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◎每經記者 杜冉樂

在(zai)亞布力論壇上，美好集(ji)團掌舵人劉道明闡述自己身份時(shi)說，“美好集(ji)團不僅僅是(shi)一個開發商(shang)，而(er)且(qie)是(shi)在(zai)集(ji)成一種(zhong)生活方(fang)式。”

2015年報顯(xian)示，美(mei)好集團（000667，SZ）實現營收46.79億(yi)元，同比增長(chang)122.23%；歸屬上市(shi)公司股東凈(jing)利潤4.28億(yi)元，同比增幅(fu)468%；扣(kou)非后(hou)凈(jing)利潤4.32億(yi)元，同比增幅(fu)767.62%。

幾年前，美好集團借(jie)(jie)殼(ke)上市，業務主(zhu)要在武漢(han)，借(jie)(jie)助(zhu)武漢(han)棚改機會，擁有龐大土地(di)儲(chu)備，被稱(cheng)為武漢(han)“地(di)主(zhu)”，但棚改并非(fei)易事，拆遷(qian)難度加大，對房企資(zi)金鏈形成重壓，減緩了項目(mu)周轉(zhuan)率。

盡管業績暴漲，但(dan)美(mei)好集(ji)團股價卻低迷(mi)不振。去年(nian)以來，美(mei)好集(ji)團頻(pin)繁轉讓不少被(bei)外人(ren)視為(wei)優質的項(xiang)目，外界將(jiang)之解讀為(wei)小股操盤，告別“吃獨食”，加速試水工(gong)廠化住宅。

全(quan)國布(bu)局轉為(wei)區域聚(ju)焦

相對于一線(xian)房(fang)企，作為二線(xian)區域(yu)性房(fang)企的美好(hao)集團卻較少成為媒(mei)體的關注對象。盡管如此(ci)，這(zhe)并(bing)不妨礙美好(hao)集團轉型。

2014年(nian)，名流置(zhi)業更名為美(mei)好集團。劉(liu)道明談到更名時曾(ceng)感(gan)嘆，2012年(nian)春節前，第三(san)方評價說(shuo)名流置(zhi)業是“國企現象(xiang)、老人心態”，對他的觸動很大。

更(geng)名之后(hou)，美(mei)好(hao)集(ji)團加(jia)速變陣，由“全國(guo)布局”轉為定位于(yu)“區(qu)域聚焦、深(shen)耕發展”，試圖通過產品標準化、集(ji)成化，加(jia)強物業(ye)服務(wu)等舉措，圍繞(rao)產品和服務(wu)提升(sheng)企業(ye)競爭力(li)。

按(an)照(zhao)美好(hao)集(ji)團業務定位，他(ta)們確定了以土地一級(ji)開(kai)發、土地一、二級(ji)聯動開(kai)發及基于社區的(de)綜(zong)合服務為主的(de)三大業務線。

美好集團相關人士解釋說，2014年以(yi)(yi)來，公司在對行業格局和發(fa)(fa)展趨勢進行深入(ru)分析的(de)基(ji)礎上，制定了由傳統(tong)房地產開發(fa)(fa)企(qi)業逐漸轉型(xing)為(wei)“美好生活集成商”的(de)長期(qi)可持(chi)續發(fa)(fa)展戰略(lve)，打造以(yi)(yi)“服(fu)務(wu)(wu)”為(wei)業務(wu)(wu)龍頭的(de)經營(ying)模式，同(tong)時把(ba)握(wo)城市“舊(jiu)改”的(de)市場機會，形成“一級(ji)開發(fa)(fa)”、“一、二(er)級(ji)聯動開發(fa)(fa)”等業務(wu)(wu)模式。

告別鋪攤(tan)子式全(quan)國(guo)擴(kuo)張，這使(shi)得美(mei)好(hao)集團(tuan)在(zai)(zai)全(quan)國(guo)樓市(shi)低迷期能夠規(gui)避不少(shao)(shao)項目管控(kong)及(ji)去化風險，像去年(nian)不少(shao)(shao)曾(ceng)顯赫一時的中國(guo)百強房企也(ye)陷入資金鏈危(wei)機(ji)，其(qi)問題就出在(zai)(zai)攤(tan)子太大。

2015年報顯示，美好集(ji)團實現營收(shou)46.79億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長122.23%；歸(gui)屬上市公司股(gu)東(dong)凈利(li)潤4.28億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)幅(fu)468%；扣非(fei)后凈利(li)潤4.32億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)幅(fu)767.62%。

值得一提(ti)的是，美好集團(tuan)報告期(qi)內(nei)實現每股收益約(yue)0.167元，同比(bi)增(zeng)幅469%，實現歸(gui)屬上市公司股東的凈資產58.8億元，同比(bi)增(zeng)幅7.86%，凈資產收益率7.28%，同比(bi)增(zeng)加了近6個百分點。

