每(mei)經編(bian)輯｜魏瓊    

（本文原載于微(wei)信(xin)公眾號“邦地產”real-estate-circle）

深滬宣布樓(lou)市(shi)調控(kong)政策的第二天(tian)，周邊城市(shi)房(fang)子就賣瘋了，臨深片(pian)區(qu)的松湖碧桂(gui)園開盤當(dang)日去化(hua)8成(cheng)，攬(lan)金25億，昆山萬科樓(lou)盤推出500套房(fang)源(yuan)被搶售(shou)一空……

商業地產銷售也火爆，上海龍湖•新壹城開放樣(yang)板間就吸引千人到場，擠爆售樓處……

滬深新政次日 周邊城市火爆開搶

臨(lin)深片區的松湖(hu)碧(bi)桂(gui)園昨日在(zai)深圳(zhen)大運中心體育館(guan)搶閘入市(shi)，吸引過(guo)萬人到場。據邦爺了解(jie)，松湖(hu)碧(bi)桂(gui)園此次推(tui)出(chu)了1600多(duo)套90-140㎡3-4房，當日成(cheng)交25億，勁銷8成(cheng)，最終成(cheng)交單價為18000-20000元/平，其中，108.76平的3房戶型賣得最火爆。

此次松湖碧桂園大熱，主要(yao)是因(yin)為(wei)深圳(zhen)(zhen)(zhen)樓市政策收緊，剛(gang)需(xu)擠(ji)出效應明顯。松山湖作為(wei)臨深熱區(qu)，備(bei)受深圳(zhen)(zhen)(zhen)客青睞(lai)，而開(kai)發商(shang)選擇在深圳(zhen)(zhen)(zhen)開(kai)盤，更(geng)利于剛(gang)需(xu)客選房。

上(shang)海以(yi)及周邊城市昨(zuo)日也迎來(lai)了一輪搶房(fang)(fang)(fang)(fang)熱潮(chao)，位(wei)于江蘇省昆山市的(de)萬(wan)科(ke)MixTown昨(zuo)日預售，推(tui)出(chu)(chu)500套房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)，戶(hu)型涵蓋69平2房(fang)(fang)(fang)(fang)、85以(yi)及88平小(xiao)3房(fang)(fang)(fang)(fang)、118平4房(fang)(fang)(fang)(fang)，被搶購一空。今日將加(jia)推(tui)出(chu)(chu)75套85、88平的(de)小(xiao)三房(fang)(fang)(fang)(fang)，帶精裝修均價(jia)1.2—1.3萬(wan)元/平。據銷售人(ren)員介紹，萬(wan)科(ke)MixTown將于4月初開盤，目前認(ren)籌客戶(hu)可先交付2萬(wan)元鎖定房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)。周邊樓(lou)盤毛坯均價(jia)1.35萬(wan)—1.45萬(wan)元/平，未(wei)來(lai)萬(wan)科(ke)MixTown推(tui)出(chu)(chu)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)均價(jia)將上(shang)漲(zhang)1000元/平。

據邦(bang)爺了解，昆(kun)山(shan)地區的(de)購房客(ke)有7成來(lai)自上(shang)海，3成來(lai)自蘇州，上(shang)海限(xian)購升級(ji)，不(bu)限(xian)購的(de)昆(kun)山(shan)則成為眾多買房客(ke)聚(ju)集(ji)的(de)區域。

位于上海松江新城龍湖(hu)•新壹(yi)城昨日開放“平(ping)墅”樣板房(fang)，由于項目屬于商(shang)辦(ban)性質不限購(gou)，上千組(zu)客(ke)戶(hu)擠(ji)爆售樓處。龍湖(hu)另一項目，北城天街實際來訪(fang)百組(zu)客(ke)戶(hu)，單日成交為(wei)周總量(liang)兩倍(bei)。

一線城市人口開始流向衛星城

為(wei)什么如此火？央視在(zai)上海、深(shen)圳調(diao)(diao)控(kong)(kong)政策頒布當日的(de)報道，或許能讓人嗅出(chu)調(diao)(diao)控(kong)(kong)的(de)真正動機。根據報道，北上廣深(shen)面臨的(de)人口(kou)超(chao)負荷的(de)問(wen)題，東(dong)京(jing)也(ye)有過(guo)。后來(lai)，東(dong)京(jing)通過(guo)核心(xin)城(cheng)市+衛(wei)星城(cheng)的(de)方式，分流部分外來(lai)人口(kou)就近安置(zhi)，幫助(zhu)東(dong)京(jing)解決了(le)城(cheng)市超(chao)負荷運營帶(dai)來(lai)的(de)公共資源壓(ya)(ya)力(li)。目前，上海、深(shen)圳的(de)樓(lou)市調(diao)(diao)控(kong)(kong)政策大方向，就是將部分溢出(chu)人口(kou)遷(qian)往周(zhou)邊的(de)昆山、太倉、嘉興、惠州、東(dong)莞(guan)等地，以有效地緩解城(cheng)市壓(ya)(ya)力(li)。

