張敬偉：滬深樓市調控新舉措(cuo) 既(ji)是(shi)降溫(wen)也(ye)是(shi)糾偏(pian)

　　◎張敬偉

　　一線城(cheng)市的(de)房地產市場(chang)(chang)持續(xu)過熱，激起輿論場(chang)(chang)關于京滬廣深調控(kong)樓市的(de)傳言。而在剛剛過去的(de)周末，上(shang)海、深圳陸續(xu)的(de)調控(kong)動作，讓人感覺到輿論對市場(chang)(chang)節奏的(de)把握(wo)和政策(ce)面的(de)反饋還(huan)是相(xiang)當同步的(de)。

　　3月(yue)25日，上海市(shi)(shi)發布(bu)《關于進一步完善本市(shi)(shi)住房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)體(ti)系和保障體(ti)系促進房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)健康發展的若(ruo)干意見(jian)》。首先是(shi)從嚴(yan)執行住房(fang)(fang)限購政策(ce)，非上海本市(shi)(shi)戶籍居民家庭購房(fang)(fang)繳納(na)個稅或社保年(nian)限為滿5年(nian)；其次是(shi)從緊實行差別化住房(fang)(fang)信貸(dai)政策(ce)，二套(tao)普通房(fang)(fang)首付不低于五(wu)成(cheng)，二套(tao)非普通首付不低于七成(cheng)；最后(hou)則是(shi)嚴(yan)禁房(fang)(fang)地產企業和中介機(ji)構從事(shi)首付貸(dai)、過橋(qiao)貸(dai)等場(chang)(chang)外(wai)配資金融業務。

　　上(shang)述措施可謂嚴(yan)厲(li)。之前多數地方政(zheng)府為(wei)了去庫存而釋(shi)放的政(zheng)策利好，在上(shang)海基本不適用，同(tong)時還嚴(yan)格抑制外地人(ren)購房(fang)(fang)、提(ti)高(gao)二套房(fang)(fang)首(shou)付(fu)比例、嚴(yan)禁加杠杠購房(fang)(fang)。

　　上海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)調控(kong)陡然(ran)趨(qu)嚴，是有(you)其(qi)市(shi)(shi)場邏(luo)輯的(de)。近一段時(shi)期的(de)上海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)呈現出熱得發燙的(de)態勢，這(zhe)(zhe)既有(you)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)去庫存(cun)利(li)好政策(ce)的(de)刺激與傳導，也與上海這(zhe)(zhe)個城市(shi)(shi)一貫的(de)吸引力有(you)關。但(dan)上海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)的(de)熱——當然(ran)也包(bao)括(kuo)京、穗、深乃至緊(jin)隨其(qi)后的(de)杭、寧等準一線和二線城市(shi)(shi)——并非中央對樓(lou)(lou)市(shi)(shi)去庫存(cun)工作的(de)重點。因為這(zhe)(zhe)些城市(shi)(shi)基(ji)本不存(cun)在庫存(cun)積壓的(de)情況，至多是個別商業樓(lou)(lou)盤(pan)有(you)些過剩。

　　從中央(yang)到一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)治理者，都不(bu)希(xi)望(wang)這些地方(fang)的(de)(de)樓市(shi)逆(ni)勢而(er)漲(zhang)，更不(bu)希(xi)望(wang)首(shou)付(fu)貸這樣(yang)的(de)(de)金融(rong)產(chan)品對樓市(shi)過(guo)度刺激。否則，這些城(cheng)市(shi)的(de)(de)樓市(shi)投機氛圍一(yi)旦形成，不(bu)僅(jin)可能帶來(lai)不(bu)小的(de)(de)金融(rong)風險，甚至可能造成一(yi)線(xian)樓市(shi)真的(de)(de)過(guo)剩。

　　上海等一線(xian)城市(shi)的(de)樓市(shi)吸引力不僅在于(yu)上海本(ben)市(shi)人(ren)，即所(suo)謂戶籍(ji)人(ren)口(kou)，甚至從全國乃至全球(qiu)范圍來看，都(dou)有(you)購(gou)房落(luo)戶的(de)需求。這(zhe)是因(yin)為中國的(de)一線(xian)城市(shi)不僅聚集了(le)最優質的(de)社會(hui)民生(sheng)資源，如教(jiao)育、衛(wei)生(sheng)、信息(xi)等，人(ren)們(men)最經常說到的(de)，就是京(jing)滬等地著名大學(xue)在本(ben)地招(zhao)生(sheng)人(ren)數(shu)多(duo)，相對而言分數(shu)也較低，這(zhe)意(yi)味(wei)著一旦擁有(you)京(jing)滬戶口(kou)，人(ren)們(men)將(jiang)在學(xue)習、工作等社會(hui)生(sheng)活的(de)多(duo)個方面擁有(you)起點的(de)優勢(shi)。

