◎張敬偉

分化依然是當前樓市基本的格局。

一(yi)線(xian)(xian)樓市(shi)虛熱、發(fa)燒(shao)(shao)引發(fa)治理者出手——由滬(hu)到深等(deng)一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)，連續(xu)出臺(tai)力(li)度(du)不同的限制(zhi)性調控舉措。即便(bian)如(ru)此，雖然坊間(jian)也鬧(nao)出一(yi)些傳聞(wen)，比如(ru)說某一(yi)線(xian)(xian)樓市(shi)有別墅一(yi)夜降價100多萬元等(deng)，但市(shi)場的基調應該還是確定的——即未來一(yi)段時間(jian)，一(yi)線(xian)(xian)樓市(shi)房價不可(ke)能陡(dou)降，只會(hui)(hui)從(cong)發(fa)燒(shao)(shao)到冷靜，整體趨勢會(hui)(hui)逐漸企穩(wen)。

中(zhong)國(guo)樓市(shi)的(de)主(zhu)旋律是(shi)不同線際的(de)城市(shi)分化(hua)嚴重——最近兩個(ge)月的(de)70城房價(jia)數(shu)據(ju)足以(yi)說明這(zhe)(zhe)一點(dian)。然而，其中(zhong)已經(jing)出現了(le)一些細微的(de)變化(hua)。除了(le)一線樓市(shi)的(de)高歌猛進以(yi)外(wai)，一些二線城市(shi)的(de)房價(jia)也(ye)受到了(le)“熱(re)傳導(dao)”。像杭(hang)州、南京、蘇州和合肥等(deng)城市(shi)，樓價(jia)漲勢明顯。而這(zhe)(zhe)也(ye)和三四(si)線樓市(shi)的(de)低迷形(xing)成了(le)鮮明對比。這(zhe)(zhe)從(cong)公積金“彈藥庫”告急的(de)情況可(ke)見端倪。

隨著各(ge)地(di)2015年住房(fang)公積金(jin)(jin)(jin)(jin)年報的(de)先(xian)后公布(bu)，上海、南京、福(fu)州、鄭州等城市先(xian)后傳出(chu)公積金(jin)(jin)(jin)(jin)當期繳存額“被(bei)貸空(kong)”的(de)消息。受樓市成交(jiao)增長(chang)影響(xiang)，公積金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)杠桿作用被(bei)進一步放大，對公積金(jin)(jin)(jin)(jin)貸款的(de)需求量(liang)在短(duan)期內(nei)也(ye)出(chu)現(xian)了猛增。出(chu)于資金(jin)(jin)(jin)(jin)池安全的(de)考(kao)慮，一些城市延長(chang)了公積金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)發(fa)放周(zhou)期。

除了部分省會城市(shi)，像蘇(su)州這樣經(jing)濟實力不(bu)俗、且和上(shang)海地緣(yuan)交(jiao)接的(de)地級(ji)市(shi)，公(gong)積金使用也(ye)出現告急(ji)的(de)情況。

一二線城(cheng)市均(jun)有(you)公積金告(gao)急(ji)的情(qing)況，折(zhe)射(she)出這些(xie)城(cheng)市樓市走熱(re)的基(ji)本面。但應(ying)該認識到，在各地執行(xing)相應(ying)的樓市調控措(cuo)施(shi)后(hou)，公積金告(gao)急(ji)的情(qing)況會適當緩解。

因此，所謂公積金告(gao)急的(de)樓(lou)市(shi)(shi)加(jia)杠桿，并非樓(lou)市(shi)(shi)本質(zhi)之憂，不(bu)過是一(yi)二線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)虛熱的(de)現象之擾(rao)而已。

樓(lou)市(shi)信貸，目前主要還(huan)是以商貸為主，公積金貸款(kuan)所占(zhan)比(bi)重還(huan)不是太高。而且，即(ji)使(shi)是樓(lou)市(shi)中(zhong)的(de)商業貸款(kuan)，在整個信貸市(shi)場中(zhong)的(de)占(zhan)比(bi)也不高，而且相當安全。

無論是(shi)中(zhong)國樓市(shi)發展的(de)(de)(de)黃(huang)金十年(nian)，抑或是(shi)近幾年(nian)的(de)(de)(de)調(diao)控期，全國房貸“斷供”的(de)(de)(de)現(xian)象都很少。在商貸利(li)率下(xia)探到“4時代”、公積金房貸利(li)率進入“3時代”之際，兩貸的(de)(de)(de)安全性還是(shi)有(you)保障的(de)(de)(de)。當然，如(ru)果(guo)一二(er)線樓市(shi)的(de)(de)(de)首付貸和(he)場外配資等市(shi)場亂象不(bu)徹底根除，這些城市(shi)也不(bu)排除發生中(zhong)國版(ban)樓市(shi)“次貸危機(ji)”的(de)(de)(de)可能性。

