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每經實習記者(zhe) 龐靜濤(tao)

易居研究院監測的30個重點城市數據顯示，3月份市場成(cheng)交是(shi)歷史最高水(shui)平。

環比成交漲幅超100%的城市約20個，占監控城市的2/3。其中，杭州市場最火爆，環比增幅322.1%；天津其次，增幅260.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，3月份市(shi)場異常火爆(bao)和恐(kong)慌(huang)性購房(fang)情緒不斷加重有(you)關。在買(mai)漲(zhang)不買(mai)跌的心理預期下，購房(fang)者入市(shi)的積極性會提高。

杭州(zhou)和天津市(shi)場成交火爆，這和上(shang)海、北(bei)京一線城市(shi)房價上(shang)漲后，購(gou)房者恐慌性(xing)購(gou)房情(qing)緒(xu)上(shang)升有關。部分(fen)購(gou)房者擔心(xin)二(er)線城市(shi)后續(xu)也會收緊(jin)政策，帶有很強的“搶收”特征。

成交最火爆 房價卻不火爆

以高庫存著稱的(de)杭州(zhou)，終于“揚(yang)眉吐氣”，成交(jiao)創新高、投資客聞風又涌入，似(si)乎房價的(de)暴漲又要上演(yan)，但真相(xiang)往往并不遂人意。

中國指數研究院數據顯示，3月，杭州新建商品房均價為16806元/平方米，較2015年16258元/平方米的均價上漲3.37%，但相比2013年度17121元/平方米的價格，依然有5.04%的差值。

杭州市場又(you)火(huo)起來了，這是真的，但價格并未出現大(da)幅(fu)上(shang)漲(zhang)是其特(te)有(you)的原(yuan)因——庫(ku)存。

3月杭州新建商品房簽約套數達28012套，較去年同期增加259.2%，列歷史同期第一位。更重要的是，在這個3月(yue)終(zhong)于實現(xian)去(qu)化速度(du)超過庫存(cun)增加(jia)速度(du)。

市場火(huo)起(qi)來，并(bing)不意(yi)味(wei)著房價快速走高(gao)，雖然(ran)北(bei)京、上海這樣(yang)的一(yi)線城市都是這么演繹的，但杭州(zhou)有所不同(tong)。

截至3月底，杭州依然擁有15.1萬套的新建商品房庫存。去化速度和購房基數遠大于杭州的上海，同期在售商品房庫存為17.3萬套。

去化依然是杭州面臨的問題。中國指數研究院的數據顯示，杭州10個區中僅西湖區去化周期小于10個月。下城區和江干區出清周期均超過20個月，2月份下城區的出清周期甚至達到54個月。

研究杭州市場多年的漢嘉地產顧問副總經理陳煥春，對杭州樓市的看法大致可總結為“穩”。一線市場傳導和春節后房貸等寬松政策等多方因素的推動，3月成交大漲，但政策的集中釋放和新增供應的增加，未來幾個月的樓市以穩為主，成交量應該不及3月。

對于房價(jia)的“上漲(zhang)”，陳煥春贊成該趨勢，很多項目處(chu)在盈虧點(dian)上，價(jia)格上調(diao)很正常，但庫存依然是杭州面臨的問(wen)題。

即便投資客再次涌入，早已沒了當年大批買進的豪賭風格。杭州透明售房網的一項統計顯示，截至3月中下旬，杭州新房簽約客戶中，外地客戶占比約25.5%，較1月增加4.7%。

誰在炒房？

值得注意(yi)的(de)是，上(shang)(shang)海(hai)人和北京人代(dai)替(ti)溫(wen)州專業炒房客(ke)進入外省客(ke)戶(hu)的(de)前列。陳煥春表示，一線房價(jia)快速上(shang)(shang)漲已經達到很(hen)高的(de)水平，來自(zi)上(shang)(shang)海(hai)或北京的(de)一些(xie)投資(zi)客(ke)屬于外溢性(xing)質，更(geng)多是半自(zi)助(zhu)性(xing)質的(de)，這些(xie)人更(geng)多是單套(tao)買(mai)入，不像當年的(de)溫(wen)州專業炒房客(ke)結伴大批量的(de)買(mai)入。

臨近一線城市的部分地區成為首選。昆山的花橋新建商品房成交4790套，是去年1-5月成交的總和，其中住宅成交4392套；成交額更是趕上去年1-6月總量。

價格更是漲的“驚心動魄”。3月，花橋新建商品房成交均價11656元/平方米，環比2月份10666元/平方米上漲9%，同比去年3月均價8900元/平方米上漲31%。

住宅庫存消化周期不足1個月，供需矛盾凸顯。截至3月28日，花橋商品房存量10562套，按前6個月平均銷售套數計算，庫存消化周期為4.4個月，按最近一個月銷售套數計算，庫存消化周期僅為2.2個月。其中住宅存量3952套，按前6個月平均銷售套數計算，庫存消化周期為1.9個月，按最近一個月銷售套數計算，庫存消化周期已不足1個月。

上海限購以后，萬科Mix Town加推近500套房源，當天全部售罄。來自搜房網的案例顯示，有購房者抱怨，年前就看好花橋某個戶型的樓盤，觀望了幾天之后，同一個樓盤同一個戶型，現在和年前買相差50萬元。

花橋的房子去哪了？大概看下上海軌交11號沿線就可以有所了解。地鐵上常見的不限購又價格極低的住宅，多半來自花橋。進入嘉定，11號沿線的多個地鐵站均(jun)有花(hua)橋案(an)場(chang)的拓客(ke)人員。

上海某開發商投資拓展的相關負責人表達了相同的觀點，上海市場的持續火爆，限購如期而至，花橋不限購不限貸，天然承接了上海11號線的外溢購買力，成為了被限購剛需人群的首選，也成了投資客的投資目標，案場數據顯示花橋大概8成客源來自上海。