每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 胡健(jian)     

◎每經記者 胡健

2015年(nian)土地財政遇到了(le)一個坎兒。

根據4月5日財政(zheng)部發(fa)布的“2015年全國(guo)(guo)土地出讓收(shou)支情(qing)況(kuang)”，去年，全國(guo)(guo)繳入國(guo)(guo)庫的土地出讓收(shou)入33657.73億元(yuan)，同(tong)比下降21.6%。

圍繞土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓減少，財(cai)政部(bu)給出(chu)(chu)了四(si)點理(li)由，首(shou)當其沖的是土(tu)地(di)市場需(xu)求(qiu)不足(zu)。財(cai)政部(bu)稱，隨著我國經(jing)濟進入新常(chang)態，受經(jing)濟增速放(fang)緩等因素影響，土(tu)地(di)市場需(xu)求(qiu)呈現不足(zu)的狀態。

上海易居房(fang)地(di)產研究院研究員嚴躍(yue)進(jin)告訴《每日經濟新聞》記者，2015年(nian)全年(nian)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場基調(diao)總體(ti)偏冷，分化(hua)明(ming)顯，這(zhe)也影(ying)響到了(le)土地(di)市(shi)(shi)(shi)場，具體(ti)表現在一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)高(gao)價地(di)頻出，大中開(kai)發(fa)商(shang)頗為青睞(lai)，三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)則有(you)很(hen)多土地(di)流拍(pai)。

深(shen)圳增(zeng)收37% 大連減收56%

分化與(yu)翹尾是2015年(nian)全國土地出讓收(shou)入的(de)兩個關鍵詞。

去(qu)年前三(san)季(ji)度(du)，全國土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)收入持續下降，第四季(ji)度(du)止跌回(hui)升。具體(ti)來看，前三(san)季(ji)度(du)分別下降34.6%、37.9%、26.0%，第四季(ji)度(du)雖有(you)回(hui)升，但增(zeng)幅只有(you)9.5%。

針對出現(xian)翹尾(wei)的原(yuan)因，財政部分析說，從(cong)一季(ji)度開始(shi)，面對“三期疊(die)加”的局面，積(ji)極(ji)財政政策注重(zhong)加力增效，穩健貨幣(bi)政策注重(zhong)松緊適度，中央和地(di)方陸續出臺穩定(ding)房(fang)地(di)產(chan)發展政策，促使下半(ban)年房(fang)地(di)產(chan)市場需(xu)求逐(zhu)步釋放，商品(pin)房(fang)銷售面積(ji)增速由負轉(zhuan)正，帶動第四(si)季(ji)度用(yong)地(di)需(xu)求回暖。

從區(qu)域來看，個別地區(qu)逆勢(shi)上揚，大多(duo)數省份降幅明顯。東中西部雖然整體(ti)全(quan)部呈(cheng)現下(xia)降態勢(shi)，但具體(ti)細(xi)分還是有所不同。

按照(zhao)財政部的劃分，除深圳（36.9%）、西藏（1.8%）、廈門(men)（1.2%）、甘肅（0.2%）4個(ge)地(di)區(qu)同比增長外，其他32個(ge)地(di)區(qu)均出現不同程(cheng)度下降。其中(zhong)，大連(lian)（-56.4%）、寧波(bo)（-54.1%）、內蒙古（-51.8%）3個(ge)地(di)區(qu)降幅超(chao)過50%。

財政部稱(cheng)，深圳市土地出讓收入增(zeng)長較快，主要是該市經濟增(zeng)長強(qiang)勁，房(fang)地產市場(chang)交易火爆，土地資(zi)源(yuan)相(xiang)對(dui)稀缺，地價持續偏高所致。

機構數據(ju)也(ye)能印(yin)證(zheng)此點。上(shang)(shang)海易居房地產研究院統計的包括北上(shang)(shang)廣深(shen)以及重(zhong)點二(er)線城(cheng)市(shi)在內的十大典型城(cheng)市(shi)數據(ju)表(biao)明，2015年，土(tu)(tu)地成交(jiao)均價為4042元/平方(fang)米，與(yu)2014年相比上(shang)(shang)升15.7%，土(tu)(tu)地成交(jiao)均價居高不下(xia)。

“在2014和2015年房地產市(shi)場大(da)分(fen)化的(de)環境(jing)下，大(da)型房企甚(shen)至是險資(zi)類金融企業，涌入一線(xian)城市(shi)和重點二線(xian)城市(shi)拿地的(de)步伐(fa)進一步加快，促使土地價格加速上升。”嚴躍進說(shuo)。

以北京為(wei)例，有監測顯示，2015年(nian)北京土地(di)市場(chang)以2032億(yi)的土地(di)出(chu)讓金收(shou)官，創(chuang)歷史新高(gao)。

