每經編輯(ji)｜王(wang)杰    

每經記者 王杰

“2007年，我在通州區買了一處小產權房，2012年在燕(yan)郊(jiao)買(mai)了一處(chu)商品房，算下來還是燕(yan)郊(jiao)漲得快。”李林(lin)（化名）邊彈煙灰邊告訴(su)《每日(ri)經濟新聞》記者。

早在2007年，做信息咨詢工作的李林在通州區土橋附近購得一處小產權房，當時售價為2700元(yuan)每平(ping)方米。雖(sui)然(ran)(ran)通(tong)州區有著“政府(fu)東移”的(de)利好，但由于小產權(quan)房的(de)屬性，仍(reng)然(ran)(ran)難以交易，將近十(shi)年過去了，這里(li)的(de)房屋單價(jia)仍(reng)在(zai)萬(wan)元(yuan)以下。

2012年，李林在燕郊出手買下的住房，截至目前不到4年時間，但房價已經翻番。此小區未滿兩年的二手房價格為16000元/平方米，滿2年的二手房價格為17000元/平方米。

對投資這個小鎮，李林的話語中充滿感慨，“2012年，因為北京買(mai)不(bu)起(qi)了(le)，才出手(shou)燕郊。”

房價飛漲帶來的歡樂與憂愁

如同(tong)在這里安家的數十萬“北漂”青年(nian)一樣，李林的工作生(sheng)活(huo)與這個飛速發展(zhan)的京東小鎮緊緊捆綁(bang)在一起。盡管初衷有些無奈(nai)，但對當時(shi)的出手至(zhi)今來看卻不乏(fa)竊喜(xi)，甚至(zhi)對燕郊的未來開始有些憧(chong)憬了。

畢竟，“北京市(shi)政府東(dong)遷”與多條軌道(dao)開通，使(shi)這個小鎮的房價在一年時(shi)間暴漲。

媒體朋友“線頭兒”在《北漂兒的心聲：連燕郊也買不起了……》文章中寫到：即便存在著諸多不便，現在，燕郊仍成為了我購房的首選地。原因很簡單，我的人生里本沒有太多可供選擇的選項。除了燕郊買房，我所能做的選擇只有長期租房住，或徹底離開。長期租房總不是辦法，離開北京更是心不甘情不愿，所以等我好歹湊夠20萬元時，便踏上了燕郊看房的旅程，決意用未來一生忍受燕郊的茍且。可沒想到的是，我把燕郊當成了茍且，他居然也沒把我當成詩和遠方。2016年4月1日，當我來燕郊看房時，燕郊臨近開盤的幾個項目均價都已漲到了2.3萬元/平方米(mi)左右。我問(wen)銷售這是不是愚人(ren)節在開(kai)玩(wan)笑？他說不是。

這個京東小鎮有何魅力支撐2萬+的(de)房價，《每日經濟新聞(wen)》記者梳(shu)理了這個小鎮(zhen)的(de)過往。

除了清康熙年間在此地修建行宮，成為清朝歷代皇帝拜謁東陵的駐蹕之所，在漫長的20世紀里，無(wu)論在經濟發展(zhan)特色還是地(di)域文化上，與中國大多(duo)數不知(zhi)名的(de)內陸小鎮類似(si)，燕郊從未像今天這樣符號(hao)鮮明地(di)進入人們的(de)視野。

燕郊現隸屬于河北省三河市，與北京天安門的直線距離約30公里，西北距首都國際機場25公里，南距天津港120公里(li)(li)，身處(chu)京津(jin)唐都市圈核心地帶(dai)，同時(shi)也是全國離天(tian)安門最(zui)近的(de)產(chan)業(ye)開(kai)發區(qu)。盡管和河北其他(ta)城市相比，有得天(tian)獨厚的(de)區(qu)位(wei)優勢(shi)，但潮(chao)白河東岸(an)的(de)這座新興小(xiao)城在(zai)很長時(shi)間里(li)(li)卻沒能(neng)得到首都資源外(wai)溢帶(dai)來(lai)的(de)紅利。在(zai)業(ye)內人士看(kan)來(lai)，原因之一在(zai)于(yu)燕(yan)郊(jiao)及其所隸屬(shu)的(de)廊坊，建國以來(lai)經歷了頻繁的(de)行(xing)政(zheng)區(qu)劃(hua)變遷。

頻繁的行(xing)政區劃變動使燕郊面(mian)臨更高的規劃和建設風險。同(tong)時(shi)，被(bei)稱為廊坊“北三(san)縣”的三(san)河(he)、大廠(chang)、香河(he)由于被(bei)京津兩個大型(xing)城(cheng)市包圍(wei)而成(cheng)為全國面(mian)積最大的省間“飛地(di)”。

1993年，經國務院批復的《北京城市總體規劃（1991-2010）》中，提出建設通州、大興黃村、昌平、亦莊、房山良鄉等14個衛星城鎮，并(bing)提出(chu)重(zhong)點實(shi)現“兩個戰略轉移”，即城市發展(zhan)(zhan)重(zhong)點要逐步從市區(qu)向郊區(qu)轉移，市區(qu)建設要從外延擴展(zhan)(zhan)向調(diao)整(zheng)改造轉移。

