每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記者(zhe) 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

一季度，樓市整(zheng)體(ti)回暖讓房企“成績單(dan)”好(hao)看(kan)起來。但是，上海、深圳以及南京、蘇(su)州等一線(xian)或核心(xin)二線(xian)城市的房價非(fei)理性過熱，又(you)讓不少業(ye)內人士(shi)心(xin)生擔(dan)憂。

近(jin)來，那些(xie)房(fang)價偏熱的地(di)方迎來樓(lou)市(shi)(shi)調控(kong)重(zhong)拳，降溫跡象明(ming)顯(xian)。克而(er)(er)瑞(rui)一季度內部(bu)報告(gao)監測發現，成(cheng)渝等(deng)區域中心城市(shi)(shi)的房(fang)價與成(cheng)交(jiao)量增幅不大。以(yi)成(cheng)都為(wei)例，最近(jin)還積極出臺樓(lou)市(shi)(shi)政策以(yi)促(cu)進成(cheng)交(jiao)，讓那些(xie)房(fang)價因(yin)過熱而(er)(er)被調控(kong)的城市(shi)(shi)艷羨不已。

成都(dou)(dou)某房企營(ying)銷總監說，從(cong)房價收(shou)入(ru)比(bi)來看，成都(dou)(dou)很低，成都(dou)(dou)人(ren)買房置(zhi)業上是比(bi)較(jiao)幸福的。融創一位老總說，成都(dou)(dou)樓市讓我歡喜讓我憂(you)，喜的是經濟潛(qian)力大(da)，不怕(pa)產品(pin)賣不掉，憂(you)的是競(jing)爭太激烈。

成都樓市供需穩定

四川(chuan)中原地產監測數據顯(xian)示，2012年(nian)(nian)至2015年(nian)(nian)，成都市商品房供(gong)需呈現出典型的(de)“穩(wen)定”，2012年(nian)(nian)供(gong)應量達(da)(da)3000萬平(ping)方(fang)米(mi)，2013年(nian)(nian)供(gong)應達(da)(da)3500萬平(ping)方(fang)米(mi)的(de)歷史峰(feng)值，之后供(gong)應開始回落，去年(nian)(nian)供(gong)應量2793.04萬平(ping)米(mi)。

如果再仔(zi)細觀察需求端，大家會發(fa)現，2012年成都市商品房吸納量2500萬平(ping)(ping)方米左(zuo)右，2013年達到3000萬平(ping)(ping)方米左(zuo)右，之后平(ping)(ping)緩回落(luo)，成交面積2433.10萬平(ping)(ping)方米。

就主城區而言，去年成(cheng)(cheng)都主城區商(shang)品住宅供應面(mian)積890.77萬平方米(mi)，環(huan)比增長20.92%；成(cheng)(cheng)交(jiao)面(mian)積811.63萬平米(mi)，環(huan)比上漲1.91%；成(cheng)(cheng)交(jiao)均(jun)價9891元/平方米(mi)，環(huan)比下降2.01%。

從縱向來看(kan)，2012年(nian)，成(cheng)都主城區商品(pin)住宅(zhai)均(jun)(jun)價約為8500元(yuan)/平方(fang)米，2013年(nian)及2014年(nian)房價溫和上升，2014年(nian)商品(pin)住宅(zhai)均(jun)(jun)價突破10000元(yuan)/平方(fang)米，但(dan)去(qu)年(nian)均(jun)(jun)價又略有回落。

近日，上(shang)海易居研究院發布了(le)一份《近6年70城房(fang)價(jia)趨勢報告》，數據來源于國(guo)家(jia)統計局等(deng)，稱深圳房(fang)價(jia)這6年漲(zhang)幅(fu)最(zui)高且達83%，上(shang)海次之，漲(zhang)幅(fu)為43%，北(bei)京為36%，廈門為35%，烏(wu)魯木齊(qi)漲(zhang)幅(fu)達17%，成都漲(zhang)幅(fu)9%，等(deng)同于平頂山、徐(xu)州和洛陽。

這就不難理解去(qu)年中渝(yu)置(zhi)地(di)與國嘉地(di)產(chan)以及天朗控股、新世界中國地(di)產(chan)、華(hua)人(ren)置(zhi)業等房企為何主動賣(mai)掉成都項(xiang)目。

