每經編輯｜每經記者(zhe) 楊羚(ling)強    

每經記者 楊羚強

2015年是地(di)產的轉型年，創新中伴隨著陣痛，很多房企選擇大范(fan)圍改(gai)革。碧桂園選擇在堅守中進(jin)取，在鞏固三四線市(shi)場(chang)(chang)的同(tong)時，大力開拓(tuo)一二(er)線市(shi)場(chang)(chang)，與此同(tong)時，加碼海外房地(di)產業務。

通過金融化打造(zao)地產開發(fa)、社區(qu)配套、投資(zi)金融三大業(ye)務板(ban)塊(kuai)，碧桂園進(jin)一步拓(tuo)展(zhan)和優化產業(ye)鏈(lian)，業(ye)務覆(fu)蓋客戶的全生命周(zhou)期。物業(ye)管理(li)和社區(qu)相(xiang)關業(ye)務是(shi)集團新的關注點。目前物業(ye)管理(li)業(ye)務的獨立上市工作(zuo)正在(zai)推(tui)動和進(jin)行之(zhi)中，如進(jin)展(zhan)順利(li)的話，今年(nian)底將(jiang)在(zai)上海(hai)上市。

力拓海外：做大蛋糕規模

3月15日，碧(bi)桂園(yuan)2015年(nian)的(de)業(ye)績(ji)發布會(hui)在(zai)香港舉行，“三斌(bin)駕到(dao)”，給(gei)了媒體一(yi)場別開生面的(de)業(ye)績(ji)會(hui)。年(nian)報披露，2015年(nian)碧(bi)桂園(yuan)實(shi)現合同銷售金額1401億元，同比增(zeng)長7.1%，已連續三年(nian)銷售破(po)千億。2016年(nian)碧(bi)桂園(yuan)銷售目標為1680億元，不包(bao)括(kuo)海外(wai)部(bu)分。在(zai)今年(nian)的(de)業(ye)績(ji)會(hui)上，碧(bi)桂園(yuan)集團總裁(cai)、執行董事莫斌(bin)表示：“海外(wai)沒(mei)有(you)限(xian)定(ding)目標，有(you)空(kong)間(jian)做得(de)更好(hao)”。

國內銷售預(yu)計(ji)保持(chi)近20%的(de)增速(su)，擁有大(da)熱的(de)森林城市(shi)項(xiang)目，外界(jie)紛(fen)紛(fen)猜測2016年，碧桂(gui)園(yuan)將成為萬(wan)科有力的(de)競爭者(zhe)，是爭奪(duo)房企“一哥(ge)”寶(bao)座的(de)實力選手。2016年，碧桂(gui)園(yuan)推(tui)貨(huo)量達3000億元(yuan)，這將有力支撐1680元(yuan)的(de)業績目標。森林城市(shi)項(xiang)目去年推(tui)售近3億元(yuan)的(de)貨(huo)量，得到集(ji)團內部的(de)踴躍購買(mai)，搶(qiang)購一空，海外市(shi)場(chang)勢不可(ke)擋，充滿無限(xian)可(ke)能。

莫斌(bin)對于森林城市(shi)項目充(chong)滿了期待，但(dan)對于具體(ti)的(de)(de)銷售預測又帶有些許謹慎，畢竟這是一(yi)個能夠決(jue)定碧桂(gui)(gui)(gui)園(yuan)成(cheng)敗(bai)的(de)(de)項目。碧桂(gui)(gui)(gui)園(yuan)內部人士曾透(tou)露，2016年碧桂(gui)(gui)(gui)園(yuan)對于房企老大的(de)(de)寶座沒有作(zuo)過(guo)多的(de)(de)計劃(hua)，但(dan)不排除(chu)有這種可(ke)能，森林城市(shi)項目本身充(chong)滿無限(xian)可(ke)能。

