每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 吳若凡(fan)     

每經記者 吳若凡

5月1日將(jiang)實施的營改增政策，最(zui)吸引人的是(shi)購買不動產可以抵扣(kou)增值(zhi)(zhi)稅。這對企(qi)業客戶(hu)來(lai)說(shuo)無疑是(shi)利好。開發商也翹(qiao)首期盼大量企(qi)業客戶(hu)買商用物業抵扣(kou)增值(zhi)(zhi)稅。

購(gou)買(mai)哪(na)些房(fang)產才可能更多地抵扣增值(zhi)稅(shui)？開發商以“大額(e)抵扣增值(zhi)稅(shui)”吸引買(mai)房(fang)人(ren)，需(xu)要做些什么(me)準備？營(ying)改(gai)增政策的實施，商用(yong)房(fang)市場又會(hui)迎(ying)來(lai)哪(na)些新機遇？

商用物(wu)業需求即(ji)將猛增？

營改增后，所有(you)企(qi)業新(xin)增不(bu)動(dong)產所含增值稅納入抵扣范圍。業內人士(shi)評價，該(gai)項措施對于所有(you)企(qi)業而(er)言都(dou)將(jiang)是(shi)利(li)好。尤其是(shi)當企(qi)業改善辦公條(tiao)件購置(zhi)辦公樓時(shi)，購置(zhi)辦公樓的成本會(hui)降低。該(gai)舉措也會(hui)刺激企(qi)業購置(zhi)辦公樓改善辦公條(tiao)件的消費預期。

資料(liao)顯示，目前全國(guo)有2億平(ping)方米左右的商(shang)業地產(chan)，眾多房企正面臨空前的商(shang)用物業去(qu)庫(ku)存壓(ya)力。營改(gai)增的落(luo)地有望促進(jin)寫字(zi)樓庫(ku)存去(qu)化。

受該政策影響，不(bu)動產(chan)尤其是房地產(chan)項(xiang)目大宗交易成本(ben)會降低，也(ye)將促使(shi)土地、項(xiang)目收購(gou)，加速房地產(chan)行業整(zheng)合。

一位資深財務人士表示(shi)，營改(gai)增(zeng)將企(qi)業新增(zeng)不動產所(suo)含增(zeng)值稅納入抵(di)扣(kou)范圍，企(qi)業作(zuo)為逐利主(zhu)體，勢必會在基本面較(jiao)好的(de)城市(shi)(shi)投(tou)(tou)資購房，促使北(bei)上廣深一線(xian)城市(shi)(shi)及其(qi)周邊經(jing)濟基本面較(jiao)好的(de)城市(shi)(shi)（比如南京、蘇(su)州、合(he)肥、東莞、佛山、廊坊、燕郊、三河、保定等）繼(ji)續向好，其(qi)他城市(shi)(shi)由于仍然(ran)有去(qu)庫存壓力(li)，不會到市(shi)(shi)場基本面不好的(de)城市(shi)(shi)投(tou)(tou)資。

營改(gai)增(zeng)(zeng)對企(qi)業投(tou)資樓市(shi)尤其(qi)是商辦物(wu)業的(de)作(zuo)用不言而喻，有助推作(zuo)用。對于投(tou)資者（企(qi)業或企(qi)業主）來講，將因此(ci)獲(huo)益，但營改(gai)增(zeng)(zeng)并(bing)不是樓市(shi)政(zheng)策的(de)結束，后續(xu)(xu)有關(guan)房(fang)地產(chan)稅的(de)改(gai)革還會逐步推進，尤其(qi)是對于不動產(chan)或房(fang)產(chan)持有環節的(de)征稅（暫(zan)時稱(cheng)為(wei)房(fang)產(chan)稅）來講，后續(xu)(xu)仍然(ran)有擴圍或深(shen)化改(gai)革后擴圍的(de)可能性(xing)。

巨額稅(shui)金將(jiang)因(yin)買(mai)房(fang)被抵扣

需要指出(chu)的(de)是，增值稅(shui)是對銷售(shou)或(huo)者進口貨(huo)物、提供加工、修理(li)修配(pei)勞務(wu)貨(huo)物以(yi)及提供應稅(shui)服務(wu)的(de)單位和個(ge)人就(jiu)其實現的(de)增值額征收的(de)一個(ge)稅(shui)種。

