每經(jing)編(bian)輯(ji)｜楊羚強    

（本文原載于微(wei)信(xin)公(gong)眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

上(shang)海“史上(shang)最嚴限(xian)購”政策出臺以(yi)后，很多(duo)社保連續(xu)繳納時(shi)間未滿五年的(de)購房人群，不得(de)不轉向周邊的(de)太倉(cang)、昆山、嘉興等地置業(ye)，希(xi)望以(yi)此(ci)延續(xu)自己在大城市(shi)發(fa)展的(de)夢想。

然而，在這些上海周邊(bian)地區落(luo)戶(hu)也不容易。臨(lin)近上海的(de)昆(kun)山，落(luo)戶(hu)就對學(xue)歷、房(fang)產(chan)、社保都有(you)規定，另外還實施積分入學(xue)制度(du)，孩子的(de)入學(xue)積分還得跟家長學(xue)歷、職稱和(he)遵規守法(fa)等(deng)指(zhi)標掛鉤。可以(yi)看(kan)出，昆(kun)山現有(you)的(de)教育資(zi)源(yuan)，越(yue)來越(yue)難以(yi)滿足所有(you)外來人(ren)口子女就學(xue)的(de)需要。

同(tong)樣因為(wei)公共資源(yuan)有限的問題，未來即使在臨滬(hu)地區(qu)落戶(hu)，外(wai)來人(ren)口也可(ke)能面醫療、公交、大型綠化等公共服務資源(yuan)短缺的壓力。

對于逐步化身(shen)“城市運營商”的(de)(de)房(fang)企而言，公共資源也漸漸成(cheng)為(wei)他們會(hui)考慮(lv)的(de)(de)部分。

開發商，請從公共服務做起

有(you)財經作家評(ping)論，如果把城市(shi)(shi)也看作是一(yi)種(zhong)消費(fei)品，人們更愿意去(qu)那些集成了更多資源的城市(shi)(shi)。與此同(tong)時，很(hen)多開發商(shang)逐漸轉(zhuan)向(xiang)城市(shi)(shi)運營商(shang)，它們客觀上會代替政府履行(xing)部分職能，為購房者提供很(hen)多城市(shi)(shi)資源和服務(wu)，比如教(jiao)育(yu)、醫療、安保、社交，甚(shen)至各種(zhong)社會活動(dong)。

開(kai)始嘗試提(ti)供公共(gong)服務的房企(qi)越來越多，世茂最近推出的光(guang)合教(jiao)(jiao)育社區(qu)的服務，就在思考開(kai)發(fa)商應該怎樣提(ti)供有效的教(jiao)(jiao)育資源，滿足(zu)業主子女教(jiao)(jiao)育的需要。

他們所(suo)提供的并(bing)不(bu)僅(jin)僅(jin)是解決業主子女學校(xiao)(xiao)教育(yu)的基礎內(nei)容，還對此進行了深化，試圖將(jiang)孩(hai)子、名師名校(xiao)(xiao)、培訓機構、教育(yu)相關(guan)方(fang)打通融(rong)合。

在光合(he)社(she)區的360課(ke)堂(tang)上，名師、名校被整合(he)進了社(she)區。賈老師教(jiao)如(ru)何寫(xie)作文、世界羽毛球冠軍教(jiao)如(ru)何打羽毛球，還(huan)有書法學習(xi)、古箏學習(xi)、中澳之聲藝術(shu)交流等等，學習(xi)內(nei)容也融(rong)入到了社(she)區，除了課(ke)堂(tang)知識外，孩(hai)子們還(huan)能(neng)在科學、素質、體能(neng)、智力、藝術(shu)、科普六個方面(mian)得到提(ti)高。

