每經(jing)編輯(ji)｜魏(wei)瓊     

（本文原載于微(wei)信(xin)公眾號“邦地(di)產”real-estate-circle）

伴隨一線城(cheng)市樓(lou)市的(de)回暖，很多(duo)人又開始熱議樓(lou)市泡沫(mo)的(de)問題：一線城(cheng)市會步東京后塵？房價即將到崩潰邊緣？

在這種情況下，“有(you)保(bao)險(xian)公(gong)司愿意主動推出抗房價下跌的保(bao)險(xian)——住房防跌險(xian)”這條消息一出，可謂一石(shi)激起(qi)千(qian)層浪(lang)。

住房防跌險，也就是房子買貴了，保險公司來賠償(chang)。這(zhe)(zhe)種(zhong)產品若真面市(shi)，對樓市(shi)的(de)影響(xiang)堪(kan)稱巨大(da)。“目前房價不(bu)斷(duan)上漲，這(zhe)(zhe)類產品會(hui)是一個(ge)有效避(bi)險的(de)金(jin)融工(gong)具(ju)。”小雨(yu)傘保險金(jin)融部負責人(ren)張小杰就表示。

但邦爺(ye)注(zhu)意(yi)到(dao)，這(zhe)一消息(xi)是在(zai)4月1日發出(chu)來，這(zhe)難(nan)道是愚人節的炒作？

這是真的嗎？

邦爺找來這(zhe)款號(hao)稱“國(guo)內首款住(zhu)房防跌險”產品的細則(ze)，發現原理是這(zhe)樣(yang)的：

購買了該(gai)險種(zhong)的(de)購房者，在保險期內出售房屋，因房價下跌造(zao)成(cheng)的(de)損失可由(you)保險公司(si)賠償，最高賠償額為購房價格的(de)30%，產品分一年期和三(san)年期兩種(zhong)。

例如，小明買了一棟500萬元的房(fang)子，并(bing)投保(bao)(bao)了3年期的防跌(die)險，2年后賣(mai)(mai)出(chu)的時(shi)候(hou)房(fang)價下跌(die)，小明400萬元賣(mai)(mai)出(chu)，或得(de)到保(bao)(bao)險公(gong)司多達100萬元的保(bao)(bao)險。

如果三年內房(fang)子未出售，保(bao)險公司不賠(pei)償(chang)；房(fang)價(jia)下(xia)跌超(chao)過30%，按30%賠(pei)償(chang)；(超(chao))低價(jia)出售，不賠(pei)償(chang)。

但仔細(xi)閱讀條款(kuan)邦爺(ye)發現，房子賠償的具(ju)體細(xi)節其實不(bu)完善。例如，哪(na)些房屋符合賠償的范圍、是否有(you)地域限制(zhi)等等，并無(wu)細(xi)節說明。

而邦爺從該產(chan)品(pin)的(de)推(tui)出方也(ye)了(le)解到，“住房防跌險”目前只是一種設想(xiang)，以保險的(de)形式推(tui)出概率不大，但可以考(kao)慮以保本基(ji)金(jin)等形式出現。而且開發商們特別希望推(tui)出這樣一款產(chan)品(pin)，其能(neng)夠對“去庫存”起到很大的(de)作用。

有(you)消息(xi)稱，這個保(bao)(bao)險(xian)產(chan)(chan)品(pin)已經(jing)進入保(bao)(bao)監會的審(shen)批。但事實是(shi)，現(xian)在保(bao)(bao)監會財產(chan)(chan)保(bao)(bao)險(xian)已經(jing)實行條款(kuan)報(bao)備制(zhi)，無需審(shen)核。所以這條消息(xi)目(mu)前(qian)來看還是(shi)“噱頭”成分多一(yi)些，不排除有(you)炒作嫌疑。

對沖下跌，困難重重

但“住房(fang)(fang)防跌險”還是頗(po)有價(jia)值的。易居研究院智(zhi)庫中心研究總監嚴躍(yue)進就認為，部分房(fang)(fang)企售樓(lou)時為了促銷(xiao)降價(jia)容易招致(zhi)維權等糾紛，但如果有“住房(fang)(fang)防跌險”，這就可以(yi)和房(fang)(fang)企的營銷(xiao)策(ce)略緊密捆綁，作為房(fang)(fang)地(di)產市場衍生(sheng)產品(pin)多元化的一個重(zhong)要體現，應該(gai)給予鼓勵。

不過在邦爺看(kan)來，這(zhe)種產品真想“對沖房價下(xia)跌(die)”，困(kun)難重重。一(yi)方面，目前(qian)各線城市(shi)房價兩極(ji)分化(hua)嚴重，一(yi)線城市(shi)房價暴漲(zhang)(zhang)，三四線城市(shi)庫存高(gao)企，房價上漲(zhang)(zhang)乏力。房價格局(ju)很(hen)清(qing)晰，減弱(ruo)了保險對未知提(ti)供保障(zhang)的(de)作(zuo)用(yong)。

另外(wai)，保險(xian)行業存在風險(xian)，受到嚴格(ge)監(jian)管(guan)，隨著(zhu)保險(xian)與互聯網等行業融合(he)的(de)不斷深入，創新(xin)保險(xian)種類增多，很多公司打著(zhu)互聯網保險(xian)的(de)大旗，叫賣噱(xue)頭十足的(de)保險(xian)產品(pin)，是很容易被叫停的(de)。

更(geng)(geng)重要的(de)(de)(de)(de)是(shi)，中國的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)受(shou)政(zheng)策影響較大，對房地產(chan)行業具(ju)有較大影響的(de)(de)(de)(de)住(zhu)房防跌險當然格(ge)外(wai)受(shou)到相關政(zheng)策部門的(de)(de)(de)(de)關注，審核流程會更(geng)(geng)加嚴格(ge)。

另(ling)外，后(hou)續(xu)如(ru)何評估房(fang)屋價(jia)格(ge)，可能(neng)是最大的一個難(nan)點(dian)。如(ru)果缺乏此類(lei)評估體(ti)系，那(nei)么對于(yu)住房(fang)的漲跌的判斷(duan)可能(neng)會各有說(shuo)法，影響住房(fang)防跌險的說(shuo)服力和(he)推廣性。

有保險(xian)業從業者認為，該(gai)產(chan)品初衷是好的(de)，需求(qiu)也是存在的(de)，但(dan)具體(ti)問題復雜，風險(xian)很(hen)大，要通過也是有難度的(de)。

張小(xiao)杰表示住房防跌(die)險(xian)對應目(mu)前的房價(jia)(jia)趨勢，應該更多的是理論可能性產品，定價(jia)(jia)會(hui)是個重大(da)難題。另(ling)外(wai)監管也會(hui)考慮公眾擔憂，后續如果(guo)都(dou)買這個避(bi)險(xian)，強預(yu)期房價(jia)(jia)只漲不跌(die)，房價(jia)(jia)會(hui)造成(cheng)公眾預(yu)期房屋價(jia)(jia)格大(da)范圍上(shang)漲，會(hui)造成(cheng)更大(da)的風(feng)險(xian)危機。

? ;對本(ben)文有任何疑惑請關注邦(bang)地產，也可加入“邦(bang)地產粉絲群IV”與作者(zhe)交(jiao)流！

編輯：王婷婷 審核：楊(yang)羚強 終審：蔡戰波