費用為何大幅下降

記者注意(yi)到(dao)，上述業績向(xiang)好與美好集團期間(jian)費(fei)用(yong)下(xia)降(jiang)明顯有關，比(bi)如(ru)2015年(nian)銷售(shou)費(fei)用(yong)占(zhan)總營收(shou)1.64%，同比(bi)下(xia)降(jiang)2.49個百分點(dian)，當期管(guan)理費(fei)用(yong)占(zhan)總營收(shou)2.98%，同比(bi)下(xia)降(jiang)4.4個百分點(dian)，當期財務費(fei)用(yong)占(zhan)總營收(shou)1.84%，同比(bi)下(xia)降(jiang)近2個百分點(dian)。

全(quan)國兩會期間(jian)，住建部部長陳(chen)政(zheng)高公開表示，大(da)力推進工廠式建筑、裝(zhuang)配式建筑。在工廠生產模塊件(jian)，到現(xian)場進行組(zu)裝(zhuang)，這樣可以大(da)大(da)節約能(neng)源，減少污染(ran)。

關于(yu)裝配(pei)式(shi)住宅，早(zao)些年標桿房企萬科就在積極探索。去(qu)年底(di)，美(mei)好集團正式(shi)對(dui)外(wai)亮相(xiang)了由其打造(zao)的(de)“武漢首個工廠化精裝住區(qu)”名流世家項目。

據美好集團官網介(jie)紹，名流世家作為首個試點(dian)項目，65%建筑模(mo)塊工廠化，以毫米級(ji)誤差(cha)預制、高(gao)精(jing)度拼接而成(cheng)(cheng)，具有建筑品質高(gao)、項目進度快、成(cheng)(cheng)本(ben)可(ke)控、資源消耗少、建筑污(wu)染小等5大優勢，相比(bi)傳統住宅(zhai)節能80%、節材6倍等。

武漢理工(gong)(gong)大(da)(da)學(xue)土木(mu)工(gong)(gong)程(cheng)與建(jian)(jian)筑(zhu)學(xue)院教(jiao)授、博(bo)士研究生(sheng)(sheng)導師、湖(hu)北省工(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)筑(zhu)專(zhuan)家委員會(hui)副主(zhu)任彭少(shao)民(min)教(jiao)授表示(shi)，在國際上，工(gong)(gong)廠(chang)化住宅(zhai)已是一種成(cheng)熟的建(jian)(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)藝。工(gong)(gong)廠(chang)化住宅(zhai)利用標準(zhun)化設計、工(gong)(gong)廠(chang)化生(sheng)(sheng)產、工(gong)(gong)業化施工(gong)(gong)和信(xin)息化管(guan)理等(deng)方(fang)法(fa)來建(jian)(jian)造、使用和管(guan)理建(jian)(jian)筑(zhu)，實現建(jian)(jian)筑(zhu)產品節(jie)能、環保(bao)、全生(sheng)(sheng)命(ming)周期價值最大(da)(da)化的可(ke)持(chi)續(xu)發展的新型建(jian)(jian)筑(zhu)生(sheng)(sheng)產方(fang)式。

小股操盤(pan)：提升(sheng)凈資產收益(yi)

除了“試(shi)水”工廠式住(zhu)宅，美好集(ji)團正在加速轉變“吃獨食”的習慣，改為(wei)“小股操盤”，去年表現得(de)尤為(wei)明顯(xian)。

去年(nian)10月(yue)份，美(mei)好集(ji)團先前已投入資(zi)金參與了武漢市硚口區長(chang)豐村名流(liu)時(shi)代項(xiang)目(mu)城改一(yi)級開發(fa)整理及(ji)拿地(di)，引入藍光發(fa)展合作開發(fa)。美(mei)好集(ji)團方(fang)面(mian)表示，這有利于發(fa)揮(hui)公司在一(yi)級土地(di)項(xiang)目(mu)開發(fa)上的(de)專業優勢(shi)，擴大一(yi)級開發(fa)業務的(de)規模和加快資(zi)金周(zhou)轉。

今年2月，美好集團向東(dong)湖高(gao)新轉讓了其所持(chi)有武漢(han)園博園置業52%的(de)股(gu)權，標的(de)公司旗下主(zhu)要(yao)為武漢(han)市硚口區(qu)長豐村編號(hao)為P（2014）014號(hao)的(de)城改建(jian)設(she)用地。

記者注意(yi)到，標的公(gong)司(si)轉讓之(zhi)前(qian)，除了美(mei)(mei)好(hao)集團持(chi)股(gu)52%之(zhi)外，長城(cheng)(cheng)基金旗下長城(cheng)(cheng)嘉信持(chi)股(gu)48%，而(er)轉讓之(zhi)后長城(cheng)(cheng)嘉信放棄優先購買權(quan)(quan)(quan)，從(cong)表面(mian)上看，美(mei)(mei)好(hao)集團不再(zai)持(chi)有標的公(gong)司(si)股(gu)權(quan)(quan)(quan)，但(dan)長城(cheng)(cheng)嘉信和東(dong)湖高新均為(wei)財務投(tou)資，一定期限之(zhi)后美(mei)(mei)好(hao)集團還將(jiang)回購股(gu)權(quan)(quan)(quan)。

一位不愿具(ju)名的房地產金融專家表示，這(zhe)種(zhong)假股實債的模式(shi)，能(neng)扮(ban)靚財務報表，為公(gong)司降低成本，實現利(li)益最大(da)化，但需要其掌握好時間節點與財務平(ping)衡術。