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每經記者 杜冉樂

中國版真REITs千呼萬喚(huan)仍(reng)“難產(chan)”，海外(wai)交易所早已(yi)盯上了這門“萬億級”的大生意。

所謂REITs，即為房地產投資信托基金，在昆吾九鼎執行總裁何強看來，這就是一種眾籌模式。3月22日，《每日經濟新聞》記者從重慶市金融辦獲悉，近日新加坡交易所（以下簡稱新交所）在重慶推介REITs產品，重慶5家左右房企擬赴新交所首發REITs。

去年底，北京華聯商業信托（BHG Retail Reits）在新交所上市，日前綠地集團旗下210億元的酒店資產打包擬赴新交所發行REITs。

新交所中國區相關(guan)人士表示，中國存量商(shang)業(ye)地(di)產規模龐大(da)，上市退出意愿強烈，新交所可以提供這樣一(yi)個高效、便捷(jie)的通道(dao)。

重慶房企欲借REITs突圍

去年7月(yue)份(fen)，成都曾邀(yao)請新(xin)交(jiao)所(suo)、上交(jiao)所(suo)等多家海內外交(jiao)易所(suo)前(qian)來(lai)路演，其(qi)核心意(yi)圖是(shi)成都市場的(de)資產證券化。

與成都有所不同，重慶此次專門邀請新交所針對REITs產品進行推介和培訓。其中，新交所副總裁黃良穎掛帥，攜多位投行、律所、會所資深專家，內容主要涉及新交所REITs市場(chang)現狀、海外(wai)架構(gou)、中(zhong)國及新加(jia)坡的法律要求和稅(shui)務、財(cai)務注(zhu)意事項等(deng)。

重慶(qing)市金(jin)融辦公開表示(shi)，這(zhe)是為深化中(zhong)新政府間在金(jin)融領域的合作，加快(kuai)重慶(qing)企業赴新加坡直接融資。

記者注意到，去年11月份(fen)，中(zhong)國(guo)和新加坡(po)第三個政府間合作的“中(zhong)新（重慶）戰略性互(hu)聯互(hu)通(tong)示范項目”落地重慶，引(yin)來海內外市場(chang)的高度(du)關注(zhu)。

重慶某大型上市房企一位董秘告訴《每日經濟新聞》記者，他們在運用金融工具這一塊是很充分的，比如定增、融資租賃、ABS等，對海內外的REITs產品也(ye)一(yi)直(zhi)在積極關注(zhu)，路徑設計(ji)也(ye)差不(bu)多，目(mu)前正在梳理一(yi)些商業(ye)、酒店等(deng)資產，主要問題是(shi)規模較小。

據《重慶商報》援引重慶市金融辦相關負責人介紹說，目前重慶已有5家左右房企表達了準備赴新發行房地產投資信(xin)托的意向。

一位參與該推介會的重慶某房企代表說，REITs主(zhu)要還是看資產質(zhi)量，他(ta)們旗(qi)下就(jiu)有不少持有型優(you)質(zhi)商(shang)業，因為公(gong)司屬于非(fei)上市企(qi)業，所以有龐大的資金需(xu)求(qiu)。

2014年，光大控股曾斥巨資戰略參股了在新交所上市的渝派房企英利國際置業，試圖將其旗下優質商業物業打包成REITs上市。

重慶(qing)渝閩資(zi)產董(dong)事、副總(zong)經理林海彬告(gao)訴(su)記者(zhe)，英利國際旗下兩(liang)家購物(wu)中心運營不太(tai)好，去(qu)年改成了“大(da)融城(cheng)”，其實是讓光大(da)安石給托管(guan)了。

運營好物業成關鍵

去年底，北京華聯集團旗下北京華聯商業信托在新交所成功上市，旗下共有5個商場，估值大約28億元，彼時一共發售了約4.93億股，募資3.942億新元，折合人民幣約18.065億元。

綠地控股日前對外披露公告說，其全資子公司綠地集團擬與新加坡榮耀基金合作，將旗下位于中國境內價值210億元的酒店資產打包做成REITs在新交所上市，其中首批收購計劃涉及6家酒店，總價款暫定62億元，這被稱之為當前國內最大規模的REITs海外發行案例。

為了保證成功發行，綠地控股對外表示，在酒店業投資信托相關證券首次公開發行完成之日起五年期限內，公司承諾基于總收購價款（暫定為人民幣62億元）向酒店業投資信托及相關方提供不少于每年6%的額外收入支持。

林海彬表示，國內商業地產的租金回報率多在2%~3%，好一些的可能為5%，但投資人要求的回報率多在6%以上，甚至7%~8%的都很常見。

前述重慶上市房企董秘說，他們旗下也有不少酒店，建得早些的賬面成本低，好的年份租金回報率在10%以(yi)上，新建的優質酒店租金回報(bao)率要差(cha)一些。

“發行REITs的(de)基礎條件是商業(ye)物(wu)業(ye)要(yao)有穩定的(de)租(zu)金現金流，少部(bu)分好的(de)物(wu)業(ye)沒(mei)必要(yao)去上(shang)(shang)(shang)市，融資渠道很(hen)多，做的(de)不(bu)好的(de)才想著(zhu)去上(shang)(shang)(shang)市融資。”林(lin)海彬解釋說，即使(shi)打(da)包上(shang)(shang)(shang)市了，如果沒(mei)有交易量，也融不(bu)到錢，所以(yi)開發商的(de)心態不(bu)能只盯著(zhu)資本市場(chang)，關鍵(jian)還是單(dan)個(ge)物(wu)業(ye)要(yao)落地(di)，運(yun)營好，讓(rang)租(zu)金穩步增長。