每經(jing)編(bian)輯｜蔡雅蕓    

每(mei)經記者(zhe) 蔡雅蕓

2015年(nian)，對綠城來說注定不是平淡(dan)的。

這一年，綠城與(yu)融創、九龍倉(cang)、中交建的(de)“情(qing)感大(da)戲”不斷交織，“情懷(huai)”成了綠城的關鍵詞。在舉(ju)手(shou)投(tou)足皆被(bei)關注(zhu)之時，2015年(nian)的業績也分外搶眼。

面對一線城市的強勢調控，綠城決(jue)心將矛頭倒(dao)轉。

中交建帶來的改變

2015年，綠(lv)城(cheng)實現物業銷售毛利41.94億元，物業(ye)銷售毛利率為18.0%，較2014年的23.5%有所(suo)下降。

可以說(shuo)，綠(lv)城毛利率(lv)(lv)較(jiao)低的問(wen)題(ti)一(yi)直是被追(zhui)逐的焦點。但這在(zai)億翰中(zhong)國董事(shi)長(chang)陳(chen)嘯天的眼(yan)中(zhong)卻不以為(wei)意。他告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者，綠(lv)城一(yi)直是以較(jiao)高的成(cheng)本追(zhui)求較(jiao)高的物業品質，因此犧牲了一(yi)定的毛利率(lv)(lv)。

反觀綠城的(de)負債(zhai)率，年報顯示其凈資產負債(zhai)率為73%，較2014年底的76.7%有所降低(di)。陳嘯天認(ren)為，一方面受益(yi)于2014年綠城的銷售業績較好，另(ling)一方面正(zheng)是(shi)由于(yu)2015年中交建(jian)入(ru)主綠城成為第一(yi)大(da)股東，通過中交集團的國有背(bei)景，有效降低了(le)綠城的融資(zi)成本而(er)提(ti)升了(le)盈(ying)利能力。

記者從綠城方面(mian)得知，2015年其總借貸加(jia)權平均利(li)息成本為7.3%，2014年為7.9 %。

背靠中(zhong)交集團這座(zuo)大(da)山，綠城在過去一年中(zhong)的信用(yong)質量得到提升。3月18日(ri)，綠(lv)城與以匯(hui)豐牽頭(tou)為(wei)主的19家銀行(xing)訂(ding)立了一(yi)筆7.2億美元的(de)3年期(qi)俱樂部貸款。其本期財(cai)報(bao)顯(xian)示，綠城現金流為182.39億元。

為(wei)了提升毛利率，記者通(tong)過綠(lv)城相關(guan)方面(mian)了解到，綠(lv)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)除(chu)了改變投(tou)資(zi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市戰略，調整產品線外(wai)，代建業務也是輕資(zi)產模式(shi)運營，將為綠(lv)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)的利潤(run)(run)指標做出(chu)重(zhong)大(da)貢獻，尤(you)其規模做大(da)后，可成為綠(lv)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)提升利潤(run)(run)的重(zhong)要(yao)“法寶(bao)”。

同時，綠城持有一定量的(de)酒(jiu)店(dian)物(wu)業，這部(bu)分(fen)物(wu)業現(xian)在來(lai)看(kan)沉淀量相(xiang)對比較大(da)，下(xia)(xia)一步的(de)重點是提高它的(de)收益率，在收益率可以覆蓋財(cai)務費用的(de)情況(kuang)下(xia)(xia)，綠城將(jiang)考(kao)慮組團上市(shi)。另(ling)外(wai)對于非社區配套性酒(jiu)店(dian)，在價格合理的(de)情況(kuang)下(xia)(xia)，綠城也(ye)會考(kao)慮變(bian)現(xian)。

轉戰一二線城市

2015年，綠城物業銷售收入為233.26億(yi)元(yuan)，較去年減少了(le)22.5%。

究(jiu)其(qi)原因，綠城解釋為交付物業銷售(shou)面(mian)積降低至161.08萬平方(fang)米，且交付的項目中，有一定比例的項目位于三(san)、四線城市(shi)，該等城市(shi)過去數年受政府(fu)對房地產(chan)行業調控政策(ce)影響(xiang)，致使銷售價格也相對偏(pian)低。

記者(zhe)梳理其年報發現，這(zhe)些(xie)項(xiang)目包(bao)括了(le)臺州(zhou)寧江明月、青島膠州(zhou)紫薇廣場(chang)、慈溪(xi)誠園等住宅項(xiang)目，其銷售均價分別(bie)為11808元/平方米、7117元/平(ping)方米(mi)、8718元/平(ping)方米(mi)，與(yu)綠城在三四線(xian)城市14481元/平方米的(de)銷(xiao)售均價有較大的(de)差距(ju)。

同時(shi)綠(lv)城方(fang)面也(ye)表(biao)示將(jiang)在(zai)三四線城市(shi)戰略性去庫存。陳嘯天認為，在(zai)國(guo)家調(diao)控背景下，改善性住宅正逐(zhu)漸取代剛需成為主流，綠(lv)城在(zai)三四線城市(shi)的庫存并不存在(zai)較大的去化難(nan)度(du)。

目前，綠城(cheng)正(zheng)式轉戰(zhan)一二(er)線(xian)城(cheng)市，將以北(bei)京、上海、南京、成(cheng)都等15個重(zhong)點核心城(cheng)市為戰(zhan)略目標。財報顯示，2015年(nian)綠城(cheng)通過土地(di)公開競(jing)拍、項目(mu)收購等方式新增了8個優質(zhi)項(xiang)目，預計將新增可售房源貨值411億元，其中6幅地塊位于(yu)北京(jing)、杭州、濟南等核心(xin)城(cheng)市。

今年(nian)2月，綠城聯(lian)合九龍倉以5.5萬元/平方米的樓面(mian)價拿下(xia)北京朝陽(yang)區一幅(fu)住宅(zhai)地塊，3月，綠(lv)城以45368元/平米的單價奪得杭州地王。

記(ji)者從綠城相關(guan)方得到(dao)回應(ying)，“綠城未來會(hui)聚焦一線城市(shi)(shi)標桿性項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，優質項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資(zi)(zi)權重(zhong)，并側重(zhong)二、三線重(zhong)點(dian)核(he)心城市(shi)(shi)，提高新(xin)興潛力(li)城市(shi)(shi)的(de)短平快(kuai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資(zi)(zi)權重(zhong)，嚴控非重(zhong)點(dian)城市(shi)(shi)、低收益、長周期項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)投(tou)資(zi)(zi)。”