每經編輯｜吳(wu)若凡    

（本(ben)文(wen)原載(zai)于(yu)微信公眾號(hao)“邦地產(chan)”real-estate-circle）

國家統計局數(shu)據顯示，截至2015年末，全(quan)國商品房待(dai)售面(mian)積總共有7億(yi)平方(fang)米出頭(tou)。“7億(yi)”的庫存，多嗎？我們來(lai)看一些(xie)數(shu)據...

截至今年2月，35個(ge)城市新建商品住(zhu)宅(zhai)庫存規(gui)模，已出現(xian)連續5個(ge)月環比下(xia)跌、續7個(ge)月同(tong)比下(xia)跌。其(qi)中，南京(jing)、蘇(su)州、合肥等(deng)二線城市的(de)去化周(zhou)期不(bu)足4個(ge)月。

與此同(tong)時，易居研究(jiu)院監測的30個重點城市(shi)(shi)數據顯示，環比(bi)成交(jiao)漲幅超100%的城市(shi)(shi)約20個，占所有監控城市(shi)(shi)的2/3。其中，杭州市(shi)(shi)場最火爆，成交(jiao)環比(bi)增幅高達322.1%；天津其次，增幅為260.7%。

今年(nian)1-2月，全國商(shang)品房(fang)銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年(nian)全年(nian)提高(gao)了(le)21.7個百分(fen)點。

這些數據都(dou)意味著，也(ye)許只用半年時間，全國商品(pin)房庫存就可以被大幅消化。房地產市場或將從“供(gong)應(ying)過(guo)剩(sheng)”，轉(zhuan)向新一(yi)輪的“供(gong)不應(ying)求”。

即使像上(shang)海(hai)這種(zhong)已經開始調控的城市(shi)，庫(ku)存(cun)去化(hua)速度也不會被大幅降低。根(gen)據(ju)搜房數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)(shi)，截(jie)止(zhi)3月(yue)末，上(shang)海(hai)商品(pin)住宅剩(sheng)余5.2萬套(tao)(tao)，由于網(wang)簽存(cun)在滯后性，實(shi)際(ji)(ji)在售純住宅不足(zu)(zu)4萬套(tao)(tao)，即便庫(ku)存(cun)第一的浦東新區，實(shi)際(ji)(ji)庫(ku)存(cun)量(liang)已經不足(zu)(zu)8000套(tao)(tao)。根(gen)據(ju)網(wang)上(shang)房地產數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)(shi)，截(jie)止(zhi)目前，全(quan)市(shi)商品(pin)住宅在售面(mian)積850萬平(ping)(ping)方米，而按照月(yue)均150萬平(ping)(ping)方米的去化(hua)速度，去化(hua)周期不足(zu)(zu)6個月(yue)。

其他城市又如何呢？我們一一看來…

昆山

今年2月，昆山日均去化量已達500套(tao)(tao)，庫存已由之前的(de)9萬(wan)套(tao)(tao)，降到(dao)現在的(de)7萬(wan)套(tao)(tao)。

如(ru)今，除去商業(ye)，昆(kun)山(shan)的(de)住(zhu)宅(zhai)庫存其實不到4萬套，不出3個月，昆(kun)山(shan)的(de)住(zhu)宅(zhai)庫存或將告急。而一(yi)些開發(fa)商已(yi)經(jing)打出了“別慌！還有(you)房(fang)源(yuan)！”的(de)宣傳標語。

南京

根據(ju)中指(zhi)院的(de)(de)數據(ju)，2012年(nian)至(zhi)2014年(nian)，南京(jing)市住(zhu)宅用地(di)成交面積維(wei)持在3000-3500萬平(ping)方米(mi)之間(jian)。因(yin)2014年(nian)房地(di)產市場交易低(di)迷，南京(jing)市政府調減了2015年(nian)的(de)(de)供地(di)規模。當年(nian)南京(jing)的(de)(de)宅地(di)實際成交量為2680萬平(ping)方米(mi)，降(jiang)幅接(jie)近20%。但按照(zhao)目前的(de)(de)市場看(kan)，南京(jing)的(de)(de)去化壓(ya)力很小。

