每經編輯｜每經記者(zhe) 吳若凡    

每經記者 吳若凡

又是(shi)一年年報季，不少(shao)上(shang)市房企都(dou)交(jiao)出(chu)了2015年的(de)成績單(dan)。在去年幾(ji)乎全行業轉型的(de)風(feng)潮下，并不是(shi)每一家企業都(dou)有(you)亮眼的(de)財(cai)務數據。SOHO中國和碧桂園是(shi)兩個(ge)不同(tong)案例。轉型得與失的(de)背(bei)后(hou)，也折射出(chu)轉型的(de)風(feng)險和難度(du)。

本期房(fang)產(chan)周刊，每(mei)日(ri)經濟新聞記(ji)者試圖(tu)借(jie)梳理(li)不同企業年報(bao)之機，尋求上市(shi)房(fang)企轉型的現(xian)實之路。

自SOHO中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)2012年(nian)8月宣布從“開發銷售(shou)”向“開發持有(you)”模式轉型以來(lai)，公司(si)主(zhu)要(yao)業(ye)績連年(nian)下(xia)(xia)滑(hua)，其中(zhong)(zhong)營業(ye)額(e)、凈利(li)潤等核心指標連續(xu)三年(nian)大幅下(xia)(xia)滑(hua)。其公司(si)年(nian)報顯示(shi)，2015年(nian)營業(ye)額(e)跌(die)約(yue)(yue)84%至(zhi)9.95億元(yuan)，毛利(li)下(xia)(xia)跌(die)74%至(zhi)7.34億元(yuan)；凈利(li)潤約(yue)(yue)為5.38億元(yuan)，同比下(xia)(xia)跌(die)約(yue)(yue)87%。SOHO中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)董事長(chang)潘石屹表示(shi)，2015年(nian)，SOHO中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)利(li)潤如(ru)預期般有(you)較大幅度的(de)下(xia)(xia)降，主(zhu)要(yao)原因為SOHO中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)在轉型，從銷售(shou)物業(ye)轉變為持有(you)出(chu)租物業(ye)，這在2015年(nian)的(de)利(li)潤指標中(zhong)(zhong)充分(fen)表現出(chu)來(lai)。

截至(zhi)2016年3月17日，SOHO中國收(shou)盤價為3.67元，這(zhe)和前幾(ji)年最高位(wei)的7元相比已近腰斬(zhan)。

轉(zhuan)型之后的(de)SOHO中(zhong)(zhong)國，2012年和(he)2013年上半(ban)年的(de)業績仍然主要來自(zi)出(chu)售物業。2014年底，SOHO中(zhong)(zhong)國的(de)股價跌破6元(yuan)(yuan)(yuan)，其2014年財報顯(xian)示(shi)，SOHO中(zhong)(zhong)國營業額(e)和(he)毛利(li)潤分別(bie)同(tong)比下(xia)降58.3%和(he)62.1%，各為60.98億元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)30.78億元(yuan)(yuan)(yuan)。

但SOHO中(zhong)國表示，其他(ta)的(de)指標例如(ru)低凈資產(chan)負債率(lv)、出租(zu)的(de)速度(du)(du)、租(zu)金的(de)上升幅度(du)(du)則(ze)較預期表現要(yao)好。

如今，轉型后(hou)的SOHO準(zhun)備賣樓了，潘(pan)石屹在年度記者會上表示，SOHO中(zhong)國準(zhun)備出售上海陸家嘴的SOHO世(shi)紀(ji)廣(guang)場。那么，SOHO在出售世(shi)紀(ji)廣(guang)場以(yi)后(hou)，是(shi)否又要回到(dao)原來租售并舉的模式？

●租(zu)賃收入難解企業現(xian)金流(liu)饑渴

優淘城總(zong)裁薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，理(li)想的商(shang)辦運營(ying)模式是(shi)先重運營(ying)后重銷(xiao)售，前后輪一定要跟著走，運營(ying)的同時(shi)也要考慮回報，運營(ying)是(shi)把商(shang)業(ye)附加值(zhi)做(zuo)高，而這(zhe)最(zui)直(zhi)觀的體現就是(shi)在銷(xiao)售上。

對于(yu)SOHO中(zhong)國現在開始賣樓(lou)，薛建雄表示，如今雖然是個好時機，但(dan)綜合幾年的情況看，這棟樓(lou)的回(hui)報率其實并不(bu)高(gao)，如果一開始就租售并舉則非常理想，既降(jiang)低了財務壓(ya)力又降(jiang)低了運(yun)營壓(ya)力。

2011年，SOHO中國(guo)(guo)宣布以18.9億(yi)元(yuan)(yuan)購入嘉瑞(rui)國(guo)(guo)際廣(guang)場(chang)（后更名為SOHO世紀廣(guang)場(chang)），而據(ju)記者從(cong)中介人士處獲悉，這棟樓現在的單價為每平方米(mi)8萬(wan)元(yuan)(yuan)，總價大約34億(yi)元(yuan)(yuan)。

