◎李宇嘉

近日(ri)，滬深兩個一線(xian)城(cheng)市(shi)以及(ji)南京、武漢(han)、蘇州等(deng)重點(dian)二線(xian)城(cheng)市(shi)樓市(shi)調(diao)控政策相繼“落(luo)地”，“環(huan)京縣”也強(qiang)力(li)調(diao)控。收緊限購政策、限制(zhi)二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等(deng)場(chang)外加杠桿是此輪調(diao)控的主基(ji)調(diao)。基(ji)于70個大(da)中城(cheng)市(shi)房價全面回升，貨幣(bi)周期寬(kuan)松，貸款杠桿從制(zhi)造業(ye)向消費金融領域轉(zhuan)移趨勢已現，全國(guo)樓市(shi)整體(ti)已進入景氣回升期。因此，預計未來還會有(you)其他重點(dian)城(cheng)市(shi)推出緊縮性的政策。

一時(shi)間，輿論再次聚焦樓(lou)市(shi)調控。去(qu)(qu)年中(zhong)央經濟工(gong)作會(hui)議將去(qu)(qu)庫存(cun)上升為(wei)國家戰(zhan)略，目前全(quan)國各(ge)地(di)去(qu)(qu)庫存(cun)正轟轟烈烈，難道(dao)樓(lou)市(shi)政策“風(feng)向”要變了嗎(ma)？根(gen)據中(zhong)指院的(de)監測，2月(yue)份，一、二(er)線(xian)城市(shi)新房(fang)成交量同比分(fen)別增長41.6%和35.4%，增幅(fu)比2015年全(quan)年分(fen)別加快10個和20個百分(fen)點。但(dan)是，即便主要城市(shi)樓(lou)市(shi)銷(xiao)售明顯(xian)回(hui)升，全(quan)國整體庫存(cun)仍舊在(zai)攀(pan)升。

首先，全(quan)國(guo)商品房待售面(mian)積為73931萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米，比去年(nian)末增加(jia)2077萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米，是2011年(nian)的2.7倍；其次，2015年(nian)新開工面(mian)積比銷售面(mian)積多了2.6億平(ping)(ping)方(fang)米，盡管(guan)這一(yi)增幅比2014年(nian)下降了3.4億平(ping)(ping)方(fang)米，但這是自國(guo)家統計(ji)局有監測數(shu)(shu)據以(yi)來(lai)的第6年(nian)增長，未來(lai)庫(ku)存有可能(neng)還將不斷增加(jia)；最(zui)后，易居研究院(yuan)數(shu)(shu)據顯示(shi)，截(jie)至今(jin)年(nian)2月底(di)，一(yi)、二(er)、三線35個(ge)城(cheng)(cheng)市新房存銷比分別為8.7、12.5和(he)(he)19.7個(ge)月，意味著部(bu)分二(er)線城(cheng)(cheng)市和(he)(he)多數(shu)(shu)三、四(si)線城(cheng)(cheng)市仍舊深(shen)陷庫(ku)存泥(ni)潭。

因(yin)此，去庫(ku)(ku)存(cun)主(zhu)(zhu)題(ti)沒(mei)有(you)變(bian)，但結合去年底(di)以(yi)來重點城(cheng)市樓市火爆(bao)和監管(guan)層(ceng)的(de)態度，樓市管(guan)理從去庫(ku)(ku)存(cun)單一主(zhu)(zhu)題(ti)，轉變(bian)為去庫(ku)(ku)存(cun)與因(yin)城(cheng)施策雙主(zhu)(zhu)題(ti)并列，也就是所謂(wei)的(de)“托底(di)蓋帽”。

樓(lou)市管理主(zhu)題之所(suo)以調整，一方(fang)面在于(yu)重點城市樓(lou)市相當火爆(bao)，房價暴漲、投機(ji)炒作、場外過(guo)度加杠桿。這不僅助(zhu)長“脫實入虛”，且(qie)投機(ji)炒作造成的資金“虹吸效(xiao)應”不利于(yu)去(qu)庫存(cun)；另(ling)一方(fang)面，部(bu)分城市借去(qu)庫存(cun)強力刺激需求，也違背去(qu)庫存(cun)初衷。

所以，去庫存在執(zhi)行層面需要調整。3月29日(ri)，《人(ren)民日(ri)報》發表文章(zhang)指(zhi)出，去庫存的(de)根本目的(de)是推(tui)進(jin)以人(ren)為核心的(de)新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)鎮化，而(er)非刺激新(xin)(xin)一輪房(fang)地產粗(cu)放式發展(zhan)，不能以扭曲(qu)的(de)政策補貼刺激高端(duan)房(fang)地產銷售(shou)。這是針對去年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)以來(lai)，很多城(cheng)市(shi)單純以常規需求手段來(lai)刺激樓市(shi)，而(er)戶籍制(zhi)度、土(tu)地制(zhi)度改革進(jin)展(zhan)不足，偏(pian)離了去庫存與新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)鎮化結合(he)的(de)本質。