這種(zhong)“扣除”是(shi)通過專用發票抵扣的(de)(de)形式來實現的(de)(de)，要點是(shi)取得抵扣本(ben)單(dan)位應繳(jiao)納的(de)(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)款。舉個例子，以房(fang)價為(wei)(wei)100萬(wan)(wan)元(yuan)、物料成本(ben)40萬(wan)(wan)元(yuan)來算，原先按(an)5%繳(jiao)納營業(ye)稅(shui)5萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)為(wei)(wei)40/（1+17%）× 17%=5.81（萬(wan)(wan)元(yuan)），合計約10.81萬(wan)(wan)元(yuan)；營改增(zeng)(zeng)后，如果房(fang)地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)稅(shui)率定為(wei)(wei)11%，則銷(xiao)項(xiang)稅(shui)額為(wei)(wei)100/（1+11%）×11%= 9.9（萬(wan)(wan)元(yuan)），進項(xiang)稅(shui)額為(wei)(wei)40/（1+17%）× 17%=5.81（萬(wan)(wan)元(yuan)），等于少繳(jiao)了(le)4.09萬(wan)(wan)元(yuan)。

上海新(xin)閔律師(shi)事務所律師(shi)劉福元告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，當企業(ye)改(gai)善(shan)辦公條件購置(zhi)辦公樓時(shi)，購置(zhi)辦公樓的成本會(hui)降低，同時(shi)，由于企業(ye)新(xin)增(zeng)(zeng)不動產所含增(zeng)(zeng)值稅(shui)納入抵扣范圍，也(ye)會(hui)刺激企業(ye)購置(zhi)辦公樓改(gai)善(shan)辦公條件，這樣，可以有效去(qu)化寫字樓庫(ku)存。

營改增之(zhi)后，企業就可以(yi)用買(mai)房的進項(xiang)(xiang)稅額從銷項(xiang)(xiang)稅額中抵稅，這不是天方(fang)夜(ye)譚(tan)，增值稅發票也將成為樓盤(pan)標配。

營(ying)改增后，利潤高的房(fang)企就會多交稅，而利潤低的中小型房(fang)企可以(yi)(yi)少(shao)交稅。對(dui)于(yu)以(yi)(yi)中低利潤率項(xiang)目為(wei)主(zhu)的房(fang)企，其實是利好。

打個比(bi)方來說，開發商A企業(ye)將一套房屋以600萬(wan)元(yuan)(yuan)（稅(shui)(shui)前(qian)價(jia)格）價(jia)格賣(mai)給B企業(ye)，此時就需要(yao)繳(jiao)納66萬(wan)原稅(shui)(shui)金，但(dan)由于之(zhi)前(qian)已經繳(jiao)納了(le)55萬(wan)元(yuan)(yuan)的稅(shui)(shui)金，那(nei)此時，A企業(ye)只(zhi)需繳(jiao)納66-55=11萬(wan)元(yuan)(yuan)的稅(shui)(shui)金。對于稅(shui)(shui)務局來說，這套600萬(wan)元(yuan)(yuan)的房子需要(yao)交66萬(wan)元(yuan)(yuan)的稅(shui)(shui)，之(zhi)前(qian)55萬(wan)元(yuan)(yuan)的留底(di)稅(shui)(shui)金。

怎(zen)樣(yang)買(mai)房(fang)能(neng)抵(di)扣更多增值(zhi)稅

根據增(zeng)(zeng)值稅繳納的(de)有關規(gui)定，涉(she)及房屋購買的(de)諸多消費支出(chu)，都可(ke)以抵扣(kou)增(zeng)(zeng)值稅，但目前(qian)明確抵扣(kou)的(de)是精裝修的(de)商用物業。

在裝(zhuang)修領(ling)域，目前大部(bu)分裝(zhuang)修人工支(zhi)出和大量裝(zhuang)修小配件，很(hen)難直接(jie)取(qu)得增(zeng)值稅專用發票。

全(quan)裝(zhuang)修商(shang)用(yong)物業則可以取得(de)足夠的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值稅(shui)發(fa)(fa)票。為(wei)幫助(zhu)企(qi)業客戶(hu)，開發(fa)(fa)商(shang)應該更多向企(qi)業用(yong)戶(hu)提供精裝(zhuang)修辦(ban)公樓或(huo)者根據用(yong)戶(hu)需要定制精裝(zhuang)修商(shang)鋪。除了精裝(zhuang)修房屋(wu)，開發(fa)(fa)商(shang)還可以把電視、空調、沙發(fa)(fa)、家居等一系列軟裝(zhuang)納入(ru)房屋(wu)內(nei)，按(an)照國稅(shui)總局頒布的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值稅(shui)有關規定，只(zhi)要能說明房屋(wu)的(de)(de)(de)這些設備和企(qi)業的(de)(de)(de)生產有直接關系，就(jiu)可以納入(ru)到增(zeng)(zeng)值稅(shui)抵扣范圍(wei)。