事(shi)實(shi)上，在核心城市(shi)周圍發(fa)展“都(dou)市(shi)圈(quan)”是(shi)全(quan)球主要城市(shi)應對土地(di)、人口(kou)、資源等各方面壓(ya)力的普遍辦(ban)法。以東京都(dou)市(shi)圈(quan)為(wei)例(li)：

1999年11月，日本國會眾(zhong)議院提出(chu)疏解東京都(dou)過于集中(zhong)(zhong)發展局面的(de)東西，建(jian)議建(jian)設首都(dou)圈(quan)城(cheng)市帶(dai)，準備把(ba)中(zhong)(zhong)央政府機構(gou)和職能機構(gou)遷(qian)出(chu)首都(dou)圈(quan)。

東(dong)京(jing)(jing)都(dou)(dou)(dou)市(shi)政(zheng)廳提出應該在首都(dou)(dou)(dou)圈內優(you)化改善都(dou)(dou)(dou)市(shi)區功(gong)(gong)能，充分利用現有(you)條件，近距離疏散城市(shi)功(gong)(gong)能，而不贊同遷都(dou)(dou)(dou)。在這種背景下(xia)東(dong)京(jing)(jing)都(dou)(dou)(dou)市(shi)政(zheng)廳獨立編制了“首都(dou)(dou)(dou)圈規劃構想”，強化東(dong)京(jing)(jing)都(dou)(dou)(dou)的中心(xin)地(di)位，加強與周(zhou)邊的聯系。

這份(fen)規劃目標(biao)與發展戰略，提出(chu)的目標(biao)是“強(qiang)化(hua)首(shou)都地位，激發經濟活力，改善住宅環境，在全(quan)球化(hua)時代展現(xian)魅力”。針對東京國際競(jing)爭力的降低、大(da)氣和水質污染嚴重的問題(ti)，規劃有針對性地提出(chu)解決方(fang)案——圍繞中心(xin)區(qu)的環狀布局形式，既疏解中心(xin)區(qu)的功(gong)能，又加強(qiang)了環上(shang)各個(ge)地區(qu)的聯(lian)系。另外，主張大(da)區(qu)域(yu)內(nei)進(jin)行包(bao)括交通、防(fang)災、治理大(da)氣污染等各方(fang)面的協(xie)作戰略。

同樣，美國的“紐約都市圈”跨越了10個州，面積約占美國五分之一，其中包括波士頓、紐約、費城、巴爾的摩和華盛頓5個大城市，以及40個10萬人以上的中小城市，制造業產值達到了美全國30%。1996年，美國東北部大西洋沿岸城市帶的規劃，確立了拯救紐約都市圈的全新理念。在經濟全球化進程中擴大地區競爭力的視野，紐約與新澤西州和康涅狄格州共同(tong)繁(fan)榮的重(zhong)要性，以及再(zai)連接，再(zai)中心化的思路。這次規劃的結果(guo)是，區(qu)域經濟得以整(zheng)體(ti)、協調發(fa)(fa)展，中心城(cheng)市以其科技(ji)、資本和(he)產業(ye)優(you)勢，在產業(ye)結構(gou)調整(zheng)中發(fa)(fa)揮了先導(dao)和(he)創(chuang)新(xin)作用。中心城(cheng)市的實力和(he)地(di)位得到增強，而周圍(wei)地(di)區(qu)也獲得了良好的發(fa)(fa)展契機。

目前，上海、深圳、北京等地也走的是“都市(shi)圈”的路線，很多城(cheng)市(shi)都規劃了臨滬(hu)、臨深、臨京的城(cheng)際軌(gui)道交通(tong)。

以上海為例，上海除已(yi)經將輕軌(gui)建(jian)設(she)在昆山(shan)花橋外，還規劃了通往太倉、嘉善(shan)等(deng)地的城市軌(gui)道(dao)交通。北京吸納周邊(bian)的天津以及河北省(sheng)等(deng)城市，完善(shan)軌(gui)道(dao)交通，建(jian)立1小時首都(dou)都(dou)市圈；廣(guang)州設(she)立南沙作為衛(wei)星(xing)城、將增城、從化納入廣(guang)州市范圍、加速(su)廣(guang)佛同城建(jian)設(she)。

