每經編(bian)輯｜吳若凡    

（本(ben)文(wen)原載于微信(xin)公眾(zhong)號(hao)“邦地產(chan)”real-estate-circle）

3月28日，網(wang)上房(fang)地產當天(tian)公布(bu)的(de)(de)成(cheng)交數據，讓很多人(ren)驚嘆(tan)，網(wang)簽1158套，成(cheng)交面積9.2萬方。而今(jin)天(tian)截至14點前(qian)，上海(hai)一手房(fang)簽約量也有703套，總成(cheng)交5.57萬平(ping)米。但(dan)以新房(fang)市(shi)場的(de)(de)交易(yi)情況看，誰都不(bu)敢相信，這是上海(hai)頒布(bu)史上最嚴限(xian)購令，并且大幅(fu)提高二套房(fang)首付(fu)比例后的(de)(de)交易(yi)數字。

因(yin)為，以上(shang)海新(xin)政后(hou)幾天的(de)新(xin)房交易數據看，幾乎和之前沒有大的(de)區別。史上(shang)最嚴(yan)調控真的(de)有效嗎？

邦爺覺得，至少在(zai)(zai)短期(qi)內，看(kan)不出市(shi)場會有大的(de)顛覆性變化。那些上(shang)海出現(xian)房(fang)價(jia)暴跌的(de)網絡傳言，幾(ji)乎可以百(bai)分之百(bai)認(ren)定為(wei)謠(yao)言。然而，如果時間繼(ji)續往后推，上(shang)海的(de)新房(fang)成交量(liang)還會能像現(xian)在(zai)(zai)這樣有很高的(de)單日(ri)成交嗎？

▲數據來源：克爾瑞

仍有區域庫存去化要27個月

邦(bang)爺(ye)夢想穿越到(dao)三個月乃至半年(nian)以(yi)后(hou)，把那(nei)時的交易數據(ju)帶給(gei)大家看。雖然(ran)，技術(shu)上(shang)做不到(dao)，但是通過分析需求結構，也許(xu)可以(yi)看出幾個月之后(hou)，上(shang)海的新房交易會是怎樣的。

能說明房價趨勢的，通常是(shi)那些供應集中(zhong)(zhong)的地方。因為，只有那些地方才(cai)有足(zu)夠(gou)多的樣本(ben)，和足(zu)夠(gou)全的數(shu)據，來佐證房價確實漲或跌。邦爺所經歷(li)的每一(yi)輪樓市(shi)調控(kong)，最先跌價的都是(shi)供應集中(zhong)(zhong)板(ban)塊。

所以，邦(bang)爺決定首先分析今年供應會放量的(de)那些區域(yu)，接(jie)下(xia)去(qu)的(de)去(qu)庫(ku)存周期。

克(ke)而瑞供的(de)數據顯示，奉賢(xian)的(de)南橋和松(song)江的(de)松(song)江新城會是未(wei)來24個(ge)月時間里，上(shang)海供應(ying)最集中的(de)地區。前(qian)者去年出讓土(tu)地的(de)總(zong)建筑規(gui)模達到(dao)150萬平米，后者的(de)供應(ying)也在118萬平米。

奉賢(xian)3月(yue)前27日的(de)平(ping)均日成(cheng)交(jiao)面積(ji)高達5028.88萬平(ping)米。但在26、27日，奉賢(xian)的(de)日成(cheng)交(jiao)量只有(you)2800—3100平(ping)米。在3月(yue)的(de)前27天(tian)，共(gong)有(you)7天(tian)奉賢(xian)的(de)新房成(cheng)交(jiao)量在2800—3100平(ping)米。

如果調控后，這(zhe)一日(ri)成交(jiao)量成為(wei)常態，那么區域的去庫存壓力就(jiu)會(hui)陡增。僅(jin)以去年以來奉(feng)賢(xian)出讓的土地(di)規(gui)劃建(jian)筑面(mian)積(ji)248.42萬(wan)平(ping)米計算，按照上(shang)述日(ri)成交(jiao)，至少要27.6個月才(cai)能(neng)去化全部庫存。這(zhe)還(huan)不包括目前(qian)奉(feng)賢(xian)在(zai)售(shou)的28萬(wan)多平(ping)米新房(fang)。

邦爺了解到，奉賢(xian)的(de)購(gou)買(mai)人群中(zhong)有近兩成非(fei)戶籍人員，短期(qi)內(nei)受政策影(ying)響，交易量將會5%~6%的(de)交易量下滑。

相比(bi)之下，松江的(de)(de)非(fei)戶籍人(ren)群(qun)構成比(bi)例更高，有(you)近四(si)成非(fei)戶籍人(ren)員購買，如(ru)果(guo)按照30%被(bei)限購來(lai)算，則該區域短時間將會(hui)有(you)12%左(zuo)右的(de)(de)交易量下滑。邦爺從中(zhong)原地產(chan)獲得的(de)(de)數據顯(xian)示，3月(yue)前(qian)27天(tian)，松江有(you)10天(tian)的(de)(de)日成交面(mian)積在5000—7000平(ping)米(mi)。按照，目(mu)前(qian)松江新房庫(ku)存106.7萬(wan)平(ping)米(mi)，以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四(si)大板(ban)塊出(chu)讓的(de)(de)超過(guo)200萬(wan)平(ping)米(mi)建(jian)筑面(mian)積的(de)(de)土地，總庫(ku)存將超過(guo)300萬(wan)平(ping)米(mi)。去庫(ku)存的(de)(de)周期在14.6—20.4個月(yue)。