“業主(zhu)的(de)(de)(de)分(fen)享”也成(cheng)為世茂提供的(de)(de)(de)教育服(fu)務的(de)(de)(de)一部(bu)分(fen)。光(guang)合教育社(she)區的(de)(de)(de)人人教育，就是有一技之長的(de)(de)(de)業主(zhu)，分(fen)享技能給社(she)區中的(de)(de)(de)每一位孩子，涵蓋審美(mei)情趣、生(sheng)活職能、實踐知(zhi)識、社(she)會生(sheng)產這四個方面，比如攝影、畫畫、建筑設計(ji)等技能分(fen)享，又諸如家長可以(yi)帶兒子去看，家具是怎樣生(sheng)產的(de)(de)(de)。

除(chu)了世茂以外，碧桂園和萬(wan)(wan)科(ke)也已經大規模(mo)涉(she)足教育。其中，碧桂園的(de)國際(ji)學(xue)(xue)校，更是培養出很多考入(ru)哈佛、麻省(sheng)理工、常青藤名(ming)校等世界名(ming)校的(de)優秀學(xue)(xue)生(sheng)。萬(wan)(wan)科(ke)雙(shuang)語學(xue)(xue)校則引入(ru)了復旦萬(wan)(wan)科(ke)實驗學(xue)(xue)校“國際(ji)雙(shuang)語C班(ban)(ban)”。往(wang)年，國際(ji)雙(shuang)語C班(ban)(ban)僅招收20名(ming)一(yi)年級新生(sheng)，其他年級招收少量插班(ban)(ban)生(sheng)。

今后(hou)“國際(ji)雙語C班(ban)(ban)”模(mo)式將被(bei)完(wan)全引入萬科(ke)雙語學(xue)(xue)校，原(yuan)有全部師資班(ban)(ban)底和(he)在讀(du)學(xue)(xue)生，均(jun)在2016年(nian)9月搬入新(xin)建(jian)設的上海萬科(ke)雙語學(xue)(xue)校，同時招生一(yi)年(nian)級、六年(nian)級新(xin)生以及(ji)各年(nian)級插班(ban)(ban)生，學(xue)(xue)生總人(ren)數將達到300人(ren)以上。

除了學校，開發商還需要能提供這些……

除此之(zhi)外，和醫(yi)療(liao)機構合作、增加社區醫(yi)療(liao)服務能(neng)力，也是很多開發(fa)商越(yue)來越(yue)需(xu)要的(de)。

據了解，海南富力(li)就和(he)平(ping)(ping)安(an)好醫生(sheng)達成了合(he)作，向(xiang)業主(zhu)提供實時咨詢(xun)和(he)健康管理服(fu)務，包括一對一家(jia)庭醫生(sheng)服(fu)務、三甲名(ming)醫的(de)專業咨詢(xun)等(deng)內(nei)容。與平(ping)(ping)安(an)好醫生(sheng)的(de)簽約(yue)三甲名(ming)醫已達到5000人，基本覆蓋了國內(nei)醫學界各(ge)科室(shi)優(you)質的(de)醫生(sheng)資源。富力(li)方面希望，未來和(he)平(ping)(ping)安(an)好醫生(sheng)的(de)合(he)作能推廣到全國其(qi)他富力(li)項目。

在(zai)此之前，大健(jian)(jian)(jian)康(HK.0708)發布公告,恒大健(jian)(jian)(jian)康產(chan)業(ye)集團已與哈佛附屬(shu)布萊根醫(yi)院簽訂戰(zhan)略合作協議(yi),計劃未來在(zai)中(zhong)國合作建設高端國際醫(yi)院，并已布局(ju)“互(hu)(hu)聯(lian)網+”社區健(jian)(jian)(jian)康管理、高端國際醫(yi)院、養老產(chan)業(ye)、醫(yi)學(xue)美容及抗衰(shuai)老等板(ban)塊。恒大健(jian)(jian)(jian)康已在(zai)長沙(sha)、南昌、武漢(han)、成都、洛(luo)陽等主(zhu)要中(zhong)心城市開設12家“互(hu)(hu)聯(lian)網+”社區健(jian)(jian)(jian)康管理中(zhong)心，覆(fu)蓋已入住(zhu)的(de)(de)5萬多戶家庭，以提供加(jia)強版的(de)(de)醫(yi)療服務。同樣，綠城、碧桂園、世茂、蘇(su)寧環球等諸多房企也在(zai)加(jia)碼醫(yi)療服務。