　　在(zai)一線城市購(gou)房(fang)或許(xu)無(wu)法馬上(shang)落戶(hu)，但起(qi)碼可以享受(shou)在(zai)這些城市的部(bu)分權益(yi)。因為(wei)(wei)資源(yuan)要素，京滬廣深等一線城市的樓(lou)市幾乎從來(lai)就沒有(you)冷過，樓(lou)價也(ye)是逐年提(ti)高，較差的時候也(ye)只是漲得(de)少。正因為(wei)(wei)如(ru)此，即便是不打算在(zai)一線城市居(ju)住的外地(di)人，也(ye)認準了這些地(di)方樓(lou)市穩賺(zhuan)不陪的投資價值，在(zai)這些城市購(gou)房(fang)一直(zhi)以來(lai)都成為(wei)(wei)明智的投資選擇，而這反過來(lai)又推升了這些城市的房(fang)價。居(ju)不易但炒(chao)不停，是一線城市樓(lou)市面臨的現實尷尬。

　　值得(de)一提(ti)的(de)(de)是，一線城市的(de)(de)治理者對于人口過度(du)涌入和炒房過熱(re)的(de)(de)局面也不(bu)(bu)堪其擾。上海此番(fan)實施最嚴(yan)格的(de)(de)限制政(zheng)策，也凸顯這個中(zhong)國最大(da)的(de)(de)經濟中(zhong)心(xin)對于樓市過熱(re)充滿憂慮，不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)用無(wu)形(xing)之手來干(gan)預樓市。

當(dang)(dang)前(qian)(qian)，全國樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)相(xiang)當(dang)(dang)分化和(he)紊(wen)亂。樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)庫存(cun)主要(yao)仍(reng)分布在(zai)(zai)三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)。2月(yue)份的(de)70個大中城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)統計數據表明，一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)樓價漲得最(zui)快，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)也受到(dao)了傳導(dao)，但是三(san)、四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場依然萎靡。像上(shang)海新建住(zhu)宅價格比(bi)前(qian)(qian)月(yue)上(shang)漲2.4%，同(tong)比(bi)去年上(shang)漲20.6%，二(er)手房環比(bi)漲幅(fu)達到(dao)5.3%，同(tong)比(bi)上(shang)漲20.3%。在(zai)(zai)這樣令人咋舌的(de)漲幅(fu)之下，上(shang)海調控樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)是符合市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場邏輯的(de)。

　　就在上海(hai)發布(bu)新(xin)政(zheng)的(de)同一天夜(ye)里，深圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)政(zheng)府也出臺樓市(shi)(shi)調控最(zui)新(xin)政(zheng)策。相比上海(hai)，深圳(zhen)(zhen)樓市(shi)(shi)政(zheng)策相對溫和(he)。一是(shi)非深戶購房社保1年改(gai)3年；二是(shi)首套(tao)房貸款還清(qing)，二套(tao)房首付最(zui)低四成（此前是(shi)三成）。此外，二線城(cheng)市(shi)(shi)武漢(han)也加入調控城(cheng)市(shi)(shi)行列。

　　一(yi)線(xian)或個別二(er)線(xian)樓市(shi)的(de)樓價虛熱，也凸顯(xian)中國投資(zi)者缺(que)乏更有效的(de)創富途徑。紊亂(luan)的(de)股市(shi)令人(ren)心有余悸，買(mai)房尤其是(shi)在一(yi)二(er)線(xian)城市(shi)購房，才能讓人(ren)覺得稍(shao)感安(an)慰。

　　但(dan)這并(bing)非樓市(shi)治(zhi)理的重(zhong)點(dian)，今(jin)年樓市(shi)工作的重(zhong)點(dian)依然是(shi)三四線城市(shi)樓市(shi)的去(qu)庫(ku)存，為此一二線樓市(shi)的調(diao)控政策也應配合有效去(qu)庫(ku)存這一中心(xin)工作來(lai)展開，至(zhi)少是(shi)不(bu)給整個大(da)局添亂。

　　（作者為察哈爾學會研究員）