◎馮焱東

房(fang)地產是一(yi)(yi)個特殊行業，政府調(diao)(diao)控(kong)對其健康(kang)發展(zhan)非常重要。多(duo)年來，我國(guo)房(fang)地產行業經歷了(le)多(duo)次周期波(bo)動，政府調(diao)(diao)控(kong)房(fang)地產的經驗(yan)也(ye)在(zai)不(bu)斷成熟，不(bu)過在(zai)有(you)些方(fang)面(mian)仍需進一(yi)(yi)步探索和(he)完善(shan)。根據香港特區政府的調(diao)(diao)控(kong)經驗(yan)和(he)深圳(zhen)等熱點城(cheng)市調(diao)(diao)控(kong)的實際情況，筆者認為(wei)房(fang)地產調(diao)(diao)控(kong)既要建立長效機制，又(you)要建立短效機制，二者缺一(yi)(yi)不(bu)可。

如果說短(duan)效(xiao)(xiao)機(ji)制如同中(zhong)醫講的“急則(ze)治(zhi)其標(biao)”，那長(chang)效(xiao)(xiao)機(ji)制就是(shi)“緩則(ze)治(zhi)其本”，長(chang)短(duan)結合即所(suo)謂“標(biao)本兼治(zhi)”。

關(guan)于房(fang)(fang)地產調控(kong)的長效機(ji)制各界已經探討(tao)得比較多，主(zhu)要措施有為(wei)部(bu)分中低收入群體提供住房(fang)(fang)保障，支(zhi)持住房(fang)(fang)消費，抑制投(tou)資投(tou)機(ji)，開(kai)征物業稅增加持有環節成(cheng)本，實施差別(bie)化信貸政策(ce)等。本文想重點探討(tao)一下短效機(ji)制。

所謂短效(xiao)(xiao)機(ji)制，是指政府(fu)（中央和(he)地(di)方(fang)）與(yu)相關部門(men)針對房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)激烈波動，或者市(shi)(shi)場(chang)已出(chu)現的(de)大(da)幅漲落苗頭，及時或提前出(chu)臺一(yi)些相應措施，積極(ji)引導市(shi)(shi)場(chang)健(jian)康平穩發展，避免大(da)起大(da)落。短效(xiao)(xiao)機(ji)制也可以簡單理解(jie)為及時調控，與(yu)滯(zhi)后(hou)調控對立。

香港特(te)區房(fang)地(di)產發展的(de)(de)時間比較長，市場也(ye)經(jing)歷過多(duo)次(ci)大幅波動(dong)，政(zheng)府調(diao)控房(fang)地(di)產的(de)(de)經(jing)驗(yan)相對(dui)成(cheng)熟。雖(sui)然(ran)香港已經(jing)連續22年在(zai)“經(jing)濟(ji)自(zi)由度指數(shu)”排(pai)名中獲得第一，但即(ji)使在(zai)這(zhe)樣一個(ge)全球(qiu)經(jing)濟(ji)自(zi)由度最高(gao)的(de)(de)地(di)方(fang)，特(te)區政(zheng)府依(yi)然(ran)對(dui)樓市高(gao)度關注，頻(pin)頻(pin)表態或出手干預(yu)，可(ke)見(jian)調(diao)控對(dui)房(fang)地(di)產是(shi)多(duo)么必(bi)要和重要。

僅在(zai)最近4年多以來，香(xiang)港特區(qu)政府(fu)對房地產就實施(shi)過(guo)額外加(jia)收買家印花稅、翻倍收取印花稅、調(diao)整按揭成(cheng)(cheng)數(shu)等多種(zhong)手段。很難想象，如果(guo)(guo)沒有特區(qu)政府(fu)連續7次出手調(diao)控，香(xiang)港房價(jia)會飆升到(dao)何種(zhong)程度，房價(jia)泡沫破滅后又(you)會造成(cheng)(cheng)什么樣的后果(guo)(guo)。

香港特(te)區政(zheng)府財政(zheng)司(si)司(si)長(chang)曾俊華多次強調(diao)調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)的(de)(de)“快”，其實就是(shi)要(yao)有(you)短效機(ji)(ji)制，及時(shi)調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)，這是(shi)給我們的(de)(de)一個(ge)重要(yao)經(jing)驗和啟示。這方面(mian)內(nei)地與香港尚有(you)一定差(cha)距(ju)，很值得學習借鑒。在很多情況下，我們的(de)(de)調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)措(cuo)施還談不上及時(shi)調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)，甚(shen)至有(you)時(shi)還是(shi)滯后調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)，其中一個(ge)原因(yin)就是(shi)我們還沒有(you)建(jian)立短效調(diao)控(kong)(kong)(kong)(kong)機(ji)(ji)制。

如(ru)何建立短效調控機制？筆者認為政府首先要(yao)對(dui)市場變化保持足夠(gou)敏感，能洞察(cha)市場主要(yao)矛盾，并及時采取(qu)足夠(gou)力度(du)的(de)反周期(qi)調控措(cuo)施。

近年來(lai)房(fang)地產區域分(fen)化(hua)十分(fen)明(ming)顯，在全(quan)國整體以“去庫存”為主要基調(diao)的(de)(de)(de)同時，一線城(cheng)市(shi)和部分(fen)二線熱點城(cheng)市(shi)如北(bei)京(jing)、環北(bei)京(jing)部分(fen)城(cheng)市(shi)、上(shang)海(hai)、深圳(zhen)、蘇州、南京(jing)、鄭州、廈門、合肥(fei)、南昌等(deng)地的(de)(de)(de)樓(lou)市(shi)卻(que)庫存告急，房(fang)價(jia)近1年多來(lai)呈現快速(su)上(shang)漲之勢，到今年3月有的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)已經同比上(shang)漲30%以上(shang)。但多數城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)調(diao)控措施都是姍姍來(lai)遲，或(huo)者干脆沒出臺(tai)政策。

