每(mei)經編(bian)輯｜吳若凡    

（本文(wen)原載于微信公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

兩天前，邦(bang)地(di)產發(fa)布的文(wen)章指出了(le)天量成交隱藏的“后遺癥”。

隨后，網上(shang)一篇《強烈要(yao)求(qiu)上(shang)海政(zheng)(zheng)府設樓(lou)市新政(zheng)(zheng)緩(huan)沖期，給我們非(fei)滬籍人員一條活路》又指(zhi)出一個現狀：“3.24晚(wan)網簽(qian)系統的(de)癱瘓，導致一部分(fen)人沒能成功(gong)網簽(qian)，錯過了政(zheng)(zheng)策落地前(qian)的(de)買房末班車。”

有非(fei)上(shang)海戶籍的“新(xin)上(shang)海人”讀(du)了這(zhe)些文章就不禁感嘆(tan)道：曾經上(shang)海是我的夢想(xiang)，現在夢要(yao)碎(sui)了嗎？

沒外地人買房可能嗎？

這事要慢(man)慢(man)說來...最近邦爺(ye)在(zai)某(mou)業內微信群(qun)看(kan)到一句話(hua)：從2016年3月(yue)25日到2016年7月(yue)之前(qian)，上(shang)海外(wai)地人買房(fang)的(de)成交量幾乎(hu)為(wei)零！里(li)面說到“因為(wei)上(shang)海社保(bao)是統一在(zai)2011年7月(yue)改繳的(de)”。

這(zhe)可(ke)不(bu)得了(le)！帶著疑問，邦爺趕緊查閱了(le)相關資料，事實卻證(zheng)明(ming)，其實早(zao)在(zai)2009年，上海就(jiu)規定外來人口要繳納社保。

2011年6月15日，上海市人社局又發布政策，將農業戶(hu)口的(de)外來務工人員(yuan)納入(ru)上海城鎮職工基本養(yang)老保險體系。

所以，邦爺覺得應該不(bu)可(ke)(ke)能只有10%的外地人(ren)有購房資格，接下來(lai)4個月沒有外地人(ren)買房的情(qing)況，也幾乎(hu)不(bu)可(ke)(ke)能發生(sheng)。

限購究竟能限制多少購房需求？

但究竟(jing)有(you)多少(shao)人(ren)被限(xian)制買房(fang)呢？這目前還(huan)是一(yi)個未知數(shu)，但根(gen)據(ju)上海中原2015年全年的(de)(de)二手(shou)住宅成(cheng)交(jiao)數(shu)據(ju)，我們可(ke)以粗略(lve)看一(yi)下，可(ke)能(neng)會受新(xin)政影響的(de)(de)購(gou)房(fang)者的(de)(de)比(bi)例。

▲圖(tu)片來源：中(zhong)原研究

首先(xian)從(cong)上表可見(jian)，非(fei)上海戶籍(ji)的客戶成交量已(yi)經占到(dao)總體成交的47.54%，這(zhe)是一個很高(gao)的比重(zhong)。而(er)這(zhe)些非(fei)上海戶籍(ji)的購房者中(zhong)，哪些人被限(xian)購了呢？

▲圖片來源：中原(yuan)研究  資料來源：《上(shang)海統計年鑒》2014-2015，中原(yuan)集團研究中心

從參保人數的數據(ju)構成看(kan)，27歲以上的非上海戶(hu)籍的購房客戶(hu)中(zhong)，可能有1/4的比例會(hui)被“連續5年(nian)社保”限購，占2015年(nian)中(zhong)原購房人數的10.50%。

2015年因為 “330政策”而選擇購(gou)(gou)(gou)房(fang)的市民中，有(you)23.68%已有(you)一套(tao)以上住房(fang)，但3月25日(ri)新政之后，這部(bu)分客戶在當前限(xian)購(gou)(gou)(gou)條件(jian)下(xia)購(gou)(gou)(gou)買住房(fang)，需要5成甚至7成的首付，因此假定這部(bu)分客戶至少有(you)一半會(hui)(hui)改變(bian)購(gou)(gou)(gou)房(fang)計劃，這一比例基本會(hui)(hui)在11.84%。

