◎李宇嘉

滬深(shen)(shen)樓市新政(zheng)“落(luo)地(di)”后(hou)，市場(chang)調整明顯(xian)。中原地(di)產的數據顯(xian)示，新政(zheng)首周(zhou)，上海(hai)新房(fang)(fang)成(cheng)交面積比(bi)前(qian)一周(zhou)下(xia)(xia)跌60.4%，成(cheng)交均(jun)價(jia)環比(bi)下(xia)(xia)跌了(le)3.4%；而深(shen)(shen)圳新房(fang)(fang)成(cheng)交652套、7.05萬平方米，分別下(xia)(xia)滑(hua)16%和(he)15.7%，這已經是(shi)深(shen)(shen)圳新房(fang)(fang)成(cheng)交量連續(xu)5周(zhou)下(xia)(xia)滑(hua)。二手住房(fang)(fang)市場(chang)調整幅度更大(da)，新政(zheng)首周(zhou)，滬深(shen)(shen)兩地(di)二手住房(fang)(fang)成(cheng)交量分別下(xia)(xia)跌30%和(he)50%，掛牌價(jia)下(xia)(xia)調幅度在5%~10%。

從二手房上門量、盤客比（放盤量/看房量）、議(yi)價(jia)空間等前瞻(zhan)性指(zhi)標(biao)看，當(dang)前市場與新政前差別(bie)很大。

綜合各機(ji)構判(pan)斷(duan)和筆(bi)者(zhe)市(shi)場調研，未(wei)來滬(hu)深(shen)樓(lou)市(shi)成交(jiao)量(liang)回(hui)調30%~50%是大(da)概率事件，價格得不到量(liang)的(de)支撐，也會明(ming)顯下(xia)(xia)調。成交(jiao)量(liang)下(xia)(xia)滑較大(da)不能完全認為是政(zheng)策(ce)的(de)原因。相比過去“10年9調”，此輪滬(hu)深(shen)樓(lou)市(shi)新(xin)(xin)(xin)政(zheng)算(suan)是“溫柔的(de)一(yi)刀”。新(xin)(xin)(xin)政(zheng)最大(da)的(de)特征(zheng)就是收緊非(fei)戶籍(ji)人口購(gou)房，但(dan)滬(hu)深(shen)兩地非(fei)戶籍(ji)人口購(gou)房占比分別僅為40%和35%。另外，并無政(zheng)策(ce)限制的(de)北京，4月以來二手房市(shi)場新(xin)(xin)(xin)增客源和房源分別下(xia)(xia)降12.4%和9.4%，新(xin)(xin)(xin)增客源已連續5周下(xia)(xia)滑。

因此(ci)，滬深樓(lou)市回調(diao)的(de)(de)(de)根(gen)本原因在于市場(chang)預期改(gai)變。每一(yi)次(ci)實施緊縮性(xing)的(de)(de)(de)政(zheng)策，預期都會被沖(chong)擊，這(zhe)與我國樓(lou)市特征有(you)關。對(dui)房企、中介、有(you)產者等市場(chang)主體(ti)來說，樓(lou)市景氣(qi)上升的(de)(de)(de)“正外部(bu)性(xing)”很強，所以往往樓(lou)市過度景氣(qi)、出(chu)(chu)現口(kou)口(kou)相傳的(de)(de)(de)泡(pao)沫論調(diao)后，監管部(bu)門(men)才(cai)會出(chu)(chu)面(mian)。此(ci)時，滯后的(de)(de)(de)政(zheng)策給敏感脆弱的(de)(de)(de)市場(chang)傳達了一(yi)個不妙(miao)的(de)(de)(de)信號，加上樓(lou)市信息嚴重(zhong)不對(dui)稱，草根(gen)需求端開始出(chu)(chu)現濃(nong)重(zhong)的(de)(de)(de)觀望氛圍，表(biao)現在成(cheng)交量(liang)驟降(jiang)以及價(jia)格回調(diao)。

至于此次(ci)滬深(shen)(shen)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)調整，市(shi)(shi)(shi)場(chang)預期(qi)改變(bian)可能更加(jia)明顯(xian)。滬深(shen)(shen)樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)新政出爐(lu)前，有關樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)泡(pao)沫傳言甚(shen)囂塵上。首先(xian)，目(mu)前一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價(jia)已經堪比(bi)倫(lun)敦等國際大(da)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，但居民收入(ru)僅為這些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的1/5~1/4；其次(ci)，按常住(zhu)人口計算(suan)，京(jing)滬深(shen)(shen)房價(jia)收入(ru)比(bi)在20~30倍，意味著絕(jue)大(da)多數“剛需(xu)”已經不具備房價(jia)支付能力了；再次(ci)，一(yi)年時間內(nei)，滬深(shen)(shen)房價(jia)出現了40%左右(you)的大(da)漲，這是(shi)史無前例的，投機炒作(zuo)需(xu)求(qiu)泛濫、場(chang)外加(jia)杠桿嚴重。據悉，在2015年四季度，深(shen)(shen)圳(zhen)投資性(xing)購房占比(bi)在40%左右(you)。因此，樓(lou)(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)泡(pao)沫化是(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)主流(liu)論調。