燕郊雖然在1992年被設立為省級經濟技術開發區，但轄屬8個村莊、人口不足3萬，固定投資1.8億元，地區國民生產總值2.5億(yi)元的經濟規(gui)模，和(he)同屬廊坊、毗鄰(lin)北京的固安、大廠(chang)、香河、涿(zhuo)州(zhou)等地一樣，曾經難以讓外(wai)界(jie)對其未(wei)來產生更多期待。

操盤手：剛需人群占比八成以上

燕郊、通州、順義等北京東郊衛星城的發展機遇，來自于2005年北京市出臺的《北京城市總體規劃（2004-2020）》，其中對于(yu)城市格局“兩軸、兩帶、多中心(xin)”的(de)(de)設(she)計，以及以通(tong)州、順義、亦莊為代表的(de)(de)“東部(bu)發(fa)(fa)展帶”和(he)建設(she)通(tong)州綜(zong)合服(fu)務中心(xin)的(de)(de)規劃向公眾和(he)投(tou)資者釋放(fang)出北京(jing)要向東發(fa)(fa)展的(de)(de)信號。

受益于北京多(duo)次的(de)(de)東進政策，燕(yan)郊(jiao)進入一個(ge)持續的(de)(de)經(jing)濟(ji)增速發展期。與(yu)各(ge)項經(jing)濟(ji)指標增長相伴的(de)(de)，還有(you)城(cheng)區(qu)人口的(de)(de)快速膨脹(zhang)。

在《三河市城鄉總體規劃（2011—2030年）》涉及全市634平方公里土地，規劃2030年中心城區泃陽城區和燕郊城區人口控制在138萬人，城市建設用地控制在144.339平方公里。城市性質為首都同城化發展地區重要節點和新興產業基地，京東門戶，宜居、宜業組團城市。城鎮體系基本形成“一軸雙核，兩翼三區”，即以102國道為發展軸；以燕郊城區和泃陽城區為雙核；以燕郊科學城、新興產業示范區和蔣富山等為北翼；以黃土莊為中心的南部農業片區的南翼；三區為燕郊分區、泃陽分區和東南分區。空間結構形成“中心城區-新市鎮-小城鎮-新農村社區”四級層級結構，功能明確、結構完善, 規(gui)劃公(gong)共服(fu)務設施和基礎設施城(cheng)鄉全覆蓋。

在燕郊國家高新區的官網上，有這樣的介紹，昔日的燕郊，轄區內只有8個村莊，3.3萬人口，是一個以農業生產為主的京東小鎮。建區20多年來，燕郊堅持以工業化帶動城市化，城市規模不斷擴大，同時積極推進基礎設施建設，完善城市功能，在新世紀的城市化浪潮中獨領風騷。今日的燕郊，建成區面積50平方公里，總人口75萬人，已成為京(jing)東(dong)地區(qu)最富發展實力、發展魅(mei)力、發展活力的現(xian)代化中等(deng)城(cheng)市(shi)。

換句(ju)話說，一個燕(yan)郊鎮(zhen)占了(le)三(san)河市(shi)一半以上(shang)的(de)人口。燕(yan)郊目前(qian)所擁(yong)有的(de)建設(she)用地規模(mo)是(shi)多少(shao)？未(wei)來(lai)是(shi)否有新增(zeng)批復(fu)？未(wei)來(lai)人口規模(mo)控制在多少(shao)？截(jie)至發(fa)稿(gao)，《每日經濟新聞(wen)》記者暫(zan)未(wei)收到三(san)河市(shi)委宣傳部的(de)回復(fu)。

“北京(jing)一感冒，燕(yan)郊就咳(ke)嗽。”是地產圈流(liu)行(xing)的(de)一句戲言。燕(yan)郊的(de)房價(jia)是通州(zhou)的(de)一半，也成為購房的(de)一個粗略公式(shi)。

中原地產的統計數據顯示，4月份通州區新建商品住宅的均價是31347元每平米，而一河之隔的河北燕郊（成交量不完整），4月份新建商品住宅的均價是16500元每平方米。

未來燕郊(jiao)(jiao)的房價(jia)，是否會漲到通州房價(jia)的六(liu)成(cheng)或者七成(cheng)？“除非(fei)燕郊(jiao)(jiao)劃(hua)歸(gui)北京(jing)”，亞豪(hao)機構(gou)市場總監(jian)郭毅一語指出。

也有人(ren)長(chang)期(qi)看好(hao)燕郊(jiao)，一家(jia)地(di)產(chan)公司(si)的副總告(gao)訴《每日經濟新聞》記(ji)者，“廊九條”的實施，或會將(jiang)置(zhi)業需求推向廊坊西和永清。長(chang)期(qi)看全(quan)國投(tou)資客可能(neng)會盯上(shang)燕郊(jiao)。畢竟燕郊(jiao)全(quan)款(kuan)買房(fang)不受影響，外(wai)地(di)一個(ge)(ge)(ge)家(jia)庭限購一套(tao)。之前是(shi)北京人(ren)來投(tou)資，下一個(ge)(ge)(ge)階段可能(neng)是(shi)全(quan)國的投(tou)資客更關注這(zhe)個(ge)(ge)(ge)區域。

燕郊一著名項目的營銷總監則認為，燕郊的購房者主要還是北京外溢的剛需購房人群，這些人占比85%以上。

那么燕郊房價是否還有上漲空間，上述副總直言，“燕郊房價短期到頂，徐尹路通車，京谷線動工北城還有一輪漲，M6線有明確消息，102國道年(nian)底前動工，南城和(he)大(da)廠(chang)會(hui)漲起來。”