既然企(qi)業購(gou)買的(de)不動產(chan)，只要和生產(chan)、經營有關，就可以(yi)抵(di)(di)扣(kou)(kou)。原則(ze)上，物業管(guan)理費、貸款(kuan)都將(jiang)能納入增(zeng)值稅抵(di)(di)扣(kou)(kou)。一般(ban)而言，當企(qi)業去(qu)申請抵(di)(di)扣(kou)(kou)時，進項稅額很多(duo)大于銷(xiao)項稅額，可以(yi)用(yong)以(yi)后的(de)銷(xiao)項一直抵(di)(di)扣(kou)(kou)下去(qu)，直到抵(di)(di)扣(kou)(kou)完為止(zhi)。

不過，劉福元介紹說，目前能(neng)確認的(de)只(zhi)有(you)購買不動產可抵扣(kou)。但開發商在開發樓盤時，可以通過“買房(fang)送(song)(song)物(wu)業費(fei)”、“買房(fang)送(song)(song)裝修”、“買房(fang)送(song)(song)企(qi)業商戶會所(suo)使用權”等一系列方法，將目前沒有(you)明確可抵扣(kou)的(de)項目包括在房(fang)價內(nei)，以吸(xi)引(yin)買家購買。

新城控股高級副總(zong)裁(cai)歐陽捷指出，企業買房的(de)(de)抵扣(kou)增(zeng)值稅(shui)只是(shi)一方(fang)面，最(zui)重要的(de)(de)還是(shi)投(tou)資回報(bao)。否(fou)則即使能夠抵稅(shui)，投(tou)資回報(bao)率也是(shi)個問題，首(shou)先(xian)企業考慮的(de)(de)是(shi)要覆蓋經營成本(ben)(ben)、稅(shui)收成本(ben)(ben)，如果不盈利，那企業就沒有(you)動力去做這(zhe)些事。

記者觀察

營改增落地 開發商稅(shui)負是增是減？

◎每經記者 楊羚強

在一家(jia)(jia)上市房(fang)企(qi)的業績會上，該公司總裁表示尚未完全研究透營(ying)改(gai)增(zeng)之后究竟是(shi)(shi)減(jian)稅還(huan)(huan)是(shi)(shi)增(zeng)稅。《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)查閱(yue)資料，并向專家(jia)(jia)咨詢得知，營(ying)改(gai)增(zeng)能否帶來稅負減(jian)少，關鍵還(huan)(huan)是(shi)(shi)取(qu)決于企(qi)業自身。

提供增(zeng)值稅(shui)專用發(fa)票是關鍵

上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福(fu)元(yuan)告訴記者，增值(zhi)稅(shui)能否得(de)到抵(di)扣，很大程(cheng)度(du)上取(qu)決于能否取(qu)得(de)增值(zhi)稅(shui)專用發票(piao)。根據他提供(gong)的(de)一份《增值(zhi)稅(shui)不能抵(di)扣的(de)16種(zhong)發票(piao)匯總(zong)》，其(qi)中規定的(de)諸多不能抵(di)扣發票(piao)，直擊房地(di)產行業痛點(dian)。

這讓很(hen)多(duo)開發、建(jian)筑(zhu)企業頭痛。目前，建(jian)筑(zhu)行業大多(duo)采(cai)用(yong)分包制。很(hen)多(duo)建(jian)筑(zhu)工程環節是承包給(gei)小型施工隊甚至個人來完成(cheng)。而他們并不具備(bei)一(yi)般納稅(shui)(shui)人身份(fen)，無法提供(gong)增(zeng)值稅(shui)(shui)發票。

同樣(yang)的情形也存在營銷環節。目(mu)前(qian)房地產行業使(shi)用自媒體推廣，以及利用獨立經紀人(ren)賣房的現(xian)象時有發(fa)生。這(zhe)兩類群體同樣(yang)不能作為一般納稅人(ren)，無法提(ti)供(gong)有效增值(zhi)稅發(fa)票。

這些個人提(ti)供的(de)(de)勞(lao)務通常會通過其他增(zeng)值稅(shui)(shui)發(fa)票(piao)沖抵(di)的(de)(de)方(fang)法扣稅(shui)(shui)。但根據規定，“購進(jin)貨物(wu)或應(ying)稅(shui)(shui)勞(lao)務支(zhi)付(fu)(fu)貨款(kuan)、勞(lao)務費用的(de)(de)對(dui)象。納稅(shui)(shui)人購進(jin)貨物(wu)或應(ying)稅(shui)(shui)勞(lao)務，支(zhi)付(fu)(fu)運(yun)輸費用，所支(zhi)付(fu)(fu)款(kuan)項的(de)(de)對(dui)象，必(bi)須與開具抵(di)扣憑證的(de)(de)銷貨單(dan)(dan)位、提(ti)供勞(lao)務的(de)(de)單(dan)(dan)位一(yi)致，才能夠(gou)申報抵(di)扣進(jin)項稅(shui)(shui)額，否(fou)則不予抵(di)扣。”