5年(nian)(nian)過去(qu)了，SOHO中國選擇(ze)了出售(shou)，根據其(qi)財報顯示，SOHO世(shi)紀廣場(chang)2015年(nian)(nian)租金(jin)收(shou)入約1.1億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，2014年(nian)(nian)為(wei)1.08億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，2013年(nian)(nian)為(wei)0.87億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，3年(nian)(nian)累(lei)計(ji)租金(jin)收(shou)入約3億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。算(suan)上(shang)租金(jin)收(shou)入，如(ru)果SOHO全部銷售(shou)完畢，將(jiang)獲得大(da)約37億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，按(an)每年(nian)(nian)10%的管理成本和財務成本計(ji)，共8億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

在薛建雄看來，這(zhe)樣算下來年回報率其實并不(bu)高，畢竟這(zhe)還只是毛(mao)利水平，和萬(wan)科、萬(wan)達的(de)毛(mao)利比起來相差甚(shen)遠。

不過，和(he)5.2%的(de)年(nian)租(zu)金(jin)回(hui)報比起來(lai)還是賣樓要劃算得多(duo)。據了解，目前國內(nei)住宅物業(ye)租(zu)金(jin)回(hui)報率(lv)約(yue)為2%~3%，這意(yi)味著同樣(yang)一套(tao)房(fang)，房(fang)企選(xuan)擇(ze)持有住宅物業(ye)，依賴(lai)租(zu)金(jin)的(de)投(tou)資回(hui)報期長達30~40年(nian)，從租(zu)金(jin)收入獲得的(de)現金(jin)流甚至不夠償付貸款利息。房(fang)企在出租(zu)物業(ye)期間(jian)沉淀的(de)巨大資金(jin)壓力(li)可(ke)想而知。

●轉型尚需時間

一直以(yi)來，SOHO中國還在努力尋找“二次(ci)轉型(xing)”的門道——互聯網移動辦公(gong)租賃，并宣稱要將公(gong)司改造成為一家(jia)互聯網公(gong)司。潘石(shi)屹(yi)一直在努力尋找新的利潤點，以(yi)撐過漫長的轉型(xing)。

如今，潘石屹(yi)轉向拋售物業，其放出的(de)信號在(zai)蘭德咨詢總裁宋延(yan)慶看來(lai)，是(shi)基于(yu)整個市場(chang)回(hui)暖。宋延(yan)慶表示，在(zai)今年(nian)整體市場(chang)上行的(de)情(qing)況下，SOHO選(xuan)擇賣樓是(shi)為(wei)了未來(lai)有好的(de)土地儲備和站(zhan)穩市場(chang)。

宋延(yan)慶告訴記者，SOHO轉(zhuan)型(xing)的(de)(de)(de)時候，對(dui)市場判斷有(you)誤，從零售轉(zhuan)為持有(you)，而今(jin)又轉(zhuan)到(dao)銷售，現在價(jia)格(ge)比(bi)較高，考慮(lv)到(dao)租(zu)售比(bi)和資產收益(yi)率(lv)，賣(mai)掉(diao)比(bi)出(chu)租(zu)會更(geng)好些。而SOHO的(de)(de)(de)物業均在上海、北京等地，核心(xin)城市的(de)(de)(de)核心(xin)物業是不可替代的(de)(de)(de)，因此，賣(mai)掉(diao)可以從一線城市的(de)(de)(de)物業升值中(zhong)獲(huo)得更(geng)高收益(yi)。

但也有(you)業內(nei)人士告訴記者(zhe)，早(zao)些年，有(you)了資(zi)金(jin)和(he)市場底氣的(de)(de)(de)(de)SOHO希望做出(chu)些拳(quan)頭產品(pin)，因此才有(you)了持(chi)有(you)物業的(de)(de)(de)(de)考慮，但做經(jing)營持(chi)有(you)的(de)(de)(de)(de)產品(pin)狀(zhuang)況(kuang)是比(bi)較(jiao)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)，這就對經(jing)營管(guan)理團隊的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)非常高，持(chi)有(you)出(chu)租和(he)銷售快(kuai)速(su)回籠(long)資(zi)金(jin)在(zai)財報(bao)上顯示的(de)(de)(de)(de)結果天差地別。

該業內人士表示，SOHO現(xian)在的問題是沒有核心物業，早些年，SOHO銷售的物業從(cong)市(shi)場口碑和(he)經(jing)營情況來(lai)看(kan)不是很好(hao)，但在財務(wu)報表上和(he)股東方面(mian)來(lai)說(shuo)做(zuo)得不錯。

另有房(fang)地產分析師則表示，目(mu)前SOHO還(huan)未找到(dao)這樣一個可以(yi)推廣復制的(de)模式，因為(wei)以(yi)銷售為(wei)主的(de)公(gong)司轉向(xiang)以(yi)持有為(wei)主的(de)公(gong)司核(he)心還(huan)是在于(yu)有強大現(xian)金流的(de)核(he)心物(wu)業。畢竟，商辦物(wu)業如果沒有兩三年的(de)培養，很(hen)難(nan)達到(dao)長期穩定的(de)現(xian)金流回報。