在克爾(er)瑞今年一(yi)(yi)季度關于全國樓市(shi)的內部討論上(shang)，相關業內人(ren)士表示(shi)了對一(yi)(yi)線及(ji)部分二線城市(shi)房(fang)(fang)價新一(yi)(yi)輪過熱后的擔憂，除此之外也重點提(ti)及(ji)成都這個房(fang)(fang)價與成交增幅不快的典(dian)型城市(shi)。

不過(guo)，中糧地產成(cheng)都(dou)公司一(yi)(yi)位營銷(xiao)(xiao)(xiao)中層(ceng)向《每日經濟新聞》記者表示，根據他們(men)掌握的數據，去年成(cheng)都(dou)樓市銷(xiao)(xiao)(xiao)售面積全(quan)國(guo)第一(yi)(yi)，但銷(xiao)(xiao)(xiao)售金額(e)僅排名(ming)全(quan)國(guo)第八(ba)，這意味著成(cheng)都(dou)房(fang)企要賣掉超過(guo)一(yi)(yi)線(xian)房(fang)企八(ba)倍甚至(zhi)十倍的量才(cai)能趕上一(yi)(yi)線(xian)房(fang)企的銷(xiao)(xiao)(xiao)售金額(e)。

“成(cheng)都(dou)(dou)樓市不存(cun)在價格(ge)虛高，基本上是(shi)健康的(de)。也就(jiu)是(shi)說，沒(mei)有大量炒家涌入，成(cheng)都(dou)(dou)樓市就(jiu)能做成(cheng)這樣。”前述營銷中層如是(shi)說。

前不(bu)久，易居研(yan)究(jiu)院發布的一(yi)份《全國35城(cheng)(cheng)房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)偏離(li)度排行榜(bang)》引(yin)來(lai)外(wai)界圍觀討論，深圳(zhen)房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)偏離(li)度首超(chao)一(yi)倍(bei)，35個(ge)城(cheng)(cheng)市中有28個(ge)城(cheng)(cheng)市房(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)高于合(he)理值，同比(bi)減少(shao)2個(ge)城(cheng)(cheng)市，但目前西(xi)安、哈爾(er)濱、成都(dou)、西(xi)寧(ning)、長沙、銀川和沈(shen)陽(yang)等7個(ge)城(cheng)(cheng)市商(shang)品住宅均價(jia)低于合(he)理值。

區域優勢(shi)引來實力房企

不(bu)過，易居研究院一位分析師強調說，房(fang)價(jia)收入比偏離(li)度處于負(fu)值的(de)城市，如銀川、沈陽、哈爾濱，基(ji)本(ben)可以(yi)判定(ding)沒有(you)房(fang)價(jia)泡沫(mo)，但并不(bu)意味(wei)著這些(xie)樓(lou)市日后擁有(you)更多反彈(dan)空間，因為高企的(de)庫存(cun)和低迷的(de)市場環境(jing)，很難(nan)在短時間內得到(dao)根本(ben)性(xing)的(de)扭轉。

但成都就不(bu)一樣，盡管去年前述所列(lie)舉的房企不(bu)斷(duan)拋售成都項目，各(ge)路“接盤(pan)俠”卻不(bu)斷(duan)涌(yong)入，比如融(rong)創(chuang)中國、恒大地產等一線巨頭曾豪擲巨資“鯨吞式”接盤(pan)。

成都中(zhong)糧(liang)上述營銷(xiao)中(zhong)層分(fen)析(xi)說，與之前如華潤、中(zhong)海、華僑(qiao)城、保(bao)利在“東西南北”大規模造城的模式不同，現在房企應學會(hui)跟著(zhu)地(di)方政府(fu)真金白(bai)銀投入的熱點(dian)區域開發，政府(fu)希望房企能(neng)與他們(men)一起推動區域發展。

去年底至今，中航(hang)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、新(xin)疆廣匯集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、北辰實業、萬(wan)達集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)等資本巨(ju)頭在天(tian)府新(xin)區成都(dou)直管(guan)區頻頻拿地，試圖搶(qiang)占新(xin)區產(chan)業商機的(de)制高點。其中，中航(hang)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)擬(ni)打造的(de)成都(dou)“航(hang)空大世界(jie)”主題樂園項目也對外亮相(xiang)。

