每經(jing)編輯｜陸慧(hui)婧 ;   

“資產配置荒”持(chi)續已(yi)久(jiu)，券商聯合(he)房(fang)地(di)產商推出的年化收益或接近(jin)7%的產品近(jin)期(qi)賺足眼球。

牛妹（微信號：buerniu5188）了解(jie)到，華(hua)泰(tai)證(zheng)券和(he)萬(wan)達(da)(da)地產(chan)正式(shi)宣布雙方(fang)合(he)作(zuo)推(tui)出(chu)第三期萬(wan)達(da)(da)輕資產(chan)項(xiang)(xiang)目。“華(hua)泰(tai)紫金投增1號”通過投向基金子公司(si)一對多專項(xiang)(xiang)資產(chan)管理計劃(hua)，最終投資萬(wan)達(da)(da)商業地產(chan)設(she)立的(de)用(yong)于開發建設(she)自有租賃物業的(de)5家項(xiang)(xiang)目公司(si)，認購金額100萬(wan)起，預(yu)留了回售以(yi)及REITs上市兩種(zhong)退出(chu)方(fang)式(shi)。

最近一年，萬達地(di)產(chan)在輕資(zi)產(chan)運(yun)營上快速發展，除(chu)了早前與華泰(tai)證券發行的兩期(qi)產(chan)品，萬達還聯合(he)快錢(qian)金(jin)(jin)融推出“穩賺1號”涉足房地(di)產(chan)眾籌。通(tong)過一系列金(jin)(jin)融產(chan)品運(yun)作，地(di)產(chan)項目的投(tou)資(zi)及資(zi)產(chan)歸屬投(tou)資(zi)方(fang)，萬達得以專注(zhu)于(yu)招(zhao)商、建設(she)、管理。對于(yu)投(tou)資(zi)者而言，在參與此類(lei)創新型地(di)產(chan)項目獲得高額(e)回報同(tong)時(shi)，又有哪些潛在波動因素值得注(zhu)意(yi)呢？

預期年化收益6.7%

據“華泰紫金投增(zeng)1號”產(chan)品(pin)資(zi)料(liao)顯(xian)示，該(gai)產(chan)品(pin)管理人為(wei)(wei)華泰證券（上海）資(zi)產(chan)管理有(you)限(xian)公司(si)，產(chan)品(pin)存續期為(wei)(wei)2年6個月，分為(wei)(wei)優先級和劣后級，杠(gang)桿比例不超過不超過5:1，各自的參與門檻分別為(wei)(wei)100萬(wan)元和500萬(wan)元。

在產品(pin)收(shou)益(yi)(yi)情(qing)況方面，優(you)先級前1年不派息，之(zhi)后每季度(du)末按(an)6%派息，產品(pin)結束(shu)時(shi)按(an)照預(yu)期(qi)(qi)年化收(shou)益(yi)(yi)率和存(cun)續期(qi)(qi)已分配的(de)收(shou)益(yi)(yi)，將剩余(yu)收(shou)益(yi)(yi)一次性分給優(you)先級份額，優(you)先級預(yu)期(qi)(qi)年化收(shou)益(yi)(yi)率6.7%，進取級獲(huo)得(de)產品(pin)到期(qi)(qi)后的(de)剩余(yu)收(shou)益(yi)(yi)。該(gai)資產管理計(ji)劃封閉運作(zuo)，原則上不設開(kai)放期(qi)(qi)，管理人有權根據情(qing)況設置(zhi)臨時(shi)開(kai)放期(qi)(qi)。

在(zai)產(chan)品的(de)交易結(jie)構上，華泰(tai)證券推出“華泰(tai)紫金投(tou)增1號”同時引入快(kuai)錢金融作(zuo)為合伙(huo)企(qi)業的(de)GP方，長安(an)資(zi)產(chan)·華泰(tai)3號專(zhuan)項資(zi)產(chan)管(guan)理計劃認(ren)購合伙(huo)企(qi)業的(de)LP份額，華泰(tai)紫金投(tou)增1號資(zi)管(guan)計劃則投(tou)資(zi)長安(an)資(zi)產(chan)·華泰(tai)3號這一(yi)基金子(zi)公司一(yi)對多(duo)專(zhuan)項資(zi)產(chan)管(guan)理計劃。

根據《股權轉讓協議》等規(gui)定，萬(wan)達地產(chan)5家項目(mu)公司將(jiang)(jiang)(jiang)每年凈物業(ye)(ye)收入(ru)(ru)的(de)70%分配(pei)給(gei)上(shang)述合伙(huo)(huo)企業(ye)(ye)，機(ji)構(gou)投資人（LP）將(jiang)(jiang)(jiang)獲得合伙(huo)(huo)企業(ye)(ye)之中投資總(zong)金額的(de)6%，如LP方收益低于(yu)投資總(zong)金額的(de)6%，GP方將(jiang)(jiang)(jiang)不收取管(guan)理費。凈物業(ye)(ye)收入(ru)(ru)剩下的(de)30%將(jiang)(jiang)(jiang)分配(pei)給(gei)萬(wan)達商管(guan)，若(ruo)合伙(huo)(huo)企業(ye)(ye)收入(ru)(ru)低于(yu)投資總(zong)金額的(de)年均7.5%，萬(wan)達商管(guan)將(jiang)(jiang)(jiang)用其分配(pei)所得的(de)30%收入(ru)(ru)回補合伙(huo)(huo)企業(ye)(ye)。