事(shi)實上(shang)這(zhe)些都還(huan)只是(shi)一(yi)部分，綠地(di)進軍地(di)鐵(tie)，萬科和深(shen)鐵(tie)的合(he)作，讓(rang)外界(jie)進一(yi)步看到，房企有(you)可能利用自己所(suo)掌握的資源(yuan)，在城市運(yun)營(ying)商這(zhe)件事(shi)上(shang)，發揮更(geng)大的能量。

也許用(yong)不了多久，某個(ge)臨滬、臨深城市出現以綠地樓盤命名(ming)的地鐵站點(dian)，將不會是什么新鮮事。

政府請給開發商更多政策

雖然，自建學校，自己配套醫療服務(wu)(wu)，甚至自建跨城市公交，包括(kuo)引入跨省地(di)鐵，可以讓(rang)企業掌握核心戰(zhan)略(lve)資源，提(ti)升(sheng)產品競爭力，享(xiang)受到更(geng)(geng)多的增值(zhi)服務(wu)(wu)。但開發商也有自己的痛點：需(xu)要政府(fu)能夠(gou)在(zai)更(geng)(geng)多的政策上予以放行(xing)。

比如(ru)，原來土地增(zeng)(zeng)值稅規定，土地增(zeng)(zeng)值幅度超(chao)過30%就(jiu)要增(zeng)(zeng)稅，而(er)超(chao)過200%，要增(zeng)(zeng)稅60%。

在開(kai)發(fa)商(shang)變成城市(shi)(shi)運營商(shang)，企業需要更多通(tong)過引入資(zi)源，提升城市(shi)(shi)土(tu)地(di)價值的(de)今天，這一稅收政策，會讓很多企業覺得(de)心(xin)有不(bu)甘(gan)。

對(dui)此，沈(shen)陽出(chu)臺的(de)22條去庫存的(de)房地產新政，也許(xu)給部分三四(si)線(xian)城市有所(suo)啟示(shi)。

比如(ru)“加快新(xin)(xin)城區和(he)新(xin)(xin)建(jian)項(xiang)目的城市(shi)基礎設(she)施建(jian)設(she)。對新(xin)(xin)建(jian)小(xiao)區亟需先行(xing)配(pei)套的市(shi)政工程項(xiang)目，經建(jian)設(she)行(xing)政主管部(bu)門同意，可(ke)由開發企業(ye)墊(dian)資建(jian)設(she)，待(dai)驗收合格后，在(zai)繳納配(pei)套費時(shi)予以抵(di)扣。”“完善(shan)教育、醫療、商業(ye)等(deng)資源(yuan)配(pei)置(zhi)，在(zai)新(xin)(xin)城區鼓勵優(you)質中小(xiao)學校(xiao)增設(she)分校(xiao)，配(pei)置(zhi)社區醫療機構。優(you)化給水(shui)、排水(shui)、供(gong)電、燃氣(qi)、供(gong)熱(re)、消防等(deng)配(pei)套工程建(jian)設(she)。”

通過特許經營、投資(zi)補助、政(zheng)府購(gou)買服務等(deng)(deng)多種方(fang)式(shi)，吸引社會(hui)資(zi)本參(can)與城市基礎(chu)建設，有(you)條件的地區(qu)逐步(bu)實(shi)施(shi)“以居住時間為(wei)準”的入(ru)學政(zheng)策等(deng)(deng)等(deng)(deng)，這些都是地方(fang)政(zheng)府應該(gai)考慮的，因(yin)為(wei)這些政(zheng)策不僅能(neng)激勵更多開(kai)發商向業主提(ti)供醫療、教育、公(gong)交等(deng)(deng)公(gong)共服務，還能(neng)有(you)效緩解政(zheng)府公(gong)共資(zi)源不足(zu)的壓力。

▲本文(wen)為評論，謹代表作(zuo)者觀點(dian)，與邦地產立(li)場無(wu)關。

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊(yang)羚強 終審(shen)：蔡(cai)戰波