每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 木山(shan)    

每經記者(zhe) 木山（化名）

2016年春節前后，如果有什么比(bi)北(bei)京(jing)的氣溫躥升得更快，就得數北(bei)京(jing)樓(lou)市了(le)。

“我們(men)曾在(zai)2月(yue)份交(jiao)易(yi)了一(yi)套房子，一(yi)夜間(jian)漲了70萬(wan)，最(zui)終(zhong)還能完成交(jiao)易(yi)。這(zhe)本來(lai)就是個不正常的(de)市場。”我愛我家(jia)望京地(di)區的(de)房產經理張明告訴《每日經濟新聞》記者，以總(zong)價(jia)300萬(wan)元左右(you)的(de)房源來(lai)看，在(zai)望京這(zhe)邊可選擇的(de)空間(jian)并不大，單(dan)價(jia)一(yi)般在(zai)5萬(wan)/平(ping)方米(mi)左右(you)，比去年漲了近(jin)1萬(wan)元。

經過春節前后一(yi)輪價格調(diao)整，北(bei)京樓市現在到(dao)底(di)處于(yu)什么狀況？是(shi)(shi)繼續上漲還是(shi)(shi)逐漸回落(luo)，是(shi)(shi)觀望等待(dai)還是(shi)(shi)換(huan)手頻(pin)繁？

4月初，記者分別對中關村、國貿、望京(jing)(jing)等(deng)區域的房(fang)產(chan)市場展開調查，嘗試為(wei)(wei)北(bei)京(jing)(jing)樓市“測體溫(wen)”。與今(jin)年(nian)2、3月份(fen)買房(fang)客(ke)戶人滿(man)為(wei)(wei)患相比，進(jin)入4月后(hou)，一(yi)些中介門(men)店顯得冷清了不(bu)少(shao)，但(dan)房(fang)價依然堅(jian)挺(ting)。

400萬起 學區房改按套賣

中關(guan)村，既是科技創新的(de)代名(ming)(ming)詞，也是優質教(jiao)育(yu)資源的(de)匯(hui)聚(ju)地——中關(guan)村第一小(xiao)學、第二小(xiao)學、第三小(xiao)學等都是北(bei)京市知名(ming)(ming)的(de)小(xiao)學，在小(xiao)學就近(jin)免(mian)試入學的(de)政策下，學區(qu)房自然成為中關(guan)村一些小(xiao)區(qu)頭上特有的(de)光環。

我愛我家中(zhong)關村某店(dian)面的(de)房(fang)產經理(li)王紅向《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)介紹，中(zhong)關村第一(yi)、第二小學附近(jin)的(de)學區房(fang)，單價(jia)(jia)一(yi)般在(zai)(zai)每平方米(mi)10萬(wan)元(yuan)以上，即使稍差(cha)一(yi)點(dian)的(de)學校(xiao)學區房(fang)單價(jia)(jia)也(ye)超過(guo)8萬(wan)元(yuan)。而在(zai)(zai)去(qu)年底，同樣位置每平方米(mi)報價(jia)(jia)大約是6萬(wan)~7萬(wan)元(yuan)。

從王(wang)紅(hong)向記者推薦的房源來看，面積一般都是30~55平方(fang)米不等，總價(jia)多在500萬元左右，唯一一套低于400萬元的房源，業主要求全款支(zhi)付。即便是房價(jia)上漲較快，但(dan)成交(jiao)依然火(huo)爆。王(wang)紅(hong)說：“春節后(hou)，我(wo)們(men)的成交(jiao)量同比(bi)增加(jia)了1.5倍(bei)。”

在(zai)距離中關村(cun)不到(dao)(dao)1000米的(de)(de)蘇州街，同樣算學區(qu)房(fang)的(de)(de)熱點地(di)區(qu)之一(yi)(yi)，但房(fang)價(jia)比中關村(cun)明(ming)顯(xian)低了(le)一(yi)(yi)些，均(jun)價(jia)在(zai)每平方米7萬(wan)元(yuan)左(zuo)右(you)。但這(zhe)并(bing)不意(yi)味著在(zai)這(zhe)里可以輕易(yi)買到(dao)(dao)總價(jia)在(zai)300萬(wan)元(yuan)以下的(de)(de)房(fang)子。

主營(ying)蘇州街(jie)附近樓盤的鏈家地產(chan)房產(chan)經(jing)理李君對(dui)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者說，300多萬(wan)(wan)的房源很少，一居室不論大小(xiao)論套(tao)，基本上都是(shi)一套(tao)400萬(wan)(wan)起。

買學(xue)區(qu)房只是為了孩子上學(xue)，過幾(ji)年一般就會賣掉，很難持續(xu)自住(zhu)。一位知情人(ren)士稱，賣學(xue)區(qu)房實(shi)際上是賣學(xue)區(qu)名額，房產經(jing)紀人(ren)該叫教(jiao)育經(jing)紀人(ren)更準確。