此(ci)前，SOHO中國CEO張欣在(zai)接受《福布(bu)斯中文網》采訪(fang)時就表示，SOHO的(de)客戶已經將這些(xie)樓宇租給了(le)中小型企(qi)業，包(bao)括(kuo)律師事務所、貿易(yi)公司，以(yi)及大量的(de)英語培(pei)訓學(xue)校和(he)美容院，到現(xian)在(zai)都變(bian)成了(le)初創企(qi)業。

上述(shu)房地(di)產分析師表示，類似(si)于新鴻基的(de)環貿廣場和國金中心承(cheng)租(zu)能力(li)很(hen)強，業(ye)主是金融和高端零售，而SOHO并(bing)沒有這(zhe)樣的(de)物業(ye)。因此(ci)，SOHO沒有形成對某(mou)一(yi)類商(shang)戶的(de)招商(shang)能力(li)，經營(ying)能力(li)有待進(jin)一(yi)步提升。這(zhe)主要是由(you)于小企業(ye)讓SOHO 3Q的(de)承(cheng)租(zu)能力(li)上不去，因為這(zhe)些創業(ye)公司并(bing)沒有那么強的(de)持續承(cheng)租(zu)能力(li)。當危機來(lai)了之后，就很(hen)難抵御(yu)風險(xian)。畢竟不是每家互聯(lian)網企業(ye)都(dou)能像BAT那樣。

長期以來，潘石屹的銷售是通過圈層(ceng)互動而展開的，但(dan)這個模式(shi)并(bing)不能持續(xu)。上述業(ye)(ye)內人士表示，雖然SOHO的一些產品在空間設計上很先進時尚，但(dan)創新畢竟是營銷的由頭。最后還是要遵循原始(shi)商業(ye)(ye)規則(ze)，80%是傳統的東西，但(dan)在使用和運營時會面臨挑戰。

上述房地產分析師(shi)表(biao)示(shi)，SOHO缺乏(fa)能夠(gou)抵御房地產風險(xian)的現金流物(wu)業(ye)。

對于SOHO中國準備(bei)出售上(shang)海陸家嘴的SOHO世紀廣場項目，該分(fen)析師認為，SOHO還(huan)是(shi)回到(dao)了賺差(cha)價的老路上(shang)，依(yi)舊是(shi)開發(fa)商的快速周轉邏輯(ji)，而不(bu)是(shi)產品邏輯(ji)。

正(zheng)常的(de)(de)模式先確立優質的(de)(de)持有(you)(you)型(xing)品(pin)牌(pai)，有(you)(you)專業(ye)的(de)(de)管理團(tuan)隊去孵化，另(ling)外還(huan)(huan)要有(you)(you)點睛和造血(xue)的(de)(de)產品(pin)。SOHO 需要強(qiang)大的(de)(de)招(zhao)商和運(yun)營能力，把好(hao)的(de)(de)有(you)(you)承租能力的(de)(de)金融企業(ye)和零(ling)售奢(she)侈品(pin)牌(pai)引(yin)到商業(ye)物業(ye)辦公中去，這(zhe)(zhe)樣(yang)才能有(you)(you)類似于新鴻基這(zhe)(zhe)樣(yang)強(qiang)大的(de)(de)現金流。目前來(lai)看(kan)，SOHO中國的(de)(de)轉(zhuan)型(xing)還(huan)(huan)需時間。

上市房企年報速覽

SOHO中國

營業額9.95億元

毛利潤7.34億元

毛利率74%租金收入10.52億(yi)元

同(tong)比增148%權益股(gu)東(dong)凈(jing)利潤(run)5.38億元(yuan)

核(he)心凈利(li)潤(run)4.23億元

核心凈利潤率42%

美好集團

營業收入46.79億元

同(tong)比增122.23%

房地產結算收入43.24億元

城中村綜合改造(zao)項(xiang)目收益2.86億(yi)元

物(wu)業收入4830.62萬元(yuan)

其他業務收入2017.44萬元

扣非凈利(li)潤4.32億(yi)元(yuan)

同比增767.62%

碧桂園

總收入1132.2億(yi)元

同比增33.9%物業銷售收入1094.6億元

同比增33.7%

銷售面積1767萬(wan)平方米

同比增45.1%

核(he)心凈利潤(run)97.1億元

同比增5.1%

萬科

營業收入(ru)1955.49億元

同比增33.58%

房地(di)產收入(ru)1902.13億元

同比增32.52%

物業(ye)服務(wu)業(ye)務(wu)收入29.7億元

同比增49.4%

扣非凈利(li)潤176.16億元

同比增13.09%

大龍地產

營業收入6.69億元

同比(bi)降45.14%房地產開發收入(ru)4.19億元

同比降44.63%

建筑施工收(shou)入(ru)2.35億元

同比降47.92%扣非凈利潤(run)4852.96萬元

同比降58.64%