近日(ri)，融創中國在成都高調舉辦成渝新(xin)品(pin)發(fa)布會(hui)，宣布其成都地產戰略起航，也是融創深耕重慶13年(nian)(nian)之后首次攜手成都，以此推動融創成渝房(fang)地產開(kai)發(fa)聯(lian)動新(xin)格局，其預定目(mu)標是未來三年(nian)(nian)要實現產值200億元(yuan)。

融創中國執(zhi)行(xing)董事兼行(xing)政總(zong)裁汪孟德表示，以成渝為核心的(de)西南板塊將是(shi)(shi)未來中國經濟的(de)重(zhong)要增長極(ji)，融創正是(shi)(shi)看好這(zhe)一點才宣布在成都完善(shan)布局。

今年3月份，成渝(yu)城(cheng)市群戰略規劃獲批，國(guo)務院對重(zhong)慶批復(fu)的(de)(de)定(ding)位是我國(guo)重(zhong)要(yao)的(de)(de)中心(xin)城(cheng)市之一(yi)，長(chang)江上游地區(qu)(qu)的(de)(de)經濟中心(xin)，西(xi)南地區(qu)(qu)的(de)(de)綜(zong)合交通樞(shu)紐(niu)(niu)，對成都的(de)(de)定(ding)位是國(guo)家重(zhong)要(yao)的(de)(de)高新技術產業基地，商貿物流中心(xin)和綜(zong)合交通樞(shu)紐(niu)(niu)，西(xi)部地區(qu)(qu)重(zhong)要(yao)的(de)(de)中心(xin)城(cheng)市。

談到成渝(yu)(yu)房價(jia)，西(xi)南財經(jing)大學成渝(yu)(yu)經(jing)濟區發展研(yan)究院院長、教授楊繼瑞向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者表示，一(yi)線城市(shi)的房價(jia)受海外影(ying)響較大，這些海外資本通(tong)過(guo)不同(tong)渠道進(jin)入一(yi)線樓(lou)市(shi)炒房，成渝(yu)(yu)樓(lou)市(shi)跟他們不一(yi)樣，主要(yao)是消費性購房，沒有大起大落，避開了政策(ce)調控，應(ying)抓住時(shi)機積極去庫存。

實際上(shang)(shang)，像(xiang)貴陽、昆明、西(xi)安等均(jun)處在國家相關(guan)重要戰略的交(jiao)匯(hui)點(dian)上(shang)(shang)，比如貴陽處于滬昆高鐵(tie)(tie)與成(cheng)貴廣高鐵(tie)(tie)的交(jiao)匯(hui)點(dian)上(shang)(shang)，在全國又率先發(fa)展(zhan)大數據、大健(jian)康(kang)等新興產業(ye)。

一位房(fang)地產相關人士表示，像貴(gui)陽等(deng)庫存(cun)量暫(zan)時較大，但經濟(ji)潛力巨(ju)大，對于這(zhe)些三線省(sheng)會(hui)城市，實力房(fang)企也應趁勢早(zao)點布局。

上(shang)海：非戶籍社保三年(nian)改五(wu)年(nian)，普通二套房首(shou)付五(wu)成，非普通二套房首(shou)付七成

深圳：社保一年(nian)改三年(nian)；本市無(wu)房但近二年(nian)有貸款(kuan)(kuan)記錄、本市有一套房并結(jie)清貸款(kuan)(kuan)的，首(shou)付比(bi)例由三成升至四成

武漢：收(shou)緊(jin)公積金貸款額度，首套最高額度由60萬元下調為50萬元，并將已使用額度累計(ji)(ji)計(ji)(ji)算

南(nan)京：嚴格認定(ding)“首(shou)次(ci)購(gou)房”和“首(shou)套房”，無購(gou)房記(ji)錄、無購(gou)房貸(dai)款記(ji)錄才(cai)算(suan)“首(shou)次(ci)購(gou)房”，執(zhi)行2.5成首(shou)付

蘇州：開(kai)發商一次性銷售房源面積不(bu)低(di)于3萬平方米、樓盤備案價格(ge)漲幅一年內不(bu)超過12%

廊坊：非本(ben)地戶籍(ji)限購1套住房(fang)且首付款比例不低于30%

合肥：嚴厲查(cha)處“捂盤惜售”及捆(kun)綁車位等行為