實際上(shang)，針對(dui)學區房房價炒作問題，今年2月，教育部(bu)辦公廳曾下(xia)發通知(zhi)，明確(que)提出在教育資源(yuan)配置(zhi)不均衡、擇(ze)校沖動強烈的(de)地方，根(gen)據實際情況積(ji)極穩妥采取多(duo)校劃片。多(duo)校劃片會將熱點小學、初中分(fen)散至(zhi)各片區，確(que)保各片區間大(da)致(zhi)均衡。

在業界看來，這一文(wen)件釋(shi)放出了(le)很明確的(de)政策信號(hao)，未來學(xue)區房(fang)(fang)(fang)的(de)光(guang)環將會逐漸(jian)褪去。但記者采訪到的(de)多家(jia)房(fang)(fang)(fang)產中介認為，從成交量、業主報價(jia)等(deng)情(qing)況分(fen)析，越(yue)往后價(jia)格依舊會越(yue)高，沒有顯示出因為政策原因而(er)造成學(xue)區房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)價(jia)下降(jiang)的(de)跡象。

約號過戶 排隊得等一個月后

小鄧夫(fu)婦是(shi)在(zai)北京的上班族，本來兩人(ren)(ren)在(zai)河(he)北已(yi)買(mai)了一套房(fang)子，去年(nian)隨著女兒降生(sheng)，兩人(ren)(ren)開始談(tan)論是(shi)否該在(zai)北京買(mai)房(fang)。

“我們上午去北京南城看(kan)了一(yi)套房子(zi)，感覺還比較(jiao)滿意，價錢也(ye)可以接受，中午就讓房產(chan)中介約(yue)業主面談，下午就簽訂了相關合(he)同。”小(xiao)鄧笑稱(cheng)，體驗了一(yi)回買房像去菜(cai)市場買菜(cai)的感覺，這并非是(shi)自己有錢，也(ye)不(bu)是(shi)一(yi)時沖(chong)動，而是(shi)感覺合(he)適(shi)就買了。最(zui)近一(yi)段時間(jian)，周圍的朋友也(ye)都在買房，很多都是(shi)看(kan)好就快速簽合(he)同。

中原地產研究部統計數據顯示(shi)：3月（未到月末）北(bei)京二手房(fang)累(lei)計成交就已高(gao)達29925套(tao)，全月肯定將突破(po)3萬套(tao)，這也將是2013年(nian)3月43780套(tao)后的最高(gao)紀錄。

鏈家研究院給出的(de)統計數據(ju)大致相同，3月(yue)北京二手住宅網簽量32009套，環(huan)比(bi)上(shang)漲111.3%，同比(bi)上(shang)漲193.3%。

對當月(yue)市場的(de)火爆，張明感受很深，他說(shuo)2、3月(yue)份北京房(fang)價瘋漲時，根(gen)本忙不過來(lai)，不可能像現在一(yi)(yi)樣還能接待記(ji)者(zhe)，大家都在帶客戶看(kan)(kan)房(fang)，只(zhi)要有房(fang)源就有客戶來(lai)看(kan)(kan)，一(yi)(yi)般看(kan)(kan)完房(fang)子基本就能定下。

張明介紹(shao)，3月有一(yi)(yi)天(tian)下午(wu)，他帶一(yi)(yi)個客(ke)(ke)戶看(kan)一(yi)(yi)套總價320萬(wan)元的房子，當時是客(ke)(ke)戶說要和老(lao)公商量一(yi)(yi)下，結果(guo)再打電(dian)話來業主(zhu)(zhu)已(yi)經加了(le)價，客(ke)(ke)戶也同意馬上加2萬(wan)元，讓(rang)業主(zhu)(zhu)簽合同，但就這樣還是沒(mei)能搶過別人。后來再過兩天(tian)，這名客(ke)(ke)戶又來看(kan)了(le)其(qi)他房源，這回吸取了(le)教訓(xun)，當天(tian)就跟業主(zhu)(zhu)談好(hao)，第(di)二天(tian)就交了(le)定金。

對此，中(zhong)原地產的房產經紀人鄭浩(hao)告(gao)訴記者，現在(zai)北京(jing)房產交易量很大，辦理(li)的窗口每天(tian)都在(zai)排(pai)長隊，早上6點過(guo)去的話，都要排(pai)到下(xia)午。“目前過(guo)戶的號只能約5月(yue)10日(ri)之后的，比如4月(yue)初看房，4月(yue)中(zhong)旬走(zou)手續，等過(guo)完戶就得到6月(yue)下(xia)旬了(le)。”