及(ji)時調(diao)控必須密(mi)切關注市(shi)場主要(yao)矛盾的(de)變化(hua)(hua)。當前全國絕大部分城市(shi)的(de)主要(yao)矛盾是(shi)供(gong)(gong)應(ying)(ying)過大，所以政(zheng)策(ce)是(shi)消化(hua)(hua)供(gong)(gong)應(ying)(ying)泡沫(mo)；而一線和(he)部分二(er)線城市(shi)的(de)主要(yao)矛盾則是(shi)供(gong)(gong)不應(ying)(ying)求(qiu)，房(fang)價(jia)過快(kuai)上漲(zhang)，調(diao)控政(zheng)策(ce)應(ying)(ying)該及(ji)時轉變為擴(kuo)大供(gong)(gong)應(ying)(ying)、防控房(fang)價(jia)泡沫(mo)，如不因城施策(ce)，盲目執行中央去(qu)庫存(cun)政(zheng)策(ce)，就會把大方向搞反，甚(shen)至(zhi)火(huo)上澆(jiao)油。

在(zai)當前城市化快(kuai)速發(fa)展之時，房(fang)價有易(yi)漲難跌(die)、快(kuai)漲慢跌(die)的特點，房(fang)價一旦快(kuai)速上漲，再回(hui)落到比較理性(xing)的位置(zhi)往往需要較長時間。所以在(zai)房(fang)價有過快(kuai)上漲苗頭(tou)的時候，能采(cai)取適當措施是最理想(xiang)的，把問題扼殺在(zai)萌芽狀態(tai)。

其次，建立調控短效(xiao)機制需要(yao)“常(chang)態(tai)化”使用(yong)部分調控工具(ju)。房地(di)產調控有(you)(you)財稅、金融、法律(lv)、行政、戶籍、土(tu)(tu)地(di)等(deng)多種(zhong)方式，其中有(you)(you)些(xie)是快(kuai)變(bian)量(liang)，有(you)(you)些(xie)是慢變(bian)量(liang)，有(you)(you)些(xie)手段可以常(chang)態(tai)化使用(yong)，有(you)(you)些(xie)不(bu)(bu)宜(yi)常(chang)態(tai)化使用(yong)。如(ru)法律(lv)工具(ju)有(you)(you)一定基礎性(xing)、嚴(yan)肅(su)性(xing)，不(bu)(bu)宜(yi)常(chang)態(tai)化使用(yong)；但稅收、金融、行政等(deng)快(kuai)變(bian)量(liang)工具(ju)可以常(chang)態(tai)化使用(yong)，土(tu)(tu)地(di)出讓等(deng)政策也應(ying)該(gai)常(chang)態(tai)化使用(yong)，不(bu)(bu)過(guo)土(tu)(tu)地(di)政策見(jian)效(xiao)需要(yao)時間，不(bu)(bu)是快(kuai)變(bian)量(liang)。

所謂(wei)常態化使用，是(shi)指中(zhong)央和地方政府及相關(guan)部門，根據房地產市(shi)場(chang)的激烈變化，及時應用某些工具特別是(shi)快變量工具對(dui)市(shi)場(chang)進行調控，并盡量預調微調，以達到穩(wen)定供求關(guan)系(xi)和房價波動的目的。

調控之所以經常(chang)滯后，與(yu)金融(rong)等調控工具(ju)不能常(chang)態化使用也有很大關系。如果我們(men)及(ji)時看到了市(shi)場變(bian)化，但沒能很好地(di)運用常(chang)態化、快變(bian)量調控工具(ju)，就會出現最需要出手調控市(shi)場的時候，我們(men)卻只成(cheng)為旁觀(guan)者，任由情況(kuang)繼續惡化的現象。

所以說金(jin)融、稅收、輿論、行政等(deng)快(kuai)變量調(diao)控(kong)工具必(bi)須在需要時(shi)及(ji)時(shi)使用，這樣才(cai)有(you)可能駕馭住房(fang)地(di)產(chan)這匹(pi)桀驁不馴、喜(xi)歡折騰的烈馬。

最后(hou)，建立調(diao)(diao)控(kong)(kong)短效機制需要(yao)中(zhong)(zhong)央(yang)給地(di)方(fang)(fang)(fang)合理(li)授權，并厘清(qing)中(zhong)(zhong)央(yang)和(he)(he)地(di)方(fang)(fang)(fang)政府(fu)在(zai)調(diao)(diao)控(kong)(kong)方(fang)(fang)(fang)面的(de)責權關系。調(diao)(diao)控(kong)(kong)必須貫徹中(zhong)(zhong)央(yang)分(fen)類調(diao)(diao)控(kong)(kong)、因城(cheng)施策的(de)精(jing)神，應該賦予(yu)地(di)方(fang)(fang)(fang)政府(fu)靈活使(shi)用(yong)房地(di)產(chan)方(fang)(fang)(fang)面金融和(he)(he)稅(shui)收(shou)工(gong)具(ju)的(de)權力(li)，在(zai)市場需要(yao)時及時使(shi)用(yong)。

（作者為民生銀行(xing)地產研(yan)究(jiu)院(yuan)首席(xi)研(yan)究(jiu)員）