這(zhe)意味著(zhu)代開(kai)增(zeng)值稅發票抵扣的可能性不大。

增加房企成本壓力？

明源地產研(yan)究院(yuan)曾對營改增(zeng)后，建筑業(ye)、房地產行業(ye)無法取得增(zeng)值稅(shui)發票的項目(mu)進行研(yan)究。

建(jian)筑業(ye)無法取得發票的(de)項(xiang)目包(bao)括：占總成(cheng)本約20%的(de)人工成(cheng)本無法取得進項(xiang)稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的(de)進項(xiang)稅票；總分包(bao)之前抵扣稅金的(de)具(ju)體配(pei)套政策尚不明朗。

而房地產業則主要包括(kuo)：土體出讓金(jin)、拆遷補償費(fei)、市政配套費(fei)不能取(qu)得進項稅票。

目前房地產行(xing)業(ye)(ye)流行(xing)“小股操盤”，很(hen)(hen)多項目聯營合作，很(hen)(hen)多不是(shi)合法的(de)(de)正規企業(ye)(ye)，且部分(fen)合作方是(shi)自然(ran)人(ren)，沒有健全的(de)(de)會(hui)計(ji)核算體系，工程(cheng)成本核算形同虛設(she)，采購的(de)(de)材料(liao)(liao)、分(fen)包工程(cheng)、租賃的(de)(de)機械設(she)備和設(she)施料(liao)(liao)基本沒有正式的(de)(de)稅(shui)務發(fa)票，也沒有索取發(fa)票的(de)(de)意識(shi)。在營業(ye)(ye)稅(shui)下，以工程(cheng)總造價為(wei)計(ji)稅(shui)依據計(ji)征(zheng)營業(ye)(ye)稅(shui)，與成本費用關系不大。

劉福元(yuan)分析，土地(di)出(chu)讓金等政府無法(fa)出(chu)具增值稅(shui)(shui)專用發票(piao)的項目，未(wei)來(lai)有可能會(hui)效(xiao)仿(fang)農產品(pin)，通過固定稅(shui)(shui)率(lv)抵扣(kou)的方式抵扣(kou)增值稅(shui)(shui)。但其他很(hen)多(duo)抵扣(kou)項目，還是需要取決于公司合作企業能否提供抵扣(kou)發票(piao)。

對(dui)此，明源地(di)產研(yan)究院曾建議，企業應(ying)該(gai)多選用具備一般納稅人資質的合作伙(huo)伴。

但對房(fang)地產(chan)企業來說，選用有資質的(de)供應鏈(lian)企業容易，如何消化高企的(de)成本(ben)卻是難(nan)題(ti)。

一旦要求下游供應鏈企業全額(e)提供增(zeng)值(zhi)稅專(zhuan)用發票(piao)，供應鏈企業很有可(ke)能會提高銷售(shou)價(jia)格，進(jin)而增(zeng)加(jia)房企的(de)成本壓力。

將加速房地(di)產工業(ye)化和信息化

不過，業(ye)界對(dui)于(yu)營改(gai)增后，已經針對(dui)企業(ye)可能出現的成本增長設計(ji)了一系(xi)列的解(jie)決方案。

這些方(fang)案主要(yao)涉及(ji)企業(ye)的(de)管理規范、信息系統的(de)全面(mian)建設(she)，以(yi)及(ji)通(tong)過工業(ye)化生產(chan)住宅等方(fang)式，讓成(cheng)本更(geng)為透明。通(tong)過這些舉措(cuo)，有效地增(zeng)加增(zeng)值稅的(de)抵扣項(xiang)。

而這些做法(fa)，也勢(shi)必將推動行業(ye)的(de)經營效率，有效提升企業(ye)經營質量。

有(you)業(ye)(ye)內人士提出，通(tong)過全(quan)面建設企業(ye)(ye)財務(wu)管理系統，第一時(shi)間對(dui)報銷的發(fa)票(piao)憑(ping)證(zheng)進(jin)行識別(bie)，同時(shi)能(neng)在納(na)稅期大規模收(shou)繳(jiao)發(fa)票(piao)，以確保在增(zeng)值稅大規模繳(jiao)納(na)時(shi)，能(neng)向稅務(wu)部門(men)提供足夠(gou)的有(you)效憑(ping)證(zheng)。