房源收緊 市場觀望周期變長

“今年2、3月(yue)份(fen)業(ye)主普(pu)遍(bian)都是不誠心(xin)賣房的(de)，他報個(ge)價你接(jie)受后(hou)他就漲價，你再(zai)接(jie)受他再(zai)漲價，漲到你不買為止(zhi)，那時候差(cha)不多一天一個(ge)價。”位于(yu)團結湖的(de)鏈家房產(chan)經紀人王朋對(dui)《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者說，2月(yue)份(fen)，附近的(de)小(xiao)區平(ping)均每(mei)星(xing)期(qi)單價就漲1000元(yuan)，一個(ge)月(yue)漲了5000元(yuan)左右，3月(yue)初到現在大概也有1000多元(yuan)的(de)漲幅。

根據(ju)鏈(lian)家研究院統計，今年3月北京(jing)二手住宅(zhai)成交均價為39286元/平方(fang)米，環比上(shang)(shang)漲14.5%，同比上(shang)(shang)漲4.3%。

對此，鏈(lian)家分(fen)析，一方面(mian)改善性需求主導下(xia)的(de)成(cheng)交(jiao)結構拉高了均價(jia)，城(cheng)(cheng)(cheng)區（東城(cheng)(cheng)(cheng)、西城(cheng)(cheng)(cheng)、海淀、朝陽、石景山、豐臺）的(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)占比較(jiao)上月增長了1.03%、總價(jia)600萬以上的(de)大(da)戶型、高質(zhi)量(liang)二手房成(cheng)交(jiao)占比較(jiao)上月增加2.06%；另(ling)一方面(mian)價(jia)格也存在實質(zhi)性的(de)上調，賣方市(shi)場推高了業主的(de)心理(li)預期，使得成(cheng)交(jiao)價(jia)達到歷史高位。

張明認為(wei)，北京出臺的房(fang)產(chan)限(xian)購令(ling)始于2010年(nian)，對(dui)外地在京工作的人而言，從去年(nian)開始剛好達到滿足(zu)連續5年(nian)繳納(na)社保(bao)或個(ge)稅(shui)的條件，使(shi)得這(zhe)部分購房(fang)剛需集(ji)中釋放(fang)出來。再加上受央行降息利(li)好政策影響，推(tui)動(dong)房(fang)產(chan)市場(chang)需求旺(wang)盛。

很(hen)顯然，正是因為需求量大才使(shi)得業主有了漲(zhang)(zhang)價的(de)(de)底(di)氣。但在(zai)經歷了一段時間的(de)(de)快速(su)上漲(zhang)(zhang)之后，3月底(di)以(yi)來，房價進入了平穩期。

不過，受前段時間房價(jia)上(shang)漲影響(xiang)，一旦價(jia)格進入(ru)平穩期后，業主(zhu)對(dui)市場的(de)觀望(wang)心態越發明顯。記者在國(guo)貿、團(tuan)結湖(hu)、望(wang)京等(deng)區域了解到，目前房源相(xiang)對(dui)稀缺。

3月底(di)，記(ji)者在豐(feng)臺某(mou)小(xiao)區(qu)調(diao)查時(shi)發現(xian)房(fang)源(yuan)較多(duo)，但一個多(duo)星期(qi)之后(hou)，卻看到僅有一套房(fang)源(yuan)在售，記(ji)者隨即(ji)以購房(fang)者身(shen)份讓(rang)房(fang)產(chan)經(jing)紀人約業主面談，開始業主一再延后(hou)約定面談時(shi)間，后(hou)來(lai)直接(jie)讓(rang)房(fang)產(chan)經(jing)紀人轉達房(fang)源(yuan)不賣的信息，也未(wei)給出理由。

張(zhang)明(ming)說：“我們手上也有(you)性價比相對較高的房(fang)子，但房(fang)主聯系(xi)不(bu)上，可能是不(bu)想賣(mai)，現(xian)在(zai)房(fang)源不(bu)算充足，此(ci)前(qian)有(you)很(hen)多房(fang)子，后來都不(bu)賣(mai)了。”

業內的(de)分(fen)析是(shi)，隨著房(fang)價上漲，漸漸業主就不賣了，并不是(shi)說沒(mei)有房(fang)子，而是(shi)業主的(de)心(xin)態(tai)在發生變化。鄭浩(hao)說，即便有一(yi)(yi)些房(fang)源(yuan)還在報(bao)價出售，但報(bao)價普遍較高，比如本來300萬左右一(yi)(yi)套的(de)房(fang)子，現在一(yi)(yi)般(ban)會報(bao)價320萬~330萬元。

與此同時，市場上客源量也開始減少，3月新增客源/房源比下降到2014年以來的低位，顯示賣方市場有所松動。鏈家研究院認為，可以預見后期購房需求將會回歸理性、市場觀望周期會變長，供需矛盾的緩和將會使價格上漲的空間收窄，市場交易量減少，價格上漲趨勢減弱。（以上(shang)涉及房產中介的(de)姓(xing)名均(jun)為化名）