此外，江蘇(su)太(tai)倉也很“厲害(hai)”。太(tai)倉住建局數據(ju)顯示，全市商品房累(lei)計(ji)可售(shou)面積已經從(cong)去年同期的359.38萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，下(xia)降到了上月末的310.90萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)住宅累(lei)計(ji)可售(shou)面積更是從(cong)165.02萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，下(xia)降到了115萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，下(xia)降幅(fu)度達到30%。如果按該市一季(ji)度12.05萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的月均銷(xiao)量(liang)計(ji)算，消(xiao)化(hua)現有住宅庫存只(zhi)需9.5個月！

長沙

根據新(xin)浪樂居報道，長(chang)沙市內(nei)六區(qu)新(xin)房(fang)已(yi)連續三周，周均成交超過了4000套后(hou)，而上周長(chang)沙樓市的(de)網簽量再度攀高，達到5629套（首(shou)次破“5”）。多項目負責人(ren)也表(biao)示“3月的(de)銷(xiao)量，相當于去年一個(ge)季度，甚至(zhi)半年的(de)銷(xiao)量。”

廊坊

3月份以(yi)來，廊坊市(shi)房地產市(shi)場(chang)快(kuai)速“回暖”，尤其是環(huan)京(jing)縣(市(shi))房價漲幅較大，以(yi)北(bei)京(jing)為中心的環(huan)渤海地區、燕(yan)郊地區房價都(dou)呈“領漲”態勢。

2015年(nian)12月(yue)，燕(yan)(yan)郊(jiao)樓市成交均價達(da)到了(le)20000元/平(ping)。前(qian)不久燕(yan)(yan)郊(jiao)一新(xin)盤推出僅(jin)兩(liang)小(xiao)時，400多套房(fang)源也被短(duan)時間搶光。

珠三角

先說中山(shan)，今年2月該市房價漲幅(fu)5.63%，比深(shen)圳還(huan)要(yao)瘋(feng)！ 

2016年首月(yue)珠海房價也突(tu)破了(le)14000元/平。

東(dong)(dong)莞(guan)方面(mian)，中原(yuan)數(shu)據顯示(shi)，2016年2月東(dong)(dong)莞(guan)住宅(zhai)成(cheng)交面(mian)積同比大(da)增194%，連續11個月屢破歷史成(cheng)績，并涌現出2010年之后的第(di)二波購房(fang)熱(re)潮。

而清(qing)遠(yuan)呢，上個月清(qing)遠(yuan)市(shi)市(shi)長(chang)郭鋒就透露，去(qu)年清(qing)遠(yuan)樓(lou)市(shi)庫(ku)存累計達到600萬(wan)平方米，創歷史新(xin)高(gao)，銷售面積也增長(chang)近30%，銷售額(e)增長(chang)超20%，而購房者中有近1/3來自廣州。

另外，去(qu)年佛(fo)(fo)山(shan)樓(lou)市也(ye)成交(jiao)(jiao)了13萬(wan)套，廣佛(fo)(fo)交(jiao)(jiao)界(jie)的(de)樓(lou)盤就貢獻了4成的(de)“真(zhen)金(jin)白銀”，今年3月(yue)的(de)網簽數據(ju)中，TOP10的(de)樓(lou)盤里也(ye)有8個(ge)地處廣佛(fo)(fo)交(jiao)(jiao)界(jie)。中原數據(ju)顯(xian)示，今年2月(yue)佛(fo)(fo)山(shan)庫存(cun)已降至922萬(wan)平，去(qu)化(hua)周期為(wei)7.76個(ge)月(yue)。

此外，惠(hui)州(zhou)也值得關注，截至3月(yue)28日，惠(hui)州(zhou)單月(yue)銷售面(mian)積已達(da)到164萬平米，創下新高。按廣東(dong)省(sheng)制定的去庫(ku)存(cun)任(ren)務(wu)，到2018年(nian)惠(hui)州(zhou)樓市庫(ku)存(cun)需要(yao)去化(hua)165萬平米，但按目前看情況(kuang)看，惠(hui)州(zhou)僅(jin)用1個(ge)月(yue)就可以完成3年(nian)的去庫(ku)存(cun)任(ren)務(wu)。

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編輯：王婷婷 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波