◎馮焱東

房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)是一(yi)個特殊行業，政府調控(kong)(kong)對其健(jian)康發展非常(chang)重要(yao)(yao)。多(duo)年來，我國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行業經歷(li)了多(duo)次周期波動，政府調控(kong)(kong)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)經驗也在不斷成(cheng)熟，不過(guo)在有些(xie)方(fang)面仍需(xu)進(jin)一(yi)步(bu)探索和完(wan)善。根據香港(gang)特區政府的(de)(de)調控(kong)(kong)經驗和深圳等熱點城市調控(kong)(kong)的(de)(de)實(shi)際情況，筆(bi)者認為(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調控(kong)(kong)既要(yao)(yao)建(jian)(jian)立(li)長效機(ji)制(zhi)，又要(yao)(yao)建(jian)(jian)立(li)短(duan)效機(ji)制(zhi)，二(er)者缺一(yi)不可(ke)。

如果(guo)說短(duan)效(xiao)機(ji)制如同中醫講的(de)“急(ji)則(ze)治其標(biao)”，那長效(xiao)機(ji)制就是“緩則(ze)治其本(ben)”，長短(duan)結合即所(suo)謂“標(biao)本(ben)兼治”。

關于(yu)房(fang)地產調(diao)控(kong)的長效機制(zhi)(zhi)各界已經探討(tao)(tao)得比較(jiao)多(duo)，主(zhu)要措施(shi)有為部(bu)分中(zhong)低收入群體提供住房(fang)保障(zhang)，支持住房(fang)消費，抑制(zhi)(zhi)投資投機，開征物業稅增(zeng)加(jia)持有環節成本，實(shi)施(shi)差別化信貸政策等。本文(wen)想(xiang)重(zhong)點探討(tao)(tao)一下短效機制(zhi)(zhi)。

所謂短效機制，是指政府（中央(yang)和(he)地(di)方(fang)）與(yu)相(xiang)關部門針對房(fang)地(di)產市場(chang)的(de)激烈波(bo)動，或者市場(chang)已(yi)出現的(de)大(da)幅(fu)漲落苗頭，及時(shi)或提前(qian)出臺(tai)一些相(xiang)應措施(shi)，積極引導市場(chang)健康平(ping)穩發展，避免(mian)大(da)起大(da)落。短效機制也可(ke)以簡(jian)單理解為及時(shi)調控，與(yu)滯(zhi)后調控對立。

香港特區房地產發(fa)展的時間比較長，市場也經(jing)歷過多次大幅波動(dong)，政(zheng)府調(diao)控(kong)房地產的經(jing)驗相對(dui)成熟。雖然(ran)香港已經(jing)連續(xu)22年在“經(jing)濟自(zi)由(you)度指(zhi)數”排名中獲得第一，但(dan)即使在這樣(yang)一個全(quan)球(qiu)經(jing)濟自(zi)由(you)度最高的地方，特區政(zheng)府依然(ran)對(dui)樓(lou)市高度關注，頻(pin)頻(pin)表態(tai)或出手干預，可見調(diao)控(kong)對(dui)房地產是(shi)多么必要和重要。

僅在最近4年多以來，香(xiang)港(gang)特區(qu)政府(fu)對(dui)房(fang)地(di)產就(jiu)實施過額外加收(shou)買家印花稅(shui)、翻(fan)倍收(shou)取印花稅(shui)、調(diao)整按揭(jie)成數(shu)等多種手段。很難想(xiang)象，如果(guo)沒有特區(qu)政府(fu)連續(xu)7次出手調(diao)控(kong)，香(xiang)港(gang)房(fang)價會飆升到何(he)種程度，房(fang)價泡沫破滅后又會造(zao)成什么樣的后果(guo)。

香港特區政府(fu)財(cai)政司司長曾(ceng)俊(jun)華多次強(qiang)調(diao)調(diao)控(kong)的(de)“快”，其(qi)實就(jiu)是(shi)(shi)(shi)要有短(duan)效(xiao)機制，及(ji)時(shi)調(diao)控(kong)，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)給我們(men)的(de)一個重要經驗(yan)和啟(qi)示。這(zhe)方面內地與(yu)香港尚有一定差(cha)距，很(hen)值得學習(xi)借鑒(jian)。在(zai)很(hen)多情況(kuang)下，我們(men)的(de)調(diao)控(kong)措施還談不上及(ji)時(shi)調(diao)控(kong)，甚至有時(shi)還是(shi)(shi)(shi)滯后調(diao)控(kong)，其(qi)中一個原因就(jiu)是(shi)(shi)(shi)我們(men)還沒有建立短(duan)效(xiao)調(diao)控(kong)機制。

如何建立短效調控機制？筆者認為政府首先要對市場變化保持足夠敏感，能洞察市場主要矛盾，并及時采取足夠力度的反周期調控措施。

近(jin)年來(lai)(lai)房地產區域分(fen)(fen)(fen)化(hua)十(shi)分(fen)(fen)(fen)明顯，在全國(guo)整體(ti)以“去庫存”為(wei)主要基調的(de)(de)同(tong)(tong)時，一線城市(shi)和部分(fen)(fen)(fen)二線熱點城市(shi)如北京(jing)、環北京(jing)部分(fen)(fen)(fen)城市(shi)、上海、深(shen)圳、蘇州、南京(jing)、鄭州、廈門、合肥(fei)、南昌(chang)等地的(de)(de)樓市(shi)卻庫存告急，房價近(jin)1年多(duo)來(lai)(lai)呈現快速上漲之勢，到(dao)今年3月有的(de)(de)城市(shi)已(yi)經同(tong)(tong)比上漲30%以上。但(dan)多(duo)數(shu)城市(shi)的(de)(de)調控措施都(dou)是姍(shan)姍(shan)來(lai)(lai)遲，或者干脆沒出臺(tai)政策。

