樓(lou)市的(de)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)，也影響到了(le)合(he)肥市場(chang)的(de)心理預期(qi)，合(he)肥的(de)老城區成(cheng)交單價(jia)、溢(yi)價(jia)率(lv)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)，樓(lou)板(ban)價(jia)整體上(shang)浮。

合(he)肥(fei)克而瑞市場經理沈政表示，自今年以來(lai)，合(he)肥(fei)去庫(ku)存周期一(yi)直保持(chi)在3個(ge)月左右(you)，合(he)肥(fei)9區的成交量(liang)一(yi)直保持(chi)在在90萬(wan)平方米(mi)左右(you)，價格增幅在8%~10%。市場普(pu)遍擔心合(he)肥(fei)是否出(chu)調控政策，一(yi)旦出(chu)政策，購買(mai)力將被抑制。

對此，安(an)徽中原研(yan)究(jiu)總監駱芳(fang)芳(fang)表示，目前(qian)市場上(shang)呈現(xian)高熱度、低(di)推量、高去化等特征。

由于許多(duo)項目捂(wu)著不賣，造(zao)成這種恐慌性搶(qiang)房(fang)狀態(tai)，同時也導(dao)致市區的(de)(de)客戶往外圍擠壓，很多(duo)偏(pian)遠區域房(fang)價上漲，稍微好點的(de)(de)地(di)段，推(tui)的(de)(de)量(liang)非(fei)常(chang)稀缺，一些地(di)方甚至(zhi)出現了買(mai)房(fang)必(bi)須(xu)要(yao)全款買(mai)車位的(de)(de)現象。

目前合肥發展(zhan)方向是西(xi)邊和南邊即高新區、蜀山區、政務區，濱湖(hu)是后(hou)期新拓(tuo)展(zhan)的(de)區域，也是省政府后(hou)期所在地，自巢湖(hu)并入合肥以后(hou)，已經成(cheng)為了重點打造(zao)區域，使(shi)得該區域地王頻出。

去(qu)年12月和今(jin)年3月，融創(chuang)共拍得兩塊地王(wang)，均位于政(zheng)務區，其中一(yi)塊樓板價(jia)為(wei)17000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，預計入市價(jia)為(wei)26000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，另一(yi)塊樓板價(jia)為(wei)13000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，入市價(jia)格(ge)為(wei)23000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，而綠(lv)地去(qu)年在政(zheng)務區拍的地塊樓板價(jia)在9000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，預計入市價(jia)要達到18000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

由此來看，下半年合肥房(fang)價將進入20000元(yuan)時代。

去年12月(yue)底，合肥成交了11塊(kuai)地(di)王，造成個別區域出(chu)現(xian)了捂盤，尤其是濱湖和省政府搬遷，造成區域內價(jia)格上漲，賣(mai)樓捆綁(bang)車位的情況。未來地(di)王項目上市(shi)后(hou)，會(hui)造成合肥市(shi)熱點板(ban)塊(kuai)房(fang)價(jia)拉升較猛。因為(wei)合肥的購(gou)買(mai)力(li)并不是太強，價(jia)格已(yi)經超過購(gou)房(fang)者心里(li)承受價(jia)，使得(de)5月(yue)份會(hui)造成一些觀望(wang)。

沈政表示，市場觀(guan)望氣氛(fen)濃厚(hou)，開發商(shang)普(pu)遍(bian)也在觀(guan)望，一個(ge)是趁著(zhu)政策沒出之前，趕緊放盤(pan)。也有可能等著(zhu)地(di)王(wang)項目入市后(hou)跟風。比如，在合肥(fei)扎(zha)根許久的萬(wan)科(ke)，將于(yu)6月(yue)份(fen)入市新(xin)項目，其最小面(mian)積110平(ping)(ping)方米，價格為17000元/平(ping)(ping)方米，但對于(yu)合肥(fei)本地(di)購房者來說，價格太高(gao)了。

沈(shen)政表(biao)示(shi)，在合肥原先購買一套房(fang)子單價在10000元/平方(fang)米(mi)左(zuo)(zuo)右，總價在100萬元左(zuo)(zuo)右，而今卻翻了倍，房(fang)價增長過快。

對(dui)于后期，隨著(zhu)地(di)王項(xiang)目(mu)(mu)入(ru)市(shi)(shi)(shi)，合(he)肥(fei)房價仍將處(chu)于高位，而大戶型住宅的入(ru)市(shi)(shi)(shi)，對(dui)購買者存在一定壓力。作為2.5線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，房價突破2萬元，未來升值空間(jian)也有(you)限，駱(luo)芳芳表示(shi)，3月份很(hen)多成(cheng)交(jiao)項(xiang)目(mu)(mu)，已經延遲(chi)推盤(pan)很(hen)長(chang)時間(jian)，從開(kai)發商現金流角度(du)考(kao)慮，市(shi)(shi)(shi)場好(hao)趕緊推。在供不應(ying)求的情況下，供應(ying)量大一點，價格會(hui)(hui)相對(dui)穩定，沒有(you)前期波動那么大，二季度(du)會(hui)(hui)延續比較(jiao)活躍(yue)的局面。