其他房企對于(yu)2016年(nian)的(de)市(shi)場(chang)(chang)保持謹慎的(de)態度，而碧(bi)桂園卻計劃斥資(zi)500億元拿地，這一看似“逆(ni)行”的(de)策(ce)略到(dao)底(di)出于(yu)什么(me)考(kao)慮呢？莫(mo)斌(bin)坦承，目(mu)前經濟形勢下，相信(xin)政府會給予更多的(de)政策(ce)支持，危機時刻伴隨著(zhu)機遇，但是碧(bi)桂園不(bu)會盲目(mu)舉牌，更傾向于(yu)尋找優質(zhi)地塊，根據(ju)市(shi)場(chang)(chang)情況進行調整(zheng)。目(mu)前國(guo)內的(de)城鎮化率(lv)為56%，主要(yao)發(fa)達(da)國(guo)家達(da)到(dao)80%~90%的(de)水平，“十三五(wu)”末期，國(guo)內城鎮化率(lv)要(yao)達(da)到(dao)60%，在大(da)(da)規(gui)模的(de)城鎮化進程(cheng)中，房地產將(jiang)迎來(lai)巨大(da)(da)的(de)發(fa)展空(kong)間。

2015年，三(san)四線(xian)(xian)市(shi)場萎靡，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)堅(jian)挺，吸引了大批房企回歸一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。在(zai)(zai)三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)有著豐(feng)富(fu)經(jing)驗的(de)(de)碧(bi)桂(gui)園也開始積極尋求在(zai)(zai)一(yi)(yi)(yi)二(er)(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)發展(zhan)。數據(ju)顯示(shi)，2015年，碧(bi)桂(gui)園一(yi)(yi)(yi)二(er)(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)貢獻了52%的(de)(de)業績，三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)業績占(zhan)比(bi)為46%。碧(bi)桂(gui)園2016年預(yu)計推貨量(liang)達(da)到3000億元，一(yi)(yi)(yi)二(er)(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)1620億，占(zhan)總貨量(liang)的(de)(de)54%。

2016年，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)(yuan)在(zai)大力發展(zhan)一二(er)線(xian)城市(shi)的(de)同時，繼續(xu)堅(jian)守三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城市(shi)。對于(yu)三(san)(san)四(si)(si)線(xian)市(shi)場，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)(yuan)聚焦高凈(jing)值人群，專(zhuan)注(zhu)(zhu)改(gai)善型需求(qiu)。碧桂(gui)園(yuan)(yuan)(yuan)集(ji)團(tuan)總裁莫斌(bin)表(biao)示：“碧桂(gui)園(yuan)(yuan)(yuan)在(zai)三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城市(shi)專(zhuan)注(zhu)(zhu)高端化項目，價格會比同地段貴(gui)10%~ 20%左右，但這不是(shi)(shi)盲目的(de)定價，而是(shi)(shi)采取以銷(xiao)定產的(de)策略”。在(zai)其他房企全面退出三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城市(shi)的(de)背景(jing)下，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)(yuan)選(xuan)擇對客戶進行分(fen)群，三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城市(shi)的(de)堅(jian)守意義凸顯(xian)。

多元化轉型之路

能否趕上萬科還有待市場的(de)檢驗，但碧桂(gui)園轉型的(de)規模和速度卻有目共睹(du)。萬科憑借“八爪魚”計劃殺出一條血路，碧桂(gui)園在(zai)合伙人(ren)制度、融資(zi)、資(zi)本結(jie)構優(you)化以及(ji)人(ren)才培養等方面表現不(bu)俗(su)。

2015年，碧桂園通(tong)過優化資本(ben)(ben)結構，進而降低(di)融資成本(ben)(ben)，為集團穩(wen)健發展(zhan)打下基礎。

2015年4月碧桂(gui)園(yuan)引入中國平(ping)(ping)安(an)成(cheng)為戰略合作(zuo)伙伴后，尋找多方(fang)(fang)合作(zuo)機(ji)會，從土地、營銷、金融(rong)等方(fang)(fang)面穩定投入，土地合資(zi)方(fang)(fang)面與平(ping)(ping)安(an)陸金所合作(zuo)，有15個項目完成(cheng)資(zi)金募集，金額達到(dao)60億元。在資(zi)金方(fang)(fang)面，中國平(ping)(ping)安(an)給予碧桂(gui)園(yuan)大(da)力的支持，發行(xing)8億美(mei)元集團貸，60億元人民幣公司貸，都予以(yi)認購，且(qie)排名靠前。