在(zai)最關(guan)鍵的(de)(de)增信措施上，萬達(da)商管以(yi)及GP快錢表示(shi)將以(yi)管理費作為(wei)回(hui)補，若前五年年度(du)凈物(wu)(wu)業(ye)(ye)收入的(de)(de)70%低于投(tou)(tou)資(zi)總(zong)金額(e)的(de)(de)7.5%，則萬達(da)商管將以(yi)其向項目公司(si)收取(qu)的(de)(de)上述凈物(wu)(wu)業(ye)(ye)收入的(de)(de)30%部分為(wei)限，向合伙企業(ye)(ye)進(jin)行補足(zu)(zu)。若年度(du)凈物(wu)(wu)業(ye)(ye)收入的(de)(de)70%低于投(tou)(tou)資(zi)總(zong)金額(e)的(de)(de)6%，則快錢將不(bu)再(zai)收取(qu)管理費。萬達(da)集團(tuan)出具(ju)安慰函，對(dui)不(bu)足(zu)(zu)6%的(de)(de)有意(yi)向補足(zu)(zu)。

關注萬達地產回售能力

對于投資者而言，預期收益(yi)接近7%的(de)(de)固定收益(yi)類產(chan)品確實(shi)具有(you)誘惑力，不過牛(niu)妹(mei)（微信號：buerniu5188）覺得(de)(de)其中的(de)(de)一些(xie)潛在波動因素依舊值得(de)(de)注(zhu)意。

首先，資(zi)產(chan)管理計劃的利息收入或受到房地產(chan)固(gu)有周期的影(ying)響(xiang)。

“由于所投(tou)項目仍未建成，華(hua)泰紫金(jin)投(tou)增1號一年之后(hou)才開(kai)始支付利息(xi)，雖然產(chan)品資料宣傳一年之后(hou)按季付息(xi)利率5.14%，不(bu)過產(chan)品合(he)同(tong)只(zhi)注明優先級的預期年化收益為(wei)(wei)6.7%，并沒有約定每(mei)期付息(xi)時間，就(jiu)是因為(wei)(wei)考慮到(dao)房地產(chan)建設(she)運營周期波動。”一位華(hua)泰證券從事財(cai)富管(guan)理的人(ren)士在介紹(shao)產(chan)品時稱。

產品資料(liao)上(shang)也表明，目前(qian)集合(he)(he)資產管理(li)集合(he)(he)投(tou)資的(de)項(xiang)目資產為還(huan)未建(jian)成運(yun)營(ying)的(de)萬達廣(guang)場(chang)項(xiang)目，若項(xiang)目不(bu)能如期建(jian)成并(bing)投(tou)入(ru)運(yun)營(ying)，則(ze)后續的(de)物業租金(jin)及(ji)項(xiang)目退出都將面臨(lin)風險(xian)。

此外，合(he)同中還注明管(guan)理人并不承諾或保證(zheng)優(you)(you)先級份額持有人獲得預期收(shou)(shou)益。在集合(he)資產出現(xian)極端損失情況下，優(you)(you)先級份額持有人可能(neng)面臨無法取(qu)得預期收(shou)(shou)益或者本金損失的風險。

這又(you)涉(she)及項目退出(chu)時(shi)萬達地(di)產(chan)的(de)回(hui)(hui)售條款：如合(he)(he)伙企業(ye)未回(hui)(hui)購有(you)限(xian)合(he)(he)伙人(ren)持有(you)的(de)全(quan)部合(he)(he)伙份額(e)(e)，則萬達商業(ye)地(di)產(chan)或其指定的(de)第三方有(you)權向投資(zi)人(ren)發出(chu)收(shou)(shou)購要約，以不低于(yu)投資(zi)金(jin)額(e)(e)1.08倍（2.5年(nian)）的(de)金(jin)額(e)(e)收(shou)(shou)購投資(zi)人(ren)持有(you)的(de)全(quan)部合(he)(he)伙份額(e)(e)。萬達集團出(chu)具回(hui)(hui)購承諾函。

這也意(yi)味(wei)著，若是營業期(qi)(qi)物業收(shou)入為0，萬達(da)溢價回購，2.5年累計(ji)收(shou)益率13.29%；而在極端情況下，萬達(da)集團倒(dao)閉或違約，萬達(da)地產無能(neng)力(li)回購，項目退出總額為處置收(shou)入——到期(qi)(qi)處置土地和(he)物業。

“華(hua)泰紫(zi)金投增(zeng)(zeng)1號”同時(shi)預留(liu)了其(qi)他(ta)方式：所(suo)有項目的(de)權益通過REITs或(huo)以(yi)其(qi)他(ta)屆時(shi)法(fa)律、法(fa)規和監管允許(xu)的(de)方式實現上(shang)市流通，有限(xian)合(he)伙人獲得增(zeng)(zeng)值收益的(de)70%。

“REITs和投(tou)資(zi)(zi)者收(shou)(shou)益(yi)關系不大，即使未來可能通(tong)過REITs退出(chu)，因為投(tou)資(zi)(zi)者投(tou)資(zi)(zi)的(de)是(shi)優先(xian)級份額(e)，上(shang)市之后的(de)增值(zhi)收(shou)(shou)益(yi)多(duo)數歸(gui)屬于劣后方(fang)（快(kuai)錢金融(rong)）。”上(shang)述華泰證券(quan)從事財(cai)富(fu)管理的(de)人士(shi)介(jie)紹。

“華泰紫金(jin)投增1號收益各方面確實不(bu)錯(cuo)，但地產(chan)項目差別性非常大，還(huan)需(xu)要(yao)實地調(diao)研對(dui)應的萬達具(ju)體項目實際情況才有發言權，上述資產(chan)集(ji)合計劃(hua)安全性保證主(zhu)要(yao)依(yi)靠萬達的回售能力。”一位(wei)基金(jin)公司從(cong)事固定收益的人士(shi)分析。

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