◎馬光遠

隨(sui)著中國一(yi)線(xian)城市房價的上漲，關(guan)于中國房地產是(shi)否(fou)會重蹈日本覆(fu)轍的討論多(duo)了起來。

日(ri)本房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)泡(pao)沫，是(shi)人(ren)類歷史上最著名的(de)(de)泡(pao)沫之一。日(ri)本東京(jing)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)在(zai)1985年到1988年漲了2.7倍(bei)。東京(jing)全(quan)(quan)部地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)超過了美(mei)國全(quan)(quan)部房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)總和。到1989年底，日(ri)本的(de)(de)全(quan)(quan)部房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)超過了美(mei)國房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)5倍(bei)，是(shi)全(quan)(quan)球(qiu)股市市值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)2倍(bei)以上。也就是(shi)說，把日(ri)本賣掉，可(ke)以買5個(ge)美(mei)國。到1990年，日(ri)本土地(di)(di)(di)的(de)(de)總價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)超過了世界(jie)其余(yu)地(di)(di)(di)區全(quan)(quan)部土地(di)(di)(di)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)一半(ban)，東京(jing)單個(ge)家庭的(de)(de)住房(fang)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)高達3000萬~4000萬美(mei)元。

這些數字盡管現在(zai)看來(lai)非(fei)常荒(huang)唐(tang)，但(dan)在(zai)當時，對于日本經濟和(he)日本房地產(chan)的(de)(de)奇跡，很多專家用(yong)“新經濟范式”來(lai)解釋，認(ren)為(wei)(wei)日本房地產(chan)沒有泡(pao)沫(mo)。日本絕(jue)大(da)多數的(de)(de)人(ren)甚至認(ren)為(wei)(wei)，按照日本地少、多山、人(ren)口密度(du)高的(de)(de)國情，日本房價會(hui)永遠上漲。在(zai)1990年(nian)泡(pao)沫(mo)破(po)滅之前，絕(jue)大(da)多數人(ren)認(ren)為(wei)(wei)日本房價和(he)股(gu)市會(hui)繼續上漲。

關于什么是(shi)(shi)泡沫(mo)，研(yan)究泡沫(mo)的(de)經濟學家從來(lai)都說不清楚，這(zhe)也是(shi)(shi)“泡沫(mo)”的(de)最大(da)特點。從人(ren)(ren)(ren)類歷史上一些重大(da)的(de)泡沫(mo)破滅事件可以看出(chu)，在(zai)泡沫(mo)發(fa)生時，身處其中的(de)人(ren)(ren)(ren)其實并不知(zhi)道(dao)，甚至根本不愿意(yi)相信(xin)這(zhe)是(shi)(shi)泡沫(mo)，只有在(zai)災難發(fa)生之后，人(ren)(ren)(ren)們的(de)理智才重回大(da)腦，感嘆(tan)過去的(de)荒(huang)唐(tang)。

對于日本房(fang)地產泡沫究(jiu)竟(jing)因何破滅(mie)，破滅(mie)的(de)時具備了什么(me)樣的(de)特征，其實到(dao)今天(tian)仍(reng)然是一個謎。從美國的(de)經驗看，在(zai)美國完(wan)成(cheng)城鎮化之前，房(fang)地產泡沫數次破滅(mie)，而(er)房(fang)價(jia)究(jiu)竟(jing)高到(dao)多(duo)大程度(du)泡沫破滅(mie)也并(bing)無定論。

目前(qian)中(zhong)國(guo)房(fang)地產也面(mian)臨幾種(zhong)特殊環境：第一，長(chang)期(qi)的(de)(de)(de)貿易不平衡，導(dao)致巨額的(de)(de)(de)貿易順(shun)差和(he)外匯儲備，推動人(ren)(ren)民(min)幣長(chang)期(qi)升(sheng)值；第二(er)，人(ren)(ren)口(kou)老齡化；第三，寬(kuan)松的(de)(de)(de)貨幣政(zheng)策和(he)無處投資的(de)(de)(de)流動性(xing)；第四，巨大的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)供應(ying)。當(dang)然，由于中(zhong)國(guo)房(fang)地產數據(ju)不全，我(wo)們沒(mei)有(you)更(geng)準確的(de)(de)(de)數據(ju)來進(jin)行(xing)嚴(yan)格的(de)(de)(de)論證，正如福爾摩斯所言：“在沒(mei)有(you)數據(ju)之前(qian)就開始推理(li)是一種(zhong)致命的(de)(de)(de)錯誤，人(ren)(ren)們會不知(zhi)不覺地通過扭曲事(shi)實(shi)去匹配(pei)理(li)論，而不是要去理(li)論去切合實(shi)際。”由于沒(mei)有(you)數據(ju)，我(wo)們可能會先(xian)入(ru)為(wei)主的(de)(de)(de)有(you)了結(jie)論再去論證，但好在任何(he)泡沫，其實(shi)很難有(you)一個準確的(de)(de)(de)數據(ju)的(de)(de)(de)比較(jiao)。從歷史去看，泡沫很多(duo)情況下既是客觀事(shi)實(shi)，但同(tong)時又是主觀反(fan)應(ying)。

你很(hen)難去判(pan)斷郁金香的球(qiu)莖(jing)價格漲到值一輛汽(qi)車(che)時泡(pao)沫破滅，還是(shi)漲到一套房子的時候才破滅。

諾獎得(de)主希勒(le)在(zai)(zai)《非理(li)性(xing)繁榮》中(zhong)，對此有精辟的(de)描述(shu)：“投機(ji)泡(pao)沫是(shi)(shi)這樣一(yi)種情(qing)況(kuang)：關于價格上(shang)漲的(de)新聞刺激了投資(zi)者熱(re)情(qing)，投資(zi)者熱(re)情(qing)通(tong)過心理(li)感染在(zai)(zai)人群中(zhong)傳播(bo)，并在(zai)(zai)此過程中(zhong)放大(da)可證明價格上(shang)漲合理(li)性(xing)的(de)故事。”這吸引(yin)了“越來越龐大(da)的(de)投資(zi)者群體，盡管他們(men)懷疑(yi)(yi)投資(zi)的(de)真(zhen)實(shi)價值，但也(ye)被吸引(yin)入局，部分(fen)是(shi)(shi)因為(wei)他們(men)嫉(ji)妒他人的(de)成功，部分(fen)則(ze)是(shi)(shi)因為(wei)賭(du)徒的(de)興奮”。基本上(shang)，每一(yi)個泡(pao)沫在(zai)(zai)破滅之前，一(yi)些懷疑(yi)(yi)價格上(shang)漲的(de)人不再(zai)懷疑(yi)(yi)，紛紛加(jia)入泡(pao)沫隊伍。

需要(yao)說的(de)是(shi)，日本房地產泡(pao)沫當年之所以(yi)破滅，也(ye)可(ke)能是(shi)當時意識到泡(pao)沫已經很嚴重的(de)時候，采取(qu)了過于緊縮的(de)“去杠桿”政策。

人類泡沫(mo)災難史告訴我們，對于泡沫(mo)和杠桿的(de)治理，一(yi)定要(yao)有敬畏之心，要(yao)有耐心，過(guo)于緊縮的(de)政策只會增加災難，而(er)不(bu)是抑制災難。就此而(er)言，我們需要(yao)記住(zhu)的(de)教訓(xun)是：不(bu)能(neng)采(cai)取過(guo)于緊縮的(de)政策，最好(hao)的(de)辦法是讓時間(jian)慢(man)慢(man)的(de)消化泡沫(mo)。

（作者為經濟學家）