當前(qian)，少數一(yi)二線(xian)樓(lou)市的(de)公(gong)積金(jin)出(chu)現告急情(qing)況，符合這些(xie)城市的(de)樓(lou)市邏輯。因(yin)為這些(xie)樓(lou)市的(de)量(liang)價齊升(sheng)，不僅拉動了公(gong)積金(jin)貸款的(de)量(liang)，更增加了商業貸款的(de)量(liang)。這些(xie)城市的(de)公(gong)積金(jin)使用率提升(sheng)，也屬正(zheng)常的(de)市場行情(qing)。

不過(guo)公(gong)積(ji)(ji)金房貸使用率提高，并不意味著公(gong)積(ji)(ji)金池子的枯竭(jie)。

以(yi)上海(hai)(hai)為例，2015年(nian)上海(hai)(hai)公(gong)積金(jin)(jin)繳(jiao)存(cun)額880億，而發放(fang)額則超(chao)過1192億元，似乎存(cun)量(liang)不如放(fang)量(liang)，但(dan)據(ju)上海(hai)(hai)公(gong)積金(jin)(jin)年(nian)報披露，至(zhi)去年(nian)年(nian)底上海(hai)(hai)公(gong)積金(jin)(jin)繳(jiao)存(cun)總額6096億元，繳(jiao)存(cun)余額仍有2822億元。因此從長期看，公(gong)積金(jin)(jin)資(zi)金(jin)(jin)池不會出現所(suo)謂的(de)枯竭。

至于有(you)些城市延緩(huan)發放公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款，要(yao)(yao)么(me)是配合(he)新的樓市調控，要(yao)(yao)么(me)是基于公(gong)(gong)積(ji)金(jin)資金(jin)池安(an)全風險防控的自然反應。

基于此(ci)，無(wu)論一線(xian)樓市(shi)(shi)還(huan)是二線(xian)樓市(shi)(shi)，公(gong)(gong)積金(jin)“被貸(dai)(dai)空”都(dou)屬(shu)于市(shi)(shi)場(chang)偽命題。至于去(qu)庫存壓力較大的三四(si)線(xian)城市(shi)(shi)，公(gong)(gong)積金(jin)房貸(dai)(dai)使用(yong)率(lv)并不算高。因此(ci)，基于樓市(shi)(shi)分化的市(shi)(shi)場(chang)情勢(shi)，未來三四(si)線(xian)城市(shi)(shi)公(gong)(gong)積金(jin)房貸(dai)(dai)寬松(song)政策(ce)(ce)還(huan)有釋放空間。畢竟，公(gong)(gong)積金(jin)除了市(shi)(shi)場(chang)功能，還(huan)有相應的公(gong)(gong)共屬(shu)性，三四(si)線(xian)城市(shi)(shi)的治理者，應該將公(gong)(gong)積金(jin)房貸(dai)(dai)政策(ce)(ce)用(yong)足、用(yong)好。

當然，在(zai)(zai)一線(xian)城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)政策緊(jin)縮的情況(kuang)下，公積金房貸的空間也(ye)被擠壓(ya)，二(er)線(xian)城市(shi)(shi)在(zai)(zai)公積金使用(yong)方面也(ye)需(xu)要遵循市(shi)(shi)場節奏而行。

當前樓(lou)市(shi)(shi)(shi)，兩種跡象值得關注：一是樓(lou)市(shi)(shi)(shi)線(xian)際(ji)傳(chuan)導的(de)市(shi)(shi)(shi)場效應(ying)是不是可持續——2月(yue)份的(de)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)大勢表(biao)明，已經形成(cheng)了(le)一線(xian)到二線(xian)的(de)正面(mian)傳(chuan)導。但是一線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)開(kai)始新的(de)調(diao)控政策以后，二線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)還能否接(jie)力傳(chuan)導至(zhi)三四線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)？

二(er)是如何通(tong)過更(geng)多(duo)的(de)政策刺激去催化三(san)四線樓(lou)市(shi)(shi)的(de)高庫存？這些政策刺激是否會消解(jie)一線樓(lou)市(shi)(shi)新調(diao)控政策的(de)努力。如何處理好樓(lou)市(shi)(shi)分化和(he)市(shi)(shi)場兩重天的(de)矛盾，是當前政策層面要繼續思(si)考的(de)命題。

至于樓(lou)市公(gong)積金使用率的高低，只是樓(lou)市情態的現(xian)實鏡(jing)像，不必(bi)過度擔(dan)心。

（作者為察哈爾學會研究員）