最后，27歲以下購(gou)房者(zhe)占比(bi)5.6%，新政后也(ye)被(bei)限制了資格。

三重因(yin)素之下(xia)，據測(ce)算，3月25日這一輪(lun)“史上最嚴限(xian)購政策”會抑制大約27.9%的購房(fang)需求。

限購不能削弱上海國際競爭力！

另一方面，我(wo)們要注意(yi)，上海到2014年(nian)末已經流失了近15萬人。

國家(jia)統計局統計，到(dao)2014年(nian)末(mo)，上(shang)海全市常(chang)(chang)住人(ren)(ren)(ren)(ren)口總數(shu)為2425.68萬人(ren)(ren)(ren)(ren)，而到(dao)了2015年(nian)末(mo)，上(shang)海市戶(hu)籍常(chang)(chang)住人(ren)(ren)(ren)(ren)口1433.62萬人(ren)(ren)(ren)(ren)，外來(lai)常(chang)(chang)住人(ren)(ren)(ren)(ren)口981.65萬人(ren)(ren)(ren)(ren)。相比2014年(nian)末(mo)，外來(lai)常(chang)(chang)住人(ren)(ren)(ren)(ren)口減少14.77萬人(ren)(ren)(ren)(ren)，同(tong)比降幅為1.5％。

別小看(kan)這一數(shu)據，要知道上海(hai)本(ben)地(di)戶籍工(gong)作人(ren)(ren)(ren)口只有(you)635萬(wan)人(ren)(ren)(ren)，外地(di)戶籍工(gong)作人(ren)(ren)(ren)口達到了706萬(wan)人(ren)(ren)(ren)！

這是2014年的數(shu)據(ju)，2015年一組出(chu)自上(shang)海醫院的出(chu)生人(ren)口(kou)數(shu)據(ju)則顯示，外(wai)來戶(hu)籍新(xin)生人(ren)口(kou)已占(zhan)全市(shi)出(chu)生人(ren)口(kou)的51.2%！

這些都說明，如(ru)果(guo)限(xian)購過于(yu)嚴厲，不僅(jin)會導致一部分(fen)非戶籍(ji)人群離開(kai)上(shang)海，還可能動搖上(shang)海的國際競爭力，錯失“十三五”的發展契(qi)機。就連邦爺都不敢想象(xiang)，如(ru)果(guo)身邊的非戶籍(ji)的新上(shang)海人都離開(kai)了，上(shang)海會變(bian)成(cheng)什么樣。

但另一方(fang)面，上(shang)(shang)海(hai)的城市荷(he)載能力(li)(li)確實有限，容納2500萬以上(shang)(shang)人口幾(ji)乎無(wu)能為力(li)(li)。

所(suo)以(yi)，邦爺覺(jue)得比較好的辦法是在(zai)限(xian)制新(xin)上(shang)(shang)海(hai)人在(zai)滬購房的同(tong)時，也(ye)讓他們能夠在(zai)上(shang)(shang)海(hai)周邊安家。

比如(ru)，在大虹(hong)橋設置(zhi)跨(kua)省公交樞(shu)紐，讓住在昆(kun)山(shan)(shan)、嘉興、太(tai)倉(cang)的新上(shang)海人方便去大虹(hong)橋上(shang)班；打通上(shang)海部分(fen)區縣之間的斷頭路(lu)，打破地(di)方保護；比如(ru)向太(tai)倉(cang)、嘉興、昆(kun)山(shan)(shan)輸出(chu)類(lei)似福(fu)山(shan)(shan)路(lu)外國語小學、世(shi)界外國語小學之類(lei)的民辦優(you)質教(jiao)育；把(ba)三甲的醫院遷入臨滬城市...

給新上海人更多心(xin)靈上的(de)撫慰，而不是(shi)冷冰冰的(de)行政“一(yi)刀切”，邦爺認為，這是(shi)更有效的(de)方(fang)式。

所以，希望上海能給那些，由于網上系統崩潰，錯過網簽機會的市民一個能夠買房的機會，讓他們“上海安居夢”得以實現。這才是胸懷博大、海納百川的上海性格。

 

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊羚(ling)強 終(zhong)審(shen)：蔡戰波