不過來自亞豪機構的(de)數據顯示，在價格(ge)創新高的(de)同時，2015年北京共(gong)出讓109宗(zong)土地，相比去(qu)年減少了(le)32宗(zong)，出讓地塊的(de)建設用(yong)地面積合計706.8萬平方(fang)米，這一成交量也創造了(le)近8年的(de)新低。

土(tu)地供應也(ye)需“因(yin)城(cheng)施(shi)策”

財政部(bu)稱，在房地(di)(di)(di)產(chan)高庫存壓力下，房地(di)(di)(di)產(chan)開發企業對購置土地(di)(di)(di)更加(jia)謹慎(shen)。2015年(nian)，全(quan)國土地(di)(di)(di)出讓面積(ji)22.14萬公(gong)頃，同(tong)比(bi)下降(jiang)18.6%，與上年(nian)相比(bi)下滑(hua)3.1個百分點。其中，商服用(yong)地(di)(di)(di)和住宅用(yong)地(di)(di)(di)分別下降(jiang)24.7%和19.1%。全(quan)年(nian)土地(di)(di)(di)出讓合同(tong)成交價款2.98萬億元(yuan)，同(tong)比(bi)下降(jiang)10.6%。

嚴躍進說，2015年(nian)整體情況與近6年(nian)相(xiang)比(bi)，成交量創下(xia)(xia)新(xin)低(di)，而成交均價(jia)則處在歷史最高位，一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成交均價(jia)上(shang)升幅度尤(you)高，二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)也不甘落(luo)后，下(xia)(xia)半年(nian)穩步(bu)跟進。這說明一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)部(bu)分重點二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的土(tu)(tu)地價(jia)值深得各(ge)方認可，吸引包(bao)括(kuo)險資企業在內的各(ge)大房企和(he)機構爭相(xiang)布局。預計2016年(nian)土(tu)(tu)地市(shi)場(chang)將(jiang)在2015年(nian)基(ji)礎上(shang)進一步(bu)上(shang)升，土(tu)(tu)地市(shi)場(chang)區(qu)域(yu)分化(hua)將(jiang)更加明顯，市(shi)場(chang)變(bian)化(hua)也將(jiang)更為復雜。

從今年首季度(du)的(de)情況看也的(de)確如(ru)此。根據克而瑞的(de)報告(gao)，一(yi)季度(du)，該機構監測(ce)的(de)300個城市經營(ying)性用地(di)供應同、環比跌幅(fu)均超六成(cheng)；成(cheng)交(jiao)面積(ji)同比下(xia)降28%，環比銳減52%。

但背后的動因或(huo)許不同。中(zhong)原地(di)產研究部統計(ji)數據顯(xian)示：2016年一季度一二線城(cheng)市住宅地(di)價明顯(xian)上漲，其中(zhong)一線城(cheng)市因為(wei)供應創歷史最(zui)低紀錄，僅成交20宗住宅用地(di)，平(ping)均樓面價為(wei)1.3萬元/平(ping)方米(mi)，同比上漲了(le)37%。

中原地(di)產研究總監張(zhang)大偉向《每日(ri)經濟新聞》記者介(jie)紹(shao)說，二(er)線城市(shi)漲幅更大，一季度(du)成交的723宗住(zhu)宅(zhai)(zhai)地(di)塊中，平均樓面價同比漲幅高達60%，整體(ti)看(kan)，一二(er)線住(zhu)宅(zhai)(zhai)土地(di)市(shi)場(chang)持(chi)續火爆、地(di)王頻繁出現(xian)。從市(shi)場(chang)預(yu)期(qi)看(kan)，高價地(di)的出現(xian)將影響后續市(shi)場(chang)持(chi)續升(sheng)溫。

三四線城(cheng)市(shi)(shi)成交下(xia)滑則更多(duo)是因為(wei)土地(di)很(hen)難找(zhao)到(dao)買家。克(ke)而瑞報(bao)告分析：更多(duo)的高(gao)庫(ku)(ku)存(cun)城(cheng)市(shi)(shi)會采取“雙(shuang)暫(zan)停”政策(ce)，即(ji)暫(zan)停新(xin)增(zeng)住(zhu)宅土地(di)供(gong)應(ying)和暫(zan)停新(xin)建(jian)住(zhu)宅項目報(bao)建(jian)審(shen)批；庫(ku)(ku)存(cun)合理的城(cheng)市(shi)(shi)，會更多(duo)落地(di)降首付和稅費的政策(ce)；庫(ku)(ku)存(cun)過低的城(cheng)市(shi)(shi)，則會加大(da)土地(di)供(gong)應(ying)。