此(ci)外，去庫(ku)存效(xiao)應(ying)無謂溢出(chu)也需要糾偏。京滬深(shen)(shen)房(fang)價(jia)創(chuang)新高，南京、蘇州(zhou)和(he)合肥(fei)等重(zhong)點二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)及北上(shang)深(shen)(shen)周邊(bian)三、四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)暴(bao)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)，投(tou)機(ji)需求(qiu)泛濫。據悉(xi)，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)二手住房(fang)投(tou)資客占(zhan)比在30%~ 40%；2015年(nian)惠州(zhou)、東莞(guan)臨近深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)片區成(cheng)(cheng)交量暴(bao)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)75%，70%為深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)投(tou)資客，房(fang)價(jia)分別上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)35%和(he)16%；上(shang)海、南京今年(nian)3月房(fang)價(jia)環比漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)已超深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)，成(cheng)(cheng)為樓(lou)市(shi)新“領頭羊”，長三角投(tou)資需求(qiu)泛起，蘇州(zhou)、南京庫(ku)存消(xiao)化周期(qi)不足4個月，蘇州(zhou)房(fang)價(jia)3月上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)14%，據悉(xi)投(tou)資客已開(kai)始“進(jin)軍”價(jia)格洼地無錫。

作為北京(jing)后花園的“北三縣(xian)(xian)”（三河、大(da)廠、香河，行(xing)政上(shang)隸屬(shu)河北廊坊），樓市(shi)更加火(huo)爆。2015年，“北三縣(xian)(xian)”新房和二(er)手住房價格分別上(shang)漲了(le)近(jin)30%和50%，北京(jing)“睡城”之一(yi)香河燕郊(jiao)，3年來(lai)均價上(shang)漲3倍，逼近(jin)3萬元。在北京(jing)剛需(xu)入市(shi)及去庫(ku)存政策、京(jing)津冀一(yi)體(ti)化及“大(da)北京(jing)”概念(nian)下(xia)，自住及投資(zi)需(xu)求泛(fan)起是主要原因(yin)。

北上深周(zhou)邊(bian)二(er)、三、四線城(cheng)市房價暴漲、投資炒(chao)作泛起，不(bu)僅不(bu)利于去庫存(cun)，也背離(li)了新型城(cheng)鎮化(hua)和(he)區域一(yi)體化(hua)目標。因此，人民日報3月26日評論指(zhi)出，當前中國(guo)經(jing)(jing)濟(ji)正處于“去舊育新”的(de)關鍵時期(qi)，房地(di)產市場(chang)平穩、均衡(heng)、健康發(fa)展，既可以(yi)為(wei)轉型營造良好環境(jing)，又是(shi)實現共享發(fa)展的(de)題(ti)中之(zhi)義，中國(guo)經(jing)(jing)濟(ji)不(bu)需要(yao)“地(di)產投機客”。因此，在(zai)繼續堅持(chi)去庫存(cun)戰略的(de)同時，執行(xing)上要(yao)糾(jiu)偏，也就是(shi)因城(cheng)施策，即中央統一(yi)目標和(he)分類(lei)指(zhi)導，地(di)方(fang)因城(cheng)施策和(he)主動(dong)作為(wei)，特別(bie)是(shi)精細化(hua)管理。

首先，北上(shang)深等一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，增加供應是首要(yao)(yao)問(wen)題，未來樓(lou)市(shi)(shi)管理全(quan)面走向(xiang)“供給側”，即多渠道增加住房供應。同時，在保護合(he)(he)理需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)基(ji)礎上(shang)，有針對(dui)(dui)性地控制過度利用(yong)杠桿的(de)(de)(de)投(tou)資需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)，嚴(yan)厲打擊投(tou)機炒作；其(qi)次(ci)，二(er)(er)線重點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)既要(yao)(yao)支持(chi)本地合(he)(he)理需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)，保護農業轉移人口(kou)買房的(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)，還(huan)要(yao)(yao)防止(zhi)借助房貸政策松綁而泛起的(de)(de)(de)投(tou)資需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)，順應以(yi)壯(zhuang)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)為核(he)心(xin)的(de)(de)(de)新型城(cheng)(cheng)鎮化(hua)政策導向(xiang)；再次(ci)，對(dui)(dui)于像(xiang)合(he)(he)肥、鄭州、武漢等接(jie)收(shou)東部(bu)產業轉移和人口(kou)大省的(de)(de)(de)區域中(zhong)心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，既要(yao)(yao)認識到人口(kou)、產業集中(zhong)后住房需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)增加，要(yao)(yao)加強供應，還(huan)要(yao)(yao)加快公(gong)共設施建(jian)設；最后，對(dui)(dui)于很多二(er)(er)、三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，部(bu)分區域回升但外圍庫存壓力很大，要(yao)(yao)實(shi)施分區域精細化(hua)管理。

北上深周邊區(qu)域(yu)樓市(shi)火爆，有(you)特大城市(shi)自住(zhu)需求因高房價而溢(yi)出的(de)(de)影響(xiang)，這是好的(de)(de)方面，有(you)利于區(qu)域(yu)一體(ti)化和都市(shi)圈建設，要有(you)前瞻性地引導。同(tong)時，也(ye)有(you)因政(zheng)策寬松、炒(chao)作(zuo)而泛起的(de)(de)投資需求，需要強化控制(zhi)、穩定(ding)房價，為(wei)區(qu)域(yu)一體(ti)化和都市(shi)圈建設創造低(di)成本環境。

（作者為深圳(zhen)市(shi)房地產研(yan)(yan)究中心研(yan)(yan)究員）