滬深新政出臺后市(shi)(shi)(shi)場(chang)反應證明，購房(fang)人群從核心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)往周邊城(cheng)(cheng)疏散，穩定了(le)中心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)的房(fang)價，解決(jue)核心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)土地供應以及庫存不足的問題(ti)，同時(shi)加深了(le)中心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)與(yu)周邊城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的溝通，促進(jin)周邊城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)發展，核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈規模進(jin)一步(bu)擴大。

去庫存的關鍵戰役現在才算開始

上海、深(shen)(shen)圳接連出(chu)臺調控政(zheng)策，地產(chan)圈一片哀號(hao)。有(you)公眾號(hao)說，原本準備的一批(pi)和去庫(ku)存(cun)、鼓勵農(nong)民進城購房的措施方案(an)被耽誤了(le)，并認為對上海、深(shen)(shen)圳的調控毀了(le)去庫(ku)存(cun)計(ji)劃。

但實際上(shang)(shang)，這些人根(gen)本沒有(you)看懂(dong)中央(yang)的心(xin)。調控上(shang)(shang)海、深圳(zhen)和北京(jing)，根(gen)本目的是為(wei)了(le)去(qu)化(hua)(hua)三四線(xian)的庫存。因為(wei)只有(you)把一線(xian)城市的需求往(wang)周邊(bian)趕，庫存才(cai)能真正被去(qu)化(hua)(hua)。

從(cong)市場(chang)的(de)(de)(de)反應來看，滬深(shen)新政已成功將部分購房需求轉移到周(zhou)邊城市，達到消(xiao)化周(zhou)邊城市庫存(cun)(cun)的(de)(de)(de)效(xiao)果。據邦爺了解，上海(hai)周(zhou)邊的(de)(de)(de)昆(kun)山已由年(nian)初的(de)(de)(de)8萬(wan)套下(xia)降到現在的(de)(de)(de)7萬(wan)余套。東(dong)(dong)莞(guan)中原研(yan)究部監測數據顯(xian)示，截至2015年(nian)12月(yue)(yue)31日(ri)，東(dong)(dong)莞(guan)住(zhu)(zhu)宅(zhai)庫存(cun)(cun)量441.08萬(wan)㎡，根據過去(qu)一年(nian)的(de)(de)(de)市場(chang)消(xiao)化成績計算(suan)，12月(yue)(yue)底東(dong)(dong)莞(guan)住(zhu)(zhu)宅(zhai)市場(chang)消(xiao)化周(zhou)期(qi)為(wei)5個(ge)(ge)月(yue)(yue)。按照現在銷售速度(du)計算(suan)，3個(ge)(ge)多月(yue)(yue)即可(ke)消(xiao)化掉(diao)，庫存(cun)(cun)告(gao)急。

可(ke)(ke)以預見，一線(xian)城市限購政策繼續(xu)執行，可(ke)(ke)以對周邊城市的去庫存起到很好的作用，符合(he)國(guo)家去庫存的中心思(si)想(xiang)。

另外，邦爺注意到(dao)，由(you)于滬深限購政策從嚴，不(bu)限購的商業物業銷(xiao)售(shou)或迎來春天。以上海的龍湖•新壹城為例，由(you)于不(bu)限購，樣板(ban)房開放引(yin)得千人(ren)到(dao)場(chang)，擠爆售(shou)樓中心。

根據國(guo)家統計局的(de)數據，2015年全國(guo)待售寫字樓面積(ji)為(wei)3276萬平(ping)(ping)方(fang)，待售商(shang)業(ye)營業(ye)用房14664萬平(ping)(ping)方(fang)；庫(ku)存增速分別為(wei)24.7%和(he)24.6%。與此同時被認為(wei)面臨去庫(ku)存壓力(li)的(de)住(zhu)宅，2015年庫(ku)存增速僅為(wei)11.2%，商(shang)業(ye)物業(ye)的(de)庫(ku)存壓力(li)可見(jian)一斑。

易居研究院智(zhi)庫研究中心總監嚴躍進認為，商(shang)業(ye)(ye)(ye)、辦公物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)不限購，當(dang)住(zhu)宅(zhai)購買(mai)受(shou)阻，很多投(tou)(tou)資(zi)(zi)者將投(tou)(tou)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)轉(zhuan)向商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)。滬深商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)庫存高，隨(sui)著宏觀經(jing)濟(ji)最(zui)大壓力過去(qu)、實體經(jing)濟(ji)回暖，商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)需(xu)求(qiu)得到(dao)刺(ci)激，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者陸續把關注點回到(dao)商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，一線城(cheng)市商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)安全性高，具(ju)備較高投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報，與(yu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)住(zhu)宅(zhai)具(ju)有同等價值(zhi)。

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編輯：王(wang)婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強(qiang) 終審：蔡戰波