值得注意的是，過去兩(liang)年碧(bi)桂園的融資(zi)成本(ben)大幅下(xia)降(jiang)，2015年下(xia)降(jiang)的幅度更大，預計2016年融資(zi)的成本(ben)，會從(cong)2015年的6.2%，下(xia)降(jiang)到5%~6%之(zhi)間(jian)。

通(tong)過金(jin)融化打造地產開(kai)發、社區配套(tao)、投資金(jin)融三大(da)業(ye)(ye)務(wu)板塊(kuai)，碧桂園(yuan)進一(yi)步拓展和(he)優化產業(ye)(ye)鏈，業(ye)(ye)務(wu)覆蓋客戶的(de)全生命周期。物業(ye)(ye)管(guan)理和(he)社區相關業(ye)(ye)務(wu)是集團新的(de)關注點。集團執行董(dong)事、首席財務(wu)官吳建斌表示，物業(ye)(ye)管(guan)理上市工作正在(zai)推(tui)動和(he)進行之中，如進展順利的(de)話，今年底將在(zai)上海上市。

碧桂園推進(jin)內部合伙人項目(mu)，2014年實行了同心共享，兩個(ge)(ge)激勵機制相輔(fu)相成，從2014年10月份到去年底168個(ge)(ge)項目(mu)，73個(ge)(ge)項目(mu)開盤，凈利(li)(li)潤率達到12%，強制跟投年化回報(bao)率達到了56%。利(li)(li)益(yi)共享，風險共擔的合伙人機制，大大提高(gao)了項目(mu)質量和(he)運(yun)營效(xiao)益(yi)，是實施長期戰略的有效(xiao)保障。

值得一提的(de)(de)是，自2014年(nian)以來(lai)(lai)，碧桂園(yuan)在(zai)全球范圍大舉招(zhao)募博士，每年(nian)從全球引入超100名知(zhi)名高校博士，截至2015年(nian)12月31日，共(gong)招(zhao)收(shou)了(le)256名博士，并設(she)立了(le)博士后科研(yan)工作站。高精(jing)尖人才的(de)(de)引入提升了(le)碧桂園(yuan)的(de)(de)整體競爭力，也(ye)為未來(lai)(lai)發(fa)展儲備人才，對海外市場(chang)發(fa)展奠(dian)定堅實(shi)基(ji)礎(chu)。

“在國內(nei)，力求(qiu)(qiu)規模的(de)增(zeng)長，希望通過(guo)穩健(jian)經(jing)營(ying)，持續(xu)領跑行業；在海外，尋求(qiu)(qiu)利潤的(de)增(zeng)長，通過(guo)厘(li)定(ding)海外投資標準，提升海外業務。未來，碧桂園將(jiang)努力成為全世界最(zui)具競爭力的(de)企業之一。”莫斌對未來信心滿滿。

碧桂園年報速覽

總收入1132.2億元

同比增33.9%

銷售面積1767萬平方米

同比增45.1%

核心(xin)凈利潤97.1億元

同比增5.1%

房地產開發

收入為(wei)1094.60億(yi)元

同比增33.7%

銷(xiao)售面積為1767萬平方米

同比增45.1%

平均售(shou)價6194元/平方米

物業管理

物管及社區收入14.69億元

同(tong)比(bi)增長52.4%，主要因(yin)為(wei)所管理建筑面(mian)積增加

物業(ye)管理業(ye)務覆(fu)蓋382個項(xiang)目，簽(qian)約管理面積(ji)1.38億平方米

酒店經營

酒店收入為14.5億(yi)元

同比增長28.5%

45家五(wu)(wu)星級或(huo)五(wu)(wu)星級標(biao)準酒店

6家四星級或四星級標準酒店開業

共擁有客房13819間

建筑、裝修及裝飾

實現收(shou)入(ru)7.46億元同比增長59.5%

主要是(shi)關聯方及(ji)第三方提供的建筑(zhu)及(ji)裝飾服(fu)務量增加(jia)

物業投資

租金收入9175萬元同比增5.8%

投資物業總建筑面積為(wei)105萬(wan)平方米

公允價(jia)值(zhi)86.86億(yi)元