及(ji)時調控(kong)(kong)必須(xu)密切(qie)關注市(shi)場主要矛(mao)(mao)盾的變化。當前全國絕大(da)部分(fen)城(cheng)市(shi)的主要矛(mao)(mao)盾是供(gong)應(ying)過大(da)，所(suo)以政策(ce)是消化供(gong)應(ying)泡沫(mo)；而(er)一線和(he)部分(fen)二(er)線城(cheng)市(shi)的主要矛(mao)(mao)盾則是供(gong)不應(ying)求，房價(jia)過快上漲，調控(kong)(kong)政策(ce)應(ying)該及(ji)時轉變為擴(kuo)大(da)供(gong)應(ying)、防控(kong)(kong)房價(jia)泡沫(mo)，如不因(yin)城(cheng)施策(ce)，盲目(mu)執行(xing)中央去庫存政策(ce)，就會把大(da)方向搞反，甚至火上澆油。

在(zai)當前城市化快速發展之時，房價(jia)有易漲(zhang)難跌(die)、快漲(zhang)慢(man)跌(die)的特點(dian)，房價(jia)一(yi)旦快速上漲(zhang)，再回落到比較理(li)性(xing)的位置往往需(xu)要較長時間。所以(yi)在(zai)房價(jia)有過快上漲(zhang)苗頭的時候，能采取適當措施是最理(li)想的，把問題(ti)扼殺(sha)在(zai)萌(meng)芽(ya)狀態。

其次，建立調控(kong)(kong)短(duan)效(xiao)機制需(xu)要“常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)”使用部(bu)分調控(kong)(kong)工具(ju)(ju)。房地產調控(kong)(kong)有(you)(you)財稅、金融(rong)、法(fa)律(lv)、行(xing)政(zheng)、戶籍(ji)、土(tu)(tu)地等(deng)多種(zhong)方式，其中有(you)(you)些(xie)(xie)是快變量(liang)，有(you)(you)些(xie)(xie)是慢變量(liang)，有(you)(you)些(xie)(xie)手(shou)段(duan)可以常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)使用，有(you)(you)些(xie)(xie)不(bu)宜常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)使用。如法(fa)律(lv)工具(ju)(ju)有(you)(you)一定基礎性、嚴肅性，不(bu)宜常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)使用；但稅收、金融(rong)、行(xing)政(zheng)等(deng)快變量(liang)工具(ju)(ju)可以常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)使用，土(tu)(tu)地出讓等(deng)政(zheng)策(ce)也應該常(chang)(chang)(chang)態(tai)(tai)(tai)化(hua)使用，不(bu)過土(tu)(tu)地政(zheng)策(ce)見效(xiao)需(xu)要時間，不(bu)是快變量(liang)。

所(suo)謂常態化使用，是指中央和地方(fang)政府及相(xiang)關部門，根據房(fang)地產市場的激烈變(bian)化，及時應用某些工(gong)具(ju)特別(bie)是快變(bian)量(liang)(liang)工(gong)具(ju)對市場進行調(diao)控，并盡量(liang)(liang)預(yu)調(diao)微(wei)調(diao)，以達(da)到穩定供求關系和房(fang)價波(bo)動的目的。

調控(kong)之所以經常滯后，與金融等調控(kong)工(gong)(gong)具不能常態(tai)化使用也有(you)很(hen)大關系。如果(guo)我(wo)們及時看到了市場變化，但沒能很(hen)好地運用常態(tai)化、快(kuai)變量調控(kong)工(gong)(gong)具，就會出現最(zui)需要出手調控(kong)市場的(de)時候，我(wo)們卻只(zhi)成為旁觀者，任由情(qing)況(kuang)繼(ji)續(xu)惡化的(de)現象。

所以說金融(rong)、稅收(shou)、輿論、行政等快變(bian)量(liang)調控工具必須在(zai)需(xu)要時及時使用(yong)，這樣才(cai)有(you)可能駕馭住房地產這匹(pi)桀驁不馴、喜(xi)歡折騰的(de)烈馬(ma)。

最后，建立調(diao)控短效(xiao)機制(zhi)需要中央(yang)給(gei)地(di)方(fang)合(he)理授權(quan)(quan)，并厘清中央(yang)和(he)地(di)方(fang)政(zheng)府在調(diao)控方(fang)面的責權(quan)(quan)關系。調(diao)控必須貫徹(che)中央(yang)分類調(diao)控、因城施策的精神，應(ying)該賦予地(di)方(fang)政(zheng)府靈(ling)活使(shi)用(yong)房地(di)產方(fang)面金融和(he)稅收工具的權(quan)(quan)力，在市場需要時及(ji)時使(shi)用(yong)。

（作者為民生銀(yin)行地產研(yan)究院首席研(yan)究員）