這(zhe)些數據都反映(ying)，調控后上(shang)海的遠郊的去化壓力(li)(li)，這(zhe)些板塊的新房未來在定價上(shang)有下調的壓力(li)(li)。

然并卵，開發商沒有降價動力

事(shi)實上，除了松江、奉賢等區域(yu)外，其他區域(yu)在限購令嚴厲實施后，也(ye)會面(mian)臨成交量逐步下滑，最終導致庫存大(da)面(mian)積(ji)上升的壓力。

以(yi)目前(qian)集中供(gong)應的(de)(de)(de)青(qing)浦為例(li)，在售新房的(de)(de)(de)總面積在80萬(wan)平米，加上去年出讓(rang)的(de)(de)(de)土地，理論上的(de)(de)(de)庫存可以(yi)達(da)到180萬(wan)平米。在扣除了3月(yue)份(fen)成交特殊(shu)放量(liang)的(de)(de)(de)4、24、25日三天后(hou)，日均成交在4700平米，則去化周(zhou)期(qi)在12個月(yue)。

預計，短期內四五月份量能會有局部下(xia)滑，郊區的(de)下(xia)滑回更明顯一點，由于3月初是政策(ce)面(mian)(mian)、基本(ben)面(mian)(mian)、銀行比(bi)較寬，延續了(le)市(shi)場(chang)高熱度(du)的(de)態勢，而進入3月以(yi)來(lai)，市(shi)場(chang)普遍(bian)認為后續會有調控政策(ce)出臺，因此紛紛趕在新政出臺前集(ji)中(zhong)入市(shi)，這(zhe)就造成了(le)量能集(ji)中(zhong)釋放。未(wei)來(lai)部分(fen)樓盤會有二到三成的(de)降(jiang)幅(fu)。

▲3月成(cheng)交(jiao)主要區域走(zou)勢

中(zhong)原地產研究總(zong)監衛歡(huan)認為，從目(mu)前情況來(lai)看，市場信(xin)心(xin)產生的(de)博弈大(da)于(yu)實際(ji)限購(gou)產生的(de)影響，此(ci)外，資金供給、貸款(kuan)難度比較大(da)，銀行如果折扣上調，又會打壓了一(yi)部分信(xin)心(xin)。但在市場波動之后(hou)，有剛性需求的(de)人還(huan)是會選擇入市，畢竟上海(hai)對于(yu)政策的(de)消(xiao)化(hua)能(neng)力很強。

而雖(sui)然，部分地區去庫存壓力不小，但開(kai)(kai)(kai)發(fa)商卻缺乏(fa)降價(jia)動力。國家統計的數(shu)據顯示，今年1-2月(yue)份，房地產開(kai)(kai)(kai)發(fa)企業到位(wei)資(zi)金21392億元，雖(sui)然同比下降1.0%，但仍處于高位(wei)，而上海今年1—2月(yue)房地產開(kai)(kai)(kai)發(fa)完成投資(zi)499.81億元，增長(chang)10.3%。這些都(dou)表明，至少在短期內(nei)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商還不差(cha)錢(qian)。

當然，不會(hui)大(da)幅(fu)降價的預判，只能是從短期來看。如果(guo)，時間延長到(dao)半年甚至更(geng)久(jiu)，隨著國(guo)家貨(huo)幣政策的變化，以及經濟形勢的波動，是否會(hui)出(chu)現(xian)大(da)幅(fu)降價就(jiu)難說了。

【樓市調控征集令】滬深調控：開發商該怎么辦？

上(shang)海(hai)、深圳等多地(di)出臺樓市(shi)調控政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，限(xian)制外來(lai)人口(kou)購房，并提高首付比例。北京更表示，多次離婚(hun)者將(jiang)限(xian)制購房，江蘇也出臺限(xian)貸政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。一(yi)時間，風(feng)雨欲來(lai)，房地(di)產(chan)(chan)似乎又要回到(dao)2011年樓市(shi)調控后市(shi)場低迷的那(nei)一(yi)刻。然而，上(shang)個雙(shuang)休日(ri)臨(lin)滬、臨(lin)滬城(cheng)市(shi)的熱銷，以及部分二(er)線城(cheng)市(shi)的成交(jiao)火爆(bao)，又給行(xing)業(ye)看到(dao)了新的希望。那(nei)么，應對一(yi)線城(cheng)市(shi)的樓市(shi)調控，開發商應該(gai)怎么辦(ban)？邦地(di)產(chan)(chan)29日(ri)至30日(ri)將(jiang)舉辦(ban)線上(shang)研討，歡迎各位地(di)產(chan)(chan)人掃(sao)二(er)維碼入群，我們將(jiang)就以下(xia)問題進行(xing)討論：

一、 一線市場有(you)無必要在短期內進行價格調整(zheng)，快速出貨？

二(er)、 被限購(gou)的客(ke)源，是否可能(neng)內部消化，成為臨滬、臨深城市項目(mu)的主要目(mu)標客(ke)群？

三、 商業項(xiang)目(mu)如(ru)何抓住機會，快速消化(hua)，并有效提(ti)價？

四、 公司下一(yi)步并購項目(mu)，應該重點(dian)考慮哪些城市(shi)和產(chan)品類型？

五、 今年(nian)的最佳銷售節點(dian)還是在上半年(nian)嗎？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiang) 終(zhong)審：蔡戰波