因此，新(xin)政給市場(chang)傳達了“擠泡沫”的(de)信(xin)號，這不(bu)僅加(jia)(jia)劇需求端“等(deng)等(deng)看”的(de)氛(fen)圍，也促使一(yi)部分人增加(jia)(jia)掛牌、降低掛牌價。2015年，深(shen)圳房貸(dai)平(ping)均成數為6.3成，很多人通過場(chang)外配資獲得首(shou)套(tao)房資格，變(bian)相加(jia)(jia)杠桿(gan)。近期，深(shen)圳嚴格控制首(shou)付加(jia)(jia)杠桿(gan)，樓市明顯(xian)回(hui)調(diao)在情理(li)之(zhi)中。

但(dan)筆者(zhe)認為，此次新政依然(ran)重在抑制需求端，沒(mei)有觸及一(yi)線城市(shi)樓市(shi)這(zhe)盤大棋的“急(ji)所(suo)”，如政策導向、貨(huo)幣環境(jing)、資(zi)產配置等，不會對一(yi)線城市(shi)樓市(shi)中長期趨(qu)勢產生影響(xiang)。

“十三五(wu)”及未來，供給側做減法(fa)(fa)與需(xu)求側做加法(fa)(fa)是經(jing)濟主基(ji)調，樓市去(qu)庫存要承接去(qu)產(chan)能騰出來的(de)杠桿(gan)(gan)，以(yi)熨平(ping)去(qu)產(chan)能、去(qu)杠桿(gan)(gan)的(de)陣痛。在(zai)需(xu)求側做加法(fa)(fa)就需(xu)要偏寬松的(de)貨(huo)幣環境。

在貨(huo)(huo)幣寬松(song)周期(qi)疊加鼓勵老百姓(xing)加杠桿，樓市(shi)(shi)景(jing)氣(qi)是必然(ran)的(de)，這與(yu)人口紅利是否(fou)結(jie)束(shu)、基本住房(fang)需(xu)求有沒有解決等沒有關系。只(zhi)要貨(huo)(huo)幣不(bu)收(shou)緊(jin)(jin)，資(zi)金易(yi)于獲得、利率很(hen)低，樓市(shi)(shi)景(jing)氣(qi)回升就(jiu)不(bu)會結(jie)束(shu)。在去(qu)產能(neng)、去(qu)杠桿完(wan)成之前(qian)，樓市(shi)(shi)托底功(gong)能(neng)不(bu)變，貨(huo)(huo)幣政策(ce)收(shou)緊(jin)(jin)概率不(bu)大，樓市(shi)(shi)景(jing)氣(qi)周期(qi)也就(jiu)不(bu)會結(jie)束(shu)。

但是(shi)(shi)，盡管貨幣寬(kuan)松，有效(xiao)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)供給仍嚴重不足。2015年，全國(guo)新增(zeng)社(she)會(hui)融資(zi)(zi)(zi)(zi)15.4萬億(yi)元(yuan)，國(guo)企(qi)新增(zeng)負債(zhai)超過12萬億(yi)元(yuan)，2/3的(de)信貸(dai)流(liu)向國(guo)企(qi)及地方平臺。但是(shi)(shi)，國(guo)有控股企(qi)業2015年實現利潤1.09萬億(yi)元(yuan)，信貸(dai)投放(fang)對于(yu)有效(xiao)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)形(xing)成的(de)作用不大(da)，這是(shi)(shi)全社(she)會(hui)普(pu)遍(bian)面臨“信貸(dai)寬(kuan)、資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)配置荒”的(de)根源(yuan)，也是(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)變(bian)著法子回(hui)流(liu)銀(yin)行(xing)、銀(yin)行(xing)理財和同業資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)居高不下、資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)金(jin)融體系內“空轉”的(de)原因。因此，社(she)會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)急(ji)需要(yao)尋找(zhao)避難所。

當安全(quan)資產極度匱乏時，體制(zhi)優勢最(zui)(zui)集(ji)中的(de)地方也是(shi)資金最(zui)(zui)安全(quan)的(de)地方。一線城市(shi)集(ji)中了(le)全(quan)國(guo)20%的(de)公共資源、就(jiu)業機會、現代化成(cheng)果，房(fang)子則(ze)毫(hao)無疑(yi)問(wen)是(shi)這種優勢的(de)最(zui)(zui)佳(jia)載體。因此，全(quan)社會資金對一線城市(shi)樓(lou)市(shi)的(de)追逐不(bu)會改變，特別是(shi)在(zai)貨幣寬松大周期不(bu)結(jie)束(shu)的(de)情況下。

（作者為深(shen)圳(zhen)市房(fang)地(di)